在二手房買賣的服務(wù)中,意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式,已經(jīng)逐漸成為行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后,上下家任何一方違約或中介方“一房二介”,都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或者法律規(guī)定的賠償責(zé)任。那么怎樣在二手房買賣服務(wù)中地方意向金的支付風(fēng)險(xiǎn)呢昆山房產(chǎn)網(wǎng)小編就就給大家下面分析一下。

    意向金退賠產(chǎn)生的原因

    如今的二手房市場(chǎng)中,上家基本上是委托多家中介公司掛牌出售房屋。因此,當(dāng)一家中介公司在明確上下家的買賣意向后,會(huì)盡可能要求下家在簽訂房屋買賣合同前先支付一筆購(gòu)房意向金。在把意向金交給上家后,中介公司才能取得上家的房屋兩證原件。但是在簽訂購(gòu)房意向書或者交付意向金后,買賣雙方如果因種種原因沒有交易成功,中介和上下家三方往往會(huì)為意向金的退賠問題而產(chǎn)生糾紛。

    意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金

    在實(shí)踐中,房屋買賣雙方已經(jīng)議價(jià)成功并且上家已經(jīng)收到中介轉(zhuǎn)付的意向金時(shí),該意向金轉(zhuǎn)化為定金。

    在議價(jià)成功前,上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托,因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過,上下家撤銷委托給中介造成損害的,應(yīng)對(duì)中介承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以買賣雙方已經(jīng)就買賣主要條款達(dá)成一致為準(zhǔn),實(shí)踐中一般表現(xiàn)為上家在下家和中介簽訂的《承購(gòu)意向書》上或在意向金收據(jù)上簽字確認(rèn)。

    意向金轉(zhuǎn)為定金后如何處理

    一般情況下,如果意向金轉(zhuǎn)為定金后。下家違約不買房,意向金將不能退還;如上家違約不賣房,則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購(gòu)房意向書》中只是對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況作了簡(jiǎn)要約定,那么,當(dāng)上下家在簽訂房屋買賣合同過程中,對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付及過戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧,并導(dǎo)致買賣合同最終未能簽訂,上下家均不存在違約情況,交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方。即不存在違約情形,則應(yīng)當(dāng)解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系,即退還意向金。

    如何避免意向金風(fēng)險(xiǎn)

    1、上下家在支付或接受意向金時(shí)就應(yīng)當(dāng)提前考慮買賣合同的內(nèi)容,并簽訂書面協(xié)議。一般來說,意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點(diǎn):房屋的基本情況,房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,房屋交付的條件及日期,房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理時(shí)限,買賣合同未能簽訂時(shí),意向金如何處理等。

    2、在“意向金轉(zhuǎn)定金”模式下,上下家沒有直接見過面,也沒有簽署過書面協(xié)議。對(duì)下家而言,只與中介簽協(xié)議,意向金是由中介公司收的;對(duì)上家而言,一般也只與中介簽協(xié)議,收到下家意向金后出具的收條也是交給中介的。在此情形下,如果不能簽訂正式合同,下家不要輕易同意中介的“上家不同意賣房,所以你把意向金拿走。”的建議,因?yàn)榇藭r(shí)下家可以要求上家雙倍返還意向金。

    3、在目前二手房交易紅火的情況下,中介在上下家的利益沖突中往往會(huì)傾向于上家,并且由于中介在下家預(yù)訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽的協(xié)議中,中介實(shí)際上只起到轉(zhuǎn)交意向金的義務(wù)。至于中介何時(shí)轉(zhuǎn)交、如何轉(zhuǎn)交、是否保證上家接受意向金以及何時(shí)將上家出具的定金收條轉(zhuǎn)給下家等并無明確約定,導(dǎo)致下家很難要求上家雙倍返還意向金,同時(shí)也很難要求中介承擔(dān)責(zé)任,所以下家在和中介簽訂意向金協(xié)議中對(duì)于以上細(xì)節(jié)最好要約定清楚。