一、簡介

商業(yè)貸款是用于補(bǔ)充工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的流動(dòng)資金的貸款,一般為短期貸款,通常為9個(gè)月,最多不超過一年,但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分,一般占貸款總額的三分之一以上。

商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款,是中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲(chǔ)蓄銀行,為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款,執(zhí)行法定貸款利率。北京市多家商業(yè)銀行都有此項(xiàng)業(yè)務(wù),如建行、農(nóng)行。申請貸款手續(xù)也基本一致。

個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人,購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí),以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。(抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式)。個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款,有關(guān)銀行規(guī)定,凡符合下列兩種情況之一的,即可申請貸款品種:一是參加住房儲(chǔ)蓄的居民;二是住房出售商和貸款銀行有約定,由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。

商業(yè)貸款是指統(tǒng)計(jì)期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保余額中,為商業(yè)貸款提供擔(dān)保所占的比例。

建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款。

二、流程注意事項(xiàng)

(一)提交貸款申請:當(dāng)你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸,都需要將銀行認(rèn)可的齊全材料遞交給銀行審核,這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。

主要包括身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件;

外地戶籍需要提供暫住證或者居住證;

工作單位出具的收入證明;

買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù);

近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。

除了以上五項(xiàng)資料外,不同銀行對商業(yè)貸款要求有一定的差異,還要詳細(xì)詢問貸款銀行要求的其他資料。

(二)銀行受理調(diào)查:銀行收到貸款申請人的申請材料后,就會(huì)對其材料進(jìn)行審核,商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日,最長不超過1個(gè)月。在銀行受理調(diào)查期間,會(huì)根據(jù)情況要求貸款申請人補(bǔ)充一些資料,因此,這段時(shí)間貸款申請人需與銀行保持聯(lián)絡(luò)。

(三)銀行核實(shí)審批:貸款銀行會(huì)針對幾方面進(jìn)行核實(shí):房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié),如果貸款申請人的信用不良,會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請的失敗,因此生活中積累良好的個(gè)人信用是很重要的。

(四)雙方辦理相關(guān)手續(xù):銀行通知貸款申請人,貸款審批通過后需要在該銀行開戶,領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí),辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔(dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則,明確自己的權(quán)利和義務(wù),以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。

(五)銀行發(fā)放貸款:所有貸款手續(xù)辦理完畢后,銀行會(huì)將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶,借貸關(guān)系成立,貸款人按規(guī)定償還貸款。

三、貸款程序

(一)貸款申請條件

具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民,申請貸款時(shí)必須具備下列條件:

·有合法的居留身份;

·有穩(wěn)定的職業(yè)和收入;

·有按期償還貸款本息的能力;

·有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,或(和)有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保;

·有購買住房的合同或協(xié)議;

·提出借款申請時(shí),在建行有不低于購買住房所需資金的30%的存款,若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的,則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件;

·貸款行規(guī)定的其他條件。

(二)所需材料

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個(gè)人住房貸款借款申請表,并提供以下材料:

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件;

職業(yè)和收入證明;

購房合同或意向書等有關(guān)證明材料;

占房價(jià)款30%的首期付款證明;

建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。

(三)辦理手續(xù)

1、建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。

2、建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批。

3、借款人開戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。

5、辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

6、借款合同生效,資金劃入開發(fā)商賬戶。

(四)償還貸款

1、借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

2、借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息;

(五)借款合同的變更或終止

1、借款合同需要變更的,必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意,并依法簽訂變更合同。

2、借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的,應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。

3、借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后,抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止。

(六)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款

指借款人購買農(nóng)行指定的經(jīng)濟(jì)適用住房并以其所購買的房屋作抵押擔(dān)保,向農(nóng)行提出貸款申請用于支付部分購樓款,并按月還本付息的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。貸款額可達(dá)房款的70%,期限最長可達(dá)20年,利率一年一定。

四、三種形式

1、普通商業(yè)貸款(無須利用買方貸款清償)

2、快速商業(yè)貸款(需要利用買方貸款來清償,通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供階段性擔(dān)保)

3、公積金貸款(手續(xù)多,拿款時(shí)間過長,相對賣方而言風(fēng)險(xiǎn)較大)

五、轉(zhuǎn)公積金

(一)申請條件

據(jù)了解,福州、廣州、東莞等國內(nèi)多個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)開展實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),受到了各市民的熱烈歡迎。那么,“商轉(zhuǎn)公”是需要滿足哪些條件呢

商轉(zhuǎn)公貸款需要滿足五個(gè)條件:

1、原商業(yè)性住房貸款銀行同意借款人提前結(jié)清貸款;

2、原商業(yè)性住房貸款還款1年(含)以上,且無逾期貸款余額;

3、借款人必須是原商業(yè)性住房貸款的借款人或其配偶;

4、所購房產(chǎn)已取得《土地房屋權(quán)證》;

5、借款人有足夠資金結(jié)清原商業(yè)性住房貸款;借款人無足夠資金結(jié)清原商業(yè)性住房貸款的,應(yīng)向管理中心及受托銀行認(rèn)同的符合國家有關(guān)規(guī)定、具有相應(yīng)資質(zhì)的本市擔(dān)保機(jī)構(gòu)申請擔(dān)保。

此外,國家和地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款政策也必須符合。

(二)所需資料

申請人及配偶身份證復(fù)印件四份(二代身份證議案復(fù)印身份證背面);申請人及配偶戶口簿復(fù)印件三份;申請人婚姻證明(結(jié)婚證需復(fù)印照片頁和內(nèi)容頁;未婚證明的時(shí)間須從國家規(guī)定結(jié)婚年齡算起;未再婚證明須從離異或喪偶之日算起;證明必須由民政局出具,有效期十天),原件一份,復(fù)印件兩份;填寫好的貴陽市住房公積金貸款申請審批表(單位蓋章),原件三份;原借款抵押合同、貸款憑證等相關(guān)貸款手續(xù),復(fù)印件各三份;貸款余額清單(須有最近前六個(gè)月的還款情況和本月貸款余額),原件一份、復(fù)印件兩份;房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證、土地證等證件復(fù)印件三份;簽房屋抵押備案登記表(由擔(dān)保公司提供),原件一份。另外,所有復(fù)印件必須用A4紙復(fù)印,并須在辦理現(xiàn)場查看原件。

(三)辦理流程

第一步咨詢受理

貸款轉(zhuǎn)貸申請人到原商貸銀行咨詢,如果符合轉(zhuǎn)貸條件,銀行工作人員應(yīng)指導(dǎo)借款人正確完整填寫《個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)貸資料夾》。

第二步提交資料

1、借款人及配偶的身份證、戶口簿和結(jié)婚證原件及復(fù)印件(借款人為單身的由民政部門出具單身證明);

2、原商貸所購房屋的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》原件及復(fù)印件;

3、辦理原商貸所購房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(經(jīng)濟(jì))房購銷合同》或《存量房買賣合同》復(fù)印件;

4、由管理中心認(rèn)可的房屋評估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價(jià)報(bào)告書》(二手房商貸轉(zhuǎn)公積金貸款);

5、房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具經(jīng)公證的同意抵押的具結(jié)書;

6、管理中心和受托銀行要求提供的其他證明材料。

第三步貸款受理

1、受托銀行與借款申請人進(jìn)行面談、審核其提交申請資料;

2、查詢并打印借款人及配偶的《個(gè)人信用報(bào)告》,審核夫妻雙方個(gè)人信用情況、房貸情況;

3、受托銀行通過房產(chǎn)部門對借款申請人進(jìn)行“家庭住房信息查詢”;

4、對符合條件的借款人,受托銀行在公積金系統(tǒng)中進(jìn)行貸前試算,根據(jù)試算結(jié)果和還貸能力,與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式;

5、受托銀行在公積金系統(tǒng)中進(jìn)行初審,初審未通過的,及時(shí)同事借款人并告知原因。

第四步簽訂合同

借款申請人與原商貸銀行簽借款(抵押)合同,同時(shí)在銀行指引下與管理中心指定的擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保合同。

第五步預(yù)存資金

借款申請人將原商貸余額與轉(zhuǎn)貸的差額部分,用自有資金存入轉(zhuǎn)貸銀行開立的存款專戶,用于提前結(jié)清原商業(yè)貸款。

第六步貸款發(fā)放

管理中心發(fā)放貸款資金、有轉(zhuǎn)貸銀行通知轉(zhuǎn)貸借款人將公積金貸款資金和借款人預(yù)存的資金同時(shí)結(jié)清原商業(yè)貸款。

第七步辦理抵押

由擔(dān)保公司代為辦理原商業(yè)貸款房產(chǎn)抵押注銷手續(xù),并辦妥轉(zhuǎn)公積金貸款抵押等登記手續(xù)(此程序由擔(dān)保公司辦理)