如今二手房已經(jīng)成為很多人的置業(yè)選擇,相比新房,二手房選擇面更廣,價格多元化,配套設(shè)施相對完善。

然而相較于新房交易只需付首付,簽貸款協(xié)議,簽購房合同,按時還貸等一系列簡單易懂的操作流程而言,二手房交易的流程相對復(fù)雜,一不留神,就可能踏入“陷阱”,對于這些可能存在的“陷阱”大家千萬不能掉以輕心。

那么二手房交易中容易存在哪些問題呢

今天,就讓小編和大家一起一探究竟~

要說在交易過程可能會踩到的坑,首先我們必須了解二手房交易流程,結(jié)合實際去分析此流程中可能會出現(xiàn)的問題。

首先,上干貨!一張圖讓你看懂二手房交易全過程:

接下來,小編將基于以上交易流程來結(jié)合實際盤點一下需要注意的一些具體事項:

買家資質(zhì)審核&賣家查檔確權(quán)

這一步至關(guān)重要,能夠清楚進行買賣雙方摸底。

買家購房資質(zhì)審核:深圳戶口,以家庭為單位有一方為深戶或在深繳納五年連續(xù)社保。

買家貸款資質(zhì)預(yù)審:收入證明&銀行流水是否可以達到銀行的貸款要求;是否有逾期以及逾期情況是否惡劣到影響銀行批復(fù);需要確認是否首套,貸款名額是3成、5成還是7成首付。

了解房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等情況。

賣方必須是房屋產(chǎn)權(quán)所有人(注意是一個人還是多人共有房產(chǎn)),通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實。

交易雙方簽訂買賣合同

摸底完成,確保雙方具備買賣資質(zhì)后,則可以進行簽約。

簽約注意事項:

定金繳納:一般行業(yè)內(nèi)定金支付比例為5-10%,但由于部分銀行首付款監(jiān)管要求至少達到25%,故防止現(xiàn)金流套牢太多,定金一般控制在5%左右。敲黑板!核實賣家的債務(wù)狀況非常重要,盡管已經(jīng)查檔,但核實債務(wù)也必不可少。如果賣家債務(wù)多,定金繳納將會存在較大風(fēng)險(萬一卷款潛逃呢),建議定金可以在交易完成前托管在居間方,交易完成后再由居間方轉(zhuǎn)給業(yè)主。

確定銀行資金監(jiān)管時間:買家要根據(jù)自身情況,確定首付資金來源,是售樓尾款還是銀行理財?；诖饲闆r與賣家協(xié)商一個相對寬裕的時間,否則將會面臨在約定時間內(nèi)無法結(jié)清尾款導(dǎo)致違約的風(fēng)險,屆時自己會處于非常被動的位置。3

確定贖樓歸屬:贖樓歸屬有三種:賣房自行贖樓、買房贖樓、委托擔(dān)保公司贖樓,如是后者,需在簽署合同后盡快進行委托公證。贖樓需提供資料(賣方):買賣合同、身份證、房產(chǎn)證、抵押貸款合同。

學(xué)位鎖定:在深圳,購買二手房很大程度上是因為學(xué)位。而偏偏深圳大多數(shù)區(qū)域是學(xué)位鎖定制。因此在簽約前務(wù)必要確定學(xué)位是否有鎖,如有鎖定則要確定解鎖時間是否能跟自己小孩讀書時間相匹配。5交房保證金:如自住房或空置房交房保證金一般繳納5000-10000,如出租房,一般繳納金額為兩個月租金。交房保證金主要目的是為了結(jié)清房屋本身水電燃氣費、物業(yè)的欠款費用,防止后期產(chǎn)生矛盾。

注意:二手房買賣環(huán)節(jié)多,耗時長,在交易的各個環(huán)節(jié),購房者都應(yīng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù),比如轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄等。必要時可以訴至法院維護正當(dāng)權(quán)益。

如果選擇專業(yè)的中介進行房產(chǎn)交易,則能夠避免許多風(fēng)險:

例如深圳中原地產(chǎn),就嚴守18道安全交易流程,設(shè)置多道“關(guān)卡”來確認房屋沒有問題:

首先,在接受業(yè)主委托時,深圳中原地產(chǎn)會要求業(yè)主提供“兩證一書”(身份證、房產(chǎn)證/不動產(chǎn)權(quán)證書、二手房委托合同),而后對于業(yè)主材料及房產(chǎn)相關(guān)信息進行核實,包括房屋面積、地址、年限、共有人等。在接受委托時就率先確認了產(chǎn)權(quán)的有效性及相關(guān)信息。

其次,在簽訂合同前,深圳中原地產(chǎn)仍會再次查檔,確認產(chǎn)權(quán)交易的有效性。而經(jīng)過風(fēng)險管理部專業(yè)律師團隊把關(guān)與審核的合同,也明確約定了雙方的違約和賠償責(zé)任,避免“一房二賣”等情況造成經(jīng)濟損失。

還有在發(fā)放定金前,同樣會再進行查檔,確認無誤后才會發(fā)放定金。對于每一次查檔資料的審核,深圳中原地產(chǎn)都會嚴格把關(guān),保障買賣雙方的交易安全。

買賣雙方做資金監(jiān)管及按揭

買賣雙方需準備好簽約材料:身份證明文件,資產(chǎn)證明(收入證明、銀行流水、股票或其他資產(chǎn)等),在約定時間內(nèi)做材料提交。

在這個環(huán)節(jié)有什么需要特別注意的呢

銀行的選擇:一般而言,首選利率低的銀行。

雖說許多外資銀行的利率低于中資銀行,但是結(jié)合實際情況,仍優(yōu)先選中資行。根據(jù)客戶資質(zhì)以及要求的不同通常要選擇跟自身情況適配的銀行,選擇考量點主要有幾個方面:

a.銀行額度是否充足,放款速度是否快速(影響到贖樓過程中產(chǎn)生的利息)。

b.是否需要申請稅費貸(目前只有部分銀行可審批稅費貸,彌補買家首付資金的不足)。

c.是否有后期融資的需求(部分銀行在房產(chǎn)增值后,可在不贖樓的情況下給客戶額外申請一筆消費貸,類似加按的政策)。

公積金貸款:如做公積金貸款,需要提供買家的房屋查詢清單,個人公積金貸款上限為50w,家庭名義申請則是90w。

確定貸款成數(shù):查詢征信報告,確認買家名下購房記錄,則可確定首付3成、5成或7成。

贖樓

通常在貸款批復(fù)后一周時間可完成贖樓過程。

如果賣方自行籌措資金將房子贖出,取回房產(chǎn)證撤銷抵押登記,這種方法能最大限度地規(guī)避風(fēng)險,對于買方而言,這是最理想的結(jié)果。而在無法實現(xiàn)業(yè)主自贖的情況下,就應(yīng)通過正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓去最大程度的化解風(fēng)險。

通過正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓,一般有兩筆款贖樓和一筆款贖樓兩種方式:

兩筆款贖樓:兩筆款贖樓是指賣家向銀行申請以信用為主要擔(dān)保方式,加上擔(dān)保公司為其所提供的不可撤銷擔(dān)保為附加擔(dān)保的短期信用貸款,用于提前還清原貸款,贖出房產(chǎn)證。業(yè)主贖樓與買方按揭互不相關(guān),這種贖樓方式對于買方而言風(fēng)險是最小的,一旦出現(xiàn)賣方無法按時清償貸款的情況,銀行將直接要求擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,而擔(dān)保公司則會追究賣方責(zé)任,買方利益則可以最大程度的得到保障。

一筆款贖樓:買方通過擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款,其中只需支付擔(dān)保費,業(yè)界常稱為“一筆款贖樓”。一筆款贖樓的本質(zhì)是將業(yè)主的贖樓義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買方,買方在銀行發(fā)放按揭貸款時就開始逐月供樓。如果是一筆款贖樓,在擔(dān)保期間交易一旦出現(xiàn)問題,銀行會追究擔(dān)保公司責(zé)任,而擔(dān)保公司承擔(dān)責(zé)任后則會要求買方承擔(dān)責(zé)任,買方的利益仍然無法保證。

對比兩種贖樓方式,在通過擔(dān)保公司贖樓時,采用兩筆款贖樓往往更為安全。在此方面,深圳中原地產(chǎn)一直堅持“兩筆款贖樓”,最大程度上避免了購房者錢房兩空的風(fēng)險。

辦理過戶

過戶前有兩個必要條件:

買家定金+銀行首期款監(jiān)管金額+銀行批復(fù)的貸款金額=房屋成交總價。這其中涉及到一點:有可能審批金額達不到可貸款成數(shù),也就是說,買家資質(zhì)可貸7成,而實際審批達不到7成,那么這個缺口需買家補上。

賣家取得房產(chǎn)證原件,也就是我們通常說的紅本,并且房產(chǎn)無任何抵押、查封的狀態(tài)。

辦理過戶手續(xù)。如雙方無法約定統(tǒng)一時間,可以委托公證給他人代辦。

過戶需要準備資料:

買方:婚姻證明、戶口本(戶主頁、夫妻及未成年子女頁)、身份證(配偶的身份證復(fù)印件)、非深戶準備5年或以上社保清單

賣方:身份證、房產(chǎn)證

注:如果賣方房產(chǎn)滿5年且是深圳唯一住宅可免個稅,需提供資料:夫妻雙方身份證、戶口本(包含戶主頁、夫妻及未成年子女頁),婚姻證明,房產(chǎn)證。

取新不動產(chǎn)證&抵押

過戶遞件后,通常5個工作日取證。取證和抵押是兩個步驟,基本能在一天內(nèi)完成。

注意事項:

先繳稅后取證,這里需要注意的是稅費是否準確,特別是個稅,如果是滿五唯一是否已減免,這里還有一個細節(jié),如果過戶價和原購價一致,則個稅不受滿五唯一限制也可以減免。

取證后需及時抵押,如果不抵押的話則銀行無法放尾款。

買賣雙方按約定好的時間交房

銀行發(fā)放尾款后便是交房環(huán)節(jié),交房時需要辦理水、電、煤氣、物業(yè)過戶等事宜。水電交接的過程中需要關(guān)注:

是否有欠繳,若有欠繳則需讓賣房及時繳清。

交接時注意查看水表電表記下當(dāng)前額度,向燃氣公司問清當(dāng)前額度。

水電燃氣、物業(yè)過戶需準備資料:

身份證原件及復(fù)印件;

契稅發(fā)票原件、房產(chǎn)證復(fù)印件;

托管銀行卡賬號及復(fù)印件。

對于普通人來說,買房絕對是人生中的一件大事,但大多數(shù)人較難具備這方面的專業(yè)知識,如果選擇專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司為交易提供保障,就免去了很多不必要的風(fēng)險。

在深圳中原地產(chǎn),二手房交易嚴守18道流程,以確保買賣雙方的交易安全、資金安全、信息安全。對于直接涉及到“錢”/至關(guān)重要的資金安全,深圳中原地產(chǎn)作為中介有著嚴格的把控:

在交易流程的第3步,深圳中原會托管定金,在反復(fù)確認賣方及房屋各項信息的真實性和有效性后才會放定;

在第6步申請首期監(jiān)管的流程,深圳中原堅持首期款百分百由銀行監(jiān)管,在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下,其他人均動用不了資金;

再比如第10步贖樓環(huán)節(jié),深圳中原地產(chǎn)一直堅持“兩筆款贖樓”,避免購房者錢房兩空的風(fēng)險。

來源:尚舒房 | 深圳說房