買二手房的朋友心里經(jīng)常有這樣的問題,這樣的房子能買嗎會不會以后出現(xiàn)什么麻煩為了這個問題小編特意翻了很多房產(chǎn)法律的書,總結了下面幾種二手房是不能入手的。

1.未依法取得房屋所有權證的房屋 

    根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)及《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)的規(guī)定,我國房屋所有權的取得以登記為準,房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明,因此在未取得房屋所有權證之前,從法律上來講。還不能確定房屋的合法所有權人,這樣的房屋是無法進行轉讓的,此種房屋一旦轉讓。可能會因賣方不具備對房屋的處分權而導致買賣合同無救,或在房屋過戶時遇到障礙,從而屋法實現(xiàn)房屋交易。 

2.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋 

    通常情況下,被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的,而已列入拆遷公告的房屋,房地產(chǎn)交易管理部門將不予辦理過戶。因此如購買了此種房屋,將會面臨很大風險。 

    那么如何查詢所購買的房屋是否被列入拆遷范圍呢可以采取以下措施:般情況下一兩年內將被拆遷的房子,能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。另外,購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關情況。購房者還可以到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結,被凍結戶門的房屋早晚是要被拆的。此外,還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒有記錄,也可委托中介公司幫助查詢這類問題。 

3.違章建筑的房屋 

    違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物,主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講,違章建筑大體可分為兩種情況:一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權的土地上,但尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權,還可能被規(guī)劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除,因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障。 

4.鑒定為危房的房屋 

   房屋一旦屬于危房,不但居住會有安全隱患,而且也沒有了其他的利用價值,因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況,做出是否屬于危房的初步判斷。 

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產(chǎn)權房”) 

   根據(jù)《中華人民共和國吐地管理法》的規(guī)定,我國土地所有權包括兩種方式,即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地,農(nóng)村居民每可申請一處宅基地,農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途,因此以前大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設的房屋對外出售的“小產(chǎn)權房”是不受法律保護的。 

6.所有權為共有,未取得其他共有人同意轉讓的房屋 

   房屋所有權共有意味著房屋的所有權人不是一個人,例如,夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等,其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn) .在共有的狀態(tài)下,共有人對房屋均享有權利,這時如果共有人之一擅自將房屋出售,實際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進行了處分,那么勢必將侵害其他共有人的利益,為此,共有人要處分房屋,必須征得其他共有人的書面同意。否則,即使進行了處分,這種處分也是無效的。 

7.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人同意出售的房屋 

    抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押是擔保方武的一種,在抵押中,債務人或第三人為抵押人,債權人為抵押權人,抵押擔保的財產(chǎn)為抵押物。抵押權是一種物的擔保,其最大的特性就是優(yōu)先受償權。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進行轉讓會損害抵押權人的利益,為此,《物權法》明確規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權人同意,不得轉讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。 

8.依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋 

    國家的司法機關主要是指法院、檢察院,行政機關如公安機關、海關等上述機關代表國家行使司法權力和行政權力,塒房屋的查封和扣押就是上述機關行使權力的表現(xiàn),其目的就是限制所有權的轉移。因此房屋所有權的轉移不得對抗這種公權力。 

9.存在超標未經(jīng)處理的房改房 

   房改房是單位給予員工的福利,面積是根據(jù)員工的行政級別、工齡等因素確定的,在二次轉讓時如原產(chǎn)權單位認定超標哦,則必須先將超標問題處理完畢才可上市交易。因此購房者所購買的房屋只能是超標已經(jīng)處理的房屋。 

10. 未住滿5 年的經(jīng)濟適用住房、限價商品住房 

    經(jīng)濟適用住房是政府提供紿特定對象的政策性優(yōu)惠住房,因此其在轉讓的時候是有一定限制的,未住滿5 年的不得以市場價轉讓。同樣由于限價商品住房屬于政策性商品房,因此二次轉讓時,要受到一些限制,購房人取得房屋權屬證書后5 年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的,可像戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門中申請回購。 

11. 侵害單位優(yōu)先購買權及單位與員工有特殊約定不允許轉讓的房改房 

   有的單位在向職工出售房改房時,在售房合同中作出了某些限定,如“未住滿五年不得轉讓等,因此征購買房改房時要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。 

12. 已出租給他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的房屋 

    根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第230 條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！备鶕?jù)以上法律條款,法律賦予特定對象先于其他權利人豐張自己財產(chǎn)權利的權利,即承租人在出出租人出售房屋時,享有同等條件下優(yōu)先購買的權利,因此在出售的房屋存在出租,且未除卻“承租人的優(yōu)先購買權”前購買是有很大風險的。