80多歲的北京居民劉桂芬本來(lái)以為自己舉報(bào)買房人偷稅是做了件大好事,沒(méi)想到自己因此也需要補(bǔ)交70多萬(wàn)元的稅款。
避稅在裸奔,她指出了真相
兩年前,劉桂芬把自己位于北京市西城區(qū)的一套房屋以443萬(wàn)元的總價(jià)賣給曾某,合同約定房屋成交價(jià)格為86萬(wàn)元,房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價(jià)為357萬(wàn)元,而且房屋交易所涉及的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。
“我只知道自己凈得443萬(wàn)元,不清楚合同里把房?jī)r(jià)款還分成了兩部分?！眲⒐鸱腋嬖V法治周末記者。
到了雙方約定的繳稅當(dāng)天,買方繳完所有稅費(fèi),劉桂芬發(fā)現(xiàn)繳稅的基數(shù)是86萬(wàn)元。
劉桂芬問(wèn)為什么會(huì)這樣,買方和經(jīng)紀(jì)人的回復(fù)是“合理避稅”。
` “我心想這不是偷稅漏稅嗎”劉桂芬說(shuō),后來(lái)她就去稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)了買房人。
稅務(wù)機(jī)關(guān)接到舉報(bào)后,向劉桂芬反饋了舉報(bào)結(jié)果,《稅收違法行為檢舉查辦結(jié)果反饋單》顯示,稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后查實(shí)曾某存在偷稅行為,要求曾某按照443萬(wàn)元的房?jī)r(jià)繳納買方應(yīng)付的稅款,補(bǔ)交契稅和滯納金共12萬(wàn)余元,并對(duì)曾某進(jìn)行罰款。
但這樣一來(lái),劉桂芬作為賣方所需要支付的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅也需要按照443萬(wàn)元的基礎(chǔ)來(lái)繳。
經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算,其中個(gè)人所得稅一項(xiàng),劉桂芬就需要補(bǔ)交約57萬(wàn)元(根據(jù)北京市的要求,二手房買賣中,賣方所售房屋非滿五唯一的,需要繳納個(gè)稅為房屋差價(jià)的20%),此外,劉桂芬還需要補(bǔ)交增值稅近17萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅1.18萬(wàn)元。
今年4月,北京市地稅局向劉桂芬下發(fā)了《稅務(wù)處理決定書(shū)》,要求劉桂芬依法補(bǔ)繳70多萬(wàn)元稅費(fèi)。
“但是我和曾某簽訂的合同里約定,所有稅費(fèi)都由曾某支付。稅務(wù)機(jī)關(guān)能不能直接去找曾某要這部分稅費(fèi)?！泵鎸?duì)自己也被要求補(bǔ)繳稅款的情況,劉桂芬很“鬧心”,她覺(jué)得自己本來(lái)是做了一件對(duì)國(guó)家有益的事情,沒(méi)想到反給自己帶來(lái)了“麻煩”。
北京明稅律師事務(wù)所高級(jí)合伙人施志群告訴法治周末記者,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求劉桂芬補(bǔ)繳稅費(fèi),和劉桂芬依據(jù)合同要求曾某支付稅費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系?！案鶕?jù)法律規(guī)定,二手房買賣中,賣方需要繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,對(duì)于不滿五年唯一的房屋,賣方還需繳納個(gè)人所得稅,這部分稅費(fèi)的法定納稅人是賣方,稅務(wù)機(jī)關(guān)只能向賣方追征。”施志群說(shuō)。
不過(guò),在房產(chǎn)領(lǐng)域擁有十?dāng)?shù)年法律從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙星海表示,由于買賣雙方已經(jīng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式明確約定,房屋交易所涉及的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān),這一約定并不違反任何法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。在賣方向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳款之后,可以據(jù)此要求買方支付。
賣房人能否不補(bǔ)繳稅款,而直接向法院提起訴訟,要求買房人依據(jù)合同約定,把本應(yīng)由賣房人補(bǔ)交的稅款,協(xié)助賣房人繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)
對(duì)此問(wèn)題,施志群律師表示,理論上來(lái)講是不行的,因?yàn)檎鞫愂嵌悇?wù)機(jī)關(guān)的行政行為,稅金是應(yīng)當(dāng)交給稅務(wù)機(jī)關(guān)而非賣方的,此類稅務(wù)問(wèn)題不屬于民事糾紛受理范圍,法院通常不會(huì)支持賣方的這一請(qǐng)求。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)此表示認(rèn)同,他補(bǔ)充道,在房屋買賣法律關(guān)系中,也不涉及稅務(wù)機(jī)關(guān),所以賣方不能直接訴求買方將稅交給稅務(wù)機(jī)關(guān),而稅務(wù)機(jī)關(guān)也不會(huì)去找買方追征稅款,只會(huì)依法找賣方。
地區(qū)指導(dǎo)價(jià)成二手房交易中的避稅抓手
劉桂芬想不明白,為什么明明房屋成交價(jià)是400多萬(wàn)元,買方卻可以按80多萬(wàn)元的納稅基數(shù)繳稅?！爸薪楦嬖V我都這么操作,這屬于合理避稅?！眲⒐鸱依Щ?“都這么做難道是對(duì)的嗎”
一位資深房屋中介王方(化名)告訴法治周末記者,北京地區(qū)的二手房交易中存在三個(gè)價(jià)格:地區(qū)指導(dǎo)價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際成交價(jià)。地區(qū)指導(dǎo)價(jià)是由監(jiān)管部門制定的某一地區(qū)房屋的最低納稅價(jià)格;網(wǎng)簽價(jià)是房屋在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上備案的成交價(jià)格,決定了房屋的納稅稅基和可貸款的額度,網(wǎng)簽價(jià)格必須高于地區(qū)指導(dǎo)價(jià);實(shí)際成交價(jià)則是賣方實(shí)際拿到手的房屋價(jià)款。
北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋回憶道,監(jiān)管部門出臺(tái)地區(qū)指導(dǎo)價(jià)是為了規(guī)范低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為,要求買賣雙方按最低指導(dǎo)價(jià)征收稅款。
“但現(xiàn)在北京的地區(qū)指導(dǎo)價(jià)普遍低于甚至遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)?？蛻魹榱松倮U納稅款,有時(shí)就會(huì)根據(jù)需要貸款的額度,反推網(wǎng)簽價(jià),只要網(wǎng)簽價(jià)高于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)就行了?！蓖醴礁嬖V記者。
王方舉了個(gè)例子,東城區(qū)某處學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)成交價(jià)在10萬(wàn)元/平方米甚至更高,但是地區(qū)指導(dǎo)價(jià)在2萬(wàn)元/平方米。假設(shè)一套50平方米的房屋總價(jià)為500萬(wàn)元,客戶有首套資格,首付比例最低為40%,需要貸款的額度是100萬(wàn)元,那么倒推出的網(wǎng)簽價(jià)為166.7萬(wàn)元(100/60%),這樣網(wǎng)簽價(jià)就會(huì)定為166.7萬(wàn)元,房?jī)r(jià)中剩余的部分在合同里就會(huì)體現(xiàn)為裝修款。
“二手房交易中的個(gè)人所得稅很高,如果房屋房產(chǎn)證不滿五年,也不是賣方的唯一住房,那該套房的個(gè)稅有時(shí)可達(dá)到七八十萬(wàn)元,而這部分稅款通常需要買方承擔(dān)。所以一般各方會(huì)協(xié)商,采取上述方式避稅。”王方說(shuō)。
在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái),地區(qū)指導(dǎo)價(jià)的存在確定了房屋的最低計(jì)稅價(jià)格,但目前客觀上卻成為了二手房交易中買賣雙方避稅的抓手。
“這一價(jià)格需要定期或不定期根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整,否則就可能培育了二手房交易中的避稅空間?！北R文曦說(shuō)。
不過(guò)王玉臣認(rèn)為,也應(yīng)該肯定地區(qū)指導(dǎo)價(jià)的意義,有了地區(qū)指導(dǎo)價(jià),二手房交易主體在做網(wǎng)簽的時(shí)候,網(wǎng)簽價(jià)再低,都不能低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià),如果沒(méi)有指導(dǎo)價(jià),為了避稅網(wǎng)簽價(jià)可能會(huì)更低。
利用裝修費(fèi)避稅成為交易慣例
就裝修款是否需要繳稅問(wèn)題,法治周末記者采訪了多位法律專家。王琮瑋表示,理論上的裝修費(fèi)是房主房屋修繕的價(jià)格,裝修材料只會(huì)貶值不會(huì)增值,故國(guó)家未將其列入應(yīng)納稅范圍。
王玉臣也表示,法律意義上的裝修費(fèi)并不是購(gòu)房款的構(gòu)成部分,對(duì)于該部分并不計(jì)入計(jì)稅基數(shù)。所以,在一線二線等房產(chǎn)價(jià)格普遍較高的城市,利用裝修費(fèi)避稅成了交易慣例。
“以裝修款名義表現(xiàn)出來(lái)的房款并非不需要繳稅,只是買賣雙方通過(guò)串通的形式將這部分的款項(xiàng)從房?jī)r(jià)中分離出來(lái),并未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào),導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法征稅?！壁w星海補(bǔ)充道
那么,是否所有將房屋價(jià)格分割為房?jī)r(jià)款和裝修款的行為,都涉嫌偷稅王玉臣和王琮瑋都告訴記者,如果合同中約定的裝修款的數(shù)額遠(yuǎn)超于實(shí)際的價(jià)格,就可能被認(rèn)定為偷稅。
公開(kāi)資料顯示,2017年12月21日至12月27日,北京市住建委通過(guò)官網(wǎng)對(duì)《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》(征求意見(jiàn)稿)向社會(huì)公開(kāi)征求了意見(jiàn),征求意見(jiàn)稿中有“二手房的附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格會(huì)全部包含在房屋成交價(jià)內(nèi)”的相關(guān)內(nèi)容。
北京市住建委官方網(wǎng)站的信息顯示,征求意見(jiàn)稿中有此內(nèi)容,是為了防止買賣雙方規(guī)避稅收,將房屋成交價(jià)格拆分為凈房屋價(jià)格和裝飾裝修等價(jià)格的情況發(fā)生。但是今年2月正式公布的修訂后的《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》刪去了這項(xiàng)內(nèi)容。
北京市住建委稱,正式發(fā)布的《〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本》調(diào)整了征求意見(jiàn)稿中有關(guān)房屋附屬設(shè)施、裝飾裝修、家具家電等的內(nèi)容,主要是考慮到示范文本旨在維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益、減少交易糾紛,相關(guān)內(nèi)容應(yīng)本著尊重買賣雙方意愿的原則,由雙方自行約定。
相關(guān)部門持續(xù)監(jiān)管二手房交易中心的避稅行為
王方對(duì)記者說(shuō),二手房交易中的避稅行為一直存在。
在多年前,銀行系統(tǒng)、建委系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的相關(guān)信息還沒(méi)有打通時(shí),是可以先申請(qǐng)銀行貸款,再去稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理繳稅的,這種情況下買家甚至可以做兩次網(wǎng)簽,來(lái)實(shí)現(xiàn)既能多貸款,又能按低價(jià)繳稅。通常的做法是,由中介首先提交一份網(wǎng)簽價(jià)高的合同,利用這個(gè)合同去銀行貸款,待銀行貸款批下來(lái)之后,撤掉高價(jià)網(wǎng)簽,再提交一份網(wǎng)簽價(jià)低的合同,拿到稅務(wù)局去繳稅。現(xiàn)在多部門信息互通后,這條路已被堵死。
“現(xiàn)在的做法一般就是把房?jī)r(jià)拆分?！蓖醴秸f(shuō)。
據(jù)了解,國(guó)家相關(guān)部門對(duì)二手房交易過(guò)程中的避稅行為處于持續(xù)監(jiān)管過(guò)程中,但避稅行為還是屢禁不止。趙星海分析,首先稅務(wù)部門對(duì)這種行為的查處存在一定難度,房屋買賣合同畢竟是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果,真實(shí)的意思表示很難判斷;其次,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)升溫,交易稅也相對(duì)較高,因此很多人想要通過(guò)這種手段來(lái)規(guī)避稅收。
王琮瑋認(rèn)為,避稅行為屢禁不止還跟征稅機(jī)關(guān)與交易雙方信息不對(duì)稱、房屋中介“積極撮合”等因素也有關(guān)系。
北京市東城區(qū)地稅局工作人員趙增科曾建議,由于相關(guān)稅收政策不夠明確,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于三方合同中除房屋交易價(jià)款外,額外簽訂的“裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補(bǔ)償款”或其他名義補(bǔ)償款無(wú)法判定,應(yīng)明確二手房交易合同中各類名義補(bǔ)償款的具體涉稅規(guī)定,進(jìn)一步明晰二手房交易契稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅的相關(guān)計(jì)稅依據(jù),將各類補(bǔ)償價(jià)款并入應(yīng)稅范圍,以有效防止交易雙方和中介蓄意減少應(yīng)稅金額。
中介參與避稅應(yīng)受行政處罰
王琮瑋告訴法治周末記者,二手房交易中,買賣雙方如果被查實(shí)偷稅,還可能會(huì)被罰款。因?yàn)槎愂照鞴芊ㄒ?guī)定,對(duì)納稅人偷稅的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。
根據(jù)劉桂芬向法治周末記者提供的《稅收違法行為檢舉查辦結(jié)果反饋單》,曾某在被查實(shí)偷稅后,被處以101714.29萬(wàn)元的罰款。
“稅務(wù)部門最初給我也下發(fā)了《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書(shū)》,里面寫(xiě)著要求我補(bǔ)稅,并且對(duì)我罰款將近38萬(wàn)元。我收到告知書(shū)后,提出了聽(tīng)證申請(qǐng)。后來(lái)稅務(wù)部門研究以后,說(shuō)因?yàn)槲沂桥e報(bào)人,不再罰款,但仍然要求我補(bǔ)稅。”劉桂芬說(shuō)。
王玉臣告訴記者,一線城市房?jī)r(jià)太高,且現(xiàn)在二手房交易中的稅費(fèi)均為買方支付,嚴(yán)格按照實(shí)際價(jià)格走,購(gòu)房成本更高,也因而做低網(wǎng)簽價(jià)的訴求主要來(lái)自于買房人,通常賣方人也會(huì)配合,因?yàn)橘u方通常會(huì)認(rèn)為這種情況不會(huì)對(duì)自己的利益造成損害。
“但賣方簽訂這樣的合同也不是沒(méi)有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”王玉臣說(shuō),嚴(yán)格按照稅法的相關(guān)規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)偷稅行為存在后,是可以給予賣方行政處罰的。
王琮瑋還提醒到,如果買方不按期支付網(wǎng)簽價(jià)價(jià)格外的房款,或者惡意要求以網(wǎng)簽價(jià)進(jìn)行交易,賣方將陷于困境中,采取協(xié)商、催討、起訴方式,都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。
劉桂芬告訴記者,她之所以舉報(bào)買房人偷稅,一方面認(rèn)為偷稅不對(duì),另一方面也擔(dān)心買房人只支付86萬(wàn)元的房款,剩余房款拖著不給。
而目前的二手房交易通常是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成,買賣雙方簽訂的合同也往往是中介提供的合同范本。那么一旦稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)買賣雙方存在通過(guò)這種方式避稅的行為,中介是否應(yīng)受到處罰
趙星海說(shuō),必須明確的是,房產(chǎn)中介在這種情況下是會(huì)受到處罰的,因?yàn)榉慨a(chǎn)中介這種行為是違法行為?！啊斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第五項(xiàng)明確規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得‘為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利’。房產(chǎn)中介提供避稅的合同范本,顯然是違法行為,需要承擔(dān)被罰款、甚至是取消簽約資格的行政責(zé)任?！壁w星海給出了自己的理由。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條規(guī)定,違反本辦法第二十五條第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)、第(八)項(xiàng)、第(九)項(xiàng)、第(十)項(xiàng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正,記入信用檔案;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),取消網(wǎng)上簽約資格,處以3萬(wàn)元罰款。
王玉臣也表示,每年都有一些中介機(jī)構(gòu)因此而被行政機(jī)關(guān)處罰。
至于中介是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任,王琮瑋要從以下幾點(diǎn)來(lái)看:首先,法律上要有證據(jù)證明中介參與了避稅合同,才會(huì)有責(zé)任問(wèn)題;其次,即便有證據(jù)證明中介參與避稅合同,但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定,僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范,故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任,最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰。