焦點(diǎn)1:男女朋友合伙買房 分手后房貸怎么辦

前年,小郭在父母的資助下在佛山買了一套樓。支付了三成首付后,還要貸款80萬(wàn)元,等額本息貸款30年,每月還貸5300元。小郭參加工作不到3年時(shí)間,每月工資不到6000元,工資流水顯然達(dá)不到銀行要求。于是,小郭打算跟男朋友小徐一起供樓。小郭和小徐拍拖兩年多,兩個(gè)人準(zhǔn)備結(jié)婚。小徐告訴小郭,他可以供樓,收樓后,由小徐負(fù)責(zé)新房的裝修。于是,兩個(gè)人一起合伙買了房,房產(chǎn)證上寫(xiě)了兩個(gè)人名字,但每月月供由小徐出。今年年初,小徐和小郭鬧翻分手了。小郭提出要房子,但貸款沒(méi)還完,該怎么辦可以直接變更小郭為貸款人嗎

點(diǎn)評(píng):變更貸款人 先要理順?lè)慨a(chǎn)歸屬問(wèn)題

男女朋友分手要分房子,最簡(jiǎn)單的方法是由一方先贖樓,然后銀行解押,再辦理房產(chǎn)證過(guò)戶。這樣房子的產(chǎn)權(quán)就相當(dāng)明晰了,再根據(jù)兩人的出資比例結(jié)算收益和債務(wù)。

但是,面對(duì)幾十萬(wàn)元的貸款,贖樓并不容易。拿不出贖樓款,能否直接辦理貸款人變更呢原則上說(shuō),變更貸款人可向貸款行提出申請(qǐng),得到貸款行同意就可辦理。但是,目前不少銀行不愿意辦理貸款人的變更。比如,農(nóng)行系統(tǒng)就暫時(shí)不能辦理貸款人的變更。

即使有銀行愿意做,這個(gè)過(guò)程也相當(dāng)復(fù)雜。首先要到公證處出具公證書(shū),申明房子歸到誰(shuí)的名下;由房產(chǎn)所有人向貸款銀行申請(qǐng)貸款人的變更。這時(shí),要求房產(chǎn)所有人在貸款銀行存放一筆保證金,保證金數(shù)據(jù)要等同于貸款余額。另外,還要求房產(chǎn)所有人具備還款能力,收入流水要達(dá)到每月月供的兩倍以上。達(dá)到這些要求后,銀行會(huì)作重新抵押,重新放款。

焦點(diǎn)2:不是主貸人 離婚后也要還房貸嗎

王先生和謝女士婚后買了一套大四房。房子寫(xiě)的是謝女士的名字,但主要供房人是王先生。

如今,王先生和謝女士的婚姻走到了盡頭。但房子的銀行按揭還未結(jié)清,每個(gè)月還需要還貸款。由于該房產(chǎn)的主貸人是王先生,謝女士覺(jué)得既然已經(jīng)離婚了,自己就更不用理會(huì)房貸的事了。

點(diǎn)評(píng):即使沒(méi)參與貸款 也要履行償還義務(wù)

顯然,謝女士的想法是錯(cuò)誤的。由于夫妻共同貸款買房,原則上婚后共同購(gòu)買的房屋屬于共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)平均分配,也可以由雙方協(xié)議去設(shè)定份額。但是需要注意的是,夫妻婚后的債務(wù)是共同的,無(wú)論是否身為“主貸人”,是否共同申請(qǐng)了住房貸款,夫妻都有償還住房貸款的義務(wù)。當(dāng)房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有,作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認(rèn)為自己沒(méi)有參與貸款合同,不用履行償債義務(wù),無(wú)疑是對(duì)貸款理解有誤。

焦點(diǎn)3:共同貸款人再買房 購(gòu)房名額和貸款額度會(huì)受影響嗎

接力貸是指以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,父母方的子女作為共同借款人,貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。合力貸與接力貸剛好相反,合力貸指以子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,子女方的父母作為共同借款人,貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。

不管是接力貸還是合力貸,主要解決的是購(gòu)房名額、貸款額度、貸款人年齡太小或太大等問(wèn)題。前幾年,佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過(guò)接力貸和合力貸的信貸產(chǎn)品,但已經(jīng)被喊停,目前佛山已難找相關(guān)產(chǎn)品。

不過(guò),如果曾經(jīng)作為共同貸款人參與過(guò)合力貸或者接力貸,眼下又想買房,購(gòu)房名額以及貸款額度會(huì)受到影響嗎

點(diǎn)評(píng):不影響再次購(gòu)房名額和貸款額度

作為合力貸、接力貸的共同借款人,在貸款人中算次貸人,而銀行審批貸款時(shí)還是先看主貸人的情況。因此,作為共同貸款人再次購(gòu)買商品住房時(shí),其購(gòu)房名額和貸款額度不受影響。記者從佛山農(nóng)行了解到,只要房產(chǎn)證上沒(méi)有自己的名字,則這筆貸款和房子就不會(huì)計(jì)入共同借款人名下,不會(huì)影響到共同借款人下次的購(gòu)房名額和貸款額度。

不過(guò),銀行會(huì)計(jì)算共同借款人的還款能力,即使是擔(dān)保的貸款也會(huì)被計(jì)算到借款人的還款能力中。例如,你作為接力貸的共同借款人,接力貸的月供為3000元/月,當(dāng)你又要買房,月供約5000元/月,那么,你的流水至少需要16000元/月以上。