近幾月以來,全國多個城市的二手房市場出現(xiàn)交易量回升、市場轉(zhuǎn)暖的現(xiàn)象,這與不少城市的新房市場形成了對比,一、二手房價倒掛也成了普遍現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示,從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個數(shù)據(jù)比較齊全、體量比較大的二手房市場來看,今年3月份以來全國的二手房市場確實(shí)有一定的升溫。北京、南京、蘇州、杭州、上海5月份共成交5.8萬多套二手房,環(huán)比4月份增長約17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月份市場較好的時候,這5個城市的二手房合計成交了7.6萬多套。

對此,市場研究院院長胡景暉認(rèn)為,去年北京“3·17新政”出臺后,許多城市先后跟進(jìn),這對各城的市場需求形成了很大壓制,這其中既有投機(jī)需求,也有自住需求。經(jīng)過一年多的緩沖,投機(jī)需求已被徹底抑制,但自住需求卻在現(xiàn)實(shí)的要求下開始重新入市,尤其是北京這樣的房價下跌的城市。整體而言,春節(jié)之后全國二手房市場的升溫更多的是調(diào)控致使剛需受到壓制之后恢復(fù)正常的過程。

胡景暉進(jìn)一步稱,在政策的干預(yù)下,二手房市場的回溫幅度有限,恢復(fù)正常交易水平后,市場難有繼續(xù)上升的空間,即使央行再次降準(zhǔn)釋放流動性,在定向的情況下,全國二手房市場也不會受到大的影響。

事實(shí)上,一、二手房價格倒掛需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。例如,北京二手房目前的均價在5萬元-6萬元平方米左右,新房均價則只有4萬元平方米左右,一、二手房價格早已明顯倒掛,但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時代,新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,所以價格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區(qū)域、同一地段出現(xiàn)價格倒掛,主要是政策調(diào)控所致,因?yàn)檎畬π路康恼{(diào)控更直接,力度更大,而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的,政策的影響相對更小,所以市場容易出現(xiàn)一、二手倒掛。

胡景暉認(rèn)為,新房和二手房之間的價格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價差對個人的投資決策可會產(chǎn)生影響,因?yàn)橐?、二手房價倒掛會讓個人在購買新房時有轉(zhuǎn)手倒賣賺差價的動機(jī),但在限售政策以及正在醞釀的房地產(chǎn)稅等政策的調(diào)控下,兩個市場是可以區(qū)隔發(fā)展的,并不是需要完全統(tǒng)一。

一二手房價格嚴(yán)重倒掛 新房和二手房的優(yōu)劣勢有哪些

一、買新房還是二手房

1、遷戶口問題

很多人買房子,都是為了遷戶口。買二手房,在遷戶口方面容易存在一些糾紛,比如原房主不愿意將自己的戶口遷出,那么,新業(yè)主就無法將自己的戶口遷入。新房在入戶方面,則不存在這些問題。

2、地段問題

因?yàn)橥恋刭Y源有限,城市的中心區(qū)域新房比較少,而且價格比較高。二手房在地段上擁有優(yōu)勢,可選空間比較大。

3、交房時間問題

新房以期房居多,也就是說,在購買之后,還需要若干時間之后才能交房、裝修、入住,且面臨延期交房等各種風(fēng)險。

而二手房是現(xiàn)房,如果買的是毛坯房,可以自己按照喜好進(jìn)行裝修;如果買的是裝修好的二手房,則可以直接入住,節(jié)省了時間成本,對于租房住的朋友們來說,能節(jié)省一部分租金,避免了一邊償還新房的房貸一邊支付房租的情況

4、裝修問題

商品房以毛坯房居多,當(dāng)然了,也有一些精裝房。相比二手房,新房可選空間有限,二手房可選余地較大,毛坯、簡裝、中裝、精裝、豪裝等都有,如果是自己喜歡的裝修和設(shè)計風(fēng)格,則可以為自己省下裝修時所耗費(fèi)的精力和金錢。同時,個人可以依據(jù)經(jīng)濟(jì)能力,選擇房屋的裝修好壞,即是選擇簡裝、中裝、精裝,還是豪裝。

5、房齡問題

新房的優(yōu)勢就是房齡比較新,二手房的房齡則比較老,尤其是一些老房子。當(dāng)然了,也有一些二手房為次新房,建成后3-5年就出售,這樣的二手房,房齡比較小。

6、質(zhì)量和配套問題

作為期房的商品房,較大的隱患也在于此。

因?yàn)楹芏嘈路抠I的時候不是現(xiàn)房,憑圖紙、沙盤、戶型圖、樣板間作判斷購買,等到交房時發(fā)現(xiàn)面積縮水、綠化率不達(dá)標(biāo)、景觀效果差、土地使用年限縮短,而且房屋質(zhì)量不過關(guān)、開發(fā)商承諾的配套設(shè)施(道路、幼兒園、會所、商業(yè)街等等)還遙遙無期、規(guī)劃中的市政設(shè)施還只是設(shè)想的時候,這些問題就夠你慢慢和開發(fā)商扯一陣子了。

二手房是現(xiàn)房,有問題可以在看房時就發(fā)現(xiàn),比如是否有漏水問題、有無沉降問題、配套設(shè)施怎樣、土地證使用年限多久、面積多少等,一目了然。根據(jù)問題的多少,問題的嚴(yán)重程度,個人可以決定買還是不買。

7、價格問題

在一些以二手房交易為主的大城市,二手房的價格要比新房高。在一些以新房交易為主的城市,普遍說來,二手房的單價低于同區(qū)域的商品房單價;二手房無疑在單價和總價上,具有很大的優(yōu)勢。

8、首付問題

二手房和商品房所享受的貸款政策基本上差不多,首付比例都是一樣的。但是,銀行為了規(guī)避風(fēng)險,一般會對二手房進(jìn)行評估,一般按照評估價乘以一定的比例發(fā)放貸款。評估價一般低于實(shí)際成交價,這樣,二手房的首付就會比較高,其首付普遍達(dá)到了實(shí)際成交價的3-4成甚至更多。

9、稅費(fèi)問題

購買新房,只需要繳納契稅、房屋維修基金等稅費(fèi)。而購買二手房,需要繳納的稅費(fèi)就有很多了,比如契稅、增值稅、個人所得稅、中介費(fèi)等。

10、購房手續(xù)問題

一般來說,買新房會較簡單,從簽認(rèn)購書,到簽合同、辦貸款,到進(jìn)抵押、交房收房,開發(fā)商或者銀行的人會安排好。買二手房手續(xù)稍微復(fù)雜一點(diǎn),但是,如果有中介機(jī)構(gòu)介入,手續(xù)也會比較簡單,中介機(jī)構(gòu)會把相關(guān)的工作安排好,只需要買賣雙方積極配合就行了。

二、新房和二手房各有優(yōu)勢

1、地理位置因素

新房:隨著市中心內(nèi)可供開發(fā)土地的縮減,越來越多的樓盤均開發(fā)在偏遠(yuǎn)區(qū)域,因此新樓盤大部分地理位置相對較遠(yuǎn)。

二手房:大多數(shù)二手房由于建成時間較早,因此多分布于城市中心區(qū)或較成熟商圈內(nèi),地理位置也就自然優(yōu)越些。

點(diǎn)評:從地理位置因素考慮,二手房占有較大優(yōu)勢。

2、房價及戶型面積

新房:新房普遍戶型面積較大,單價較高,如此算下來總價自然不菲。尤其是位于市中心區(qū)域,由于開發(fā)商從追求利潤的角度出發(fā),因此大面積房源占到很大的市場份額,這也導(dǎo)致購房成本大增。

二手房:二手房戶型面積普遍偏小,因此其總價相對較低,而這正是購房者所看重的地方。同時,二手房的價格更為多元化,選擇面更寬,有不少建成時間并不算太長的二手房,其單價也要低于周邊的新房,相對來說實(shí)惠得多。

點(diǎn)評:從戶型面積總價來看,二手房占上風(fēng)。

3、交通環(huán)境

新房:新房的交通狀況受到客觀條件的制約,如位于軌道交通沿線,交通狀況自然非常便捷,但如果沒有軌道交通,則十分不便。

二手房:分布于市中心內(nèi)的二手房交通方便,為人們?nèi)粘３鲂刑峁┝吮憷麠l件。

點(diǎn)評:從交通環(huán)境方面看,二手房與新房所占優(yōu)勢各不同,不過總體來看,二手房稍占優(yōu)勢。

4、購房風(fēng)險

新房:由于預(yù)售制度的存在,目前購房者所購買的新房通常是所謂的“期房”,而購房者只能看到開發(fā)商提供的樣板房,憑空想象未來的家,而一旦交房入住后購房者就會發(fā)現(xiàn)房屋的某些細(xì)節(jié)方面與開發(fā)商最初承諾的不相符合,不免讓人產(chǎn)生上當(dāng)受騙的感覺。

此外,其中較大的風(fēng)險在于開發(fā)商無法辦理大產(chǎn)證,從而導(dǎo)致購房者也無法取得產(chǎn)權(quán)證。還有就是期房存在“爛尾”的風(fēng)險,這是由于開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題,難以為繼所致。

二手房:二手房是現(xiàn)房現(xiàn)賣,所有的都擺在明處,房屋品質(zhì)好壞一目了然,與購買期房相比,降低了購房者的風(fēng)險。當(dāng)然,二手房也不是完全沒有風(fēng)險,二手房交易較大的風(fēng)險在于來自賣家誠信方面的風(fēng)險,如故意偽造證件賣出他人房產(chǎn),可能導(dǎo)致購房者竹籃打水一場空。

點(diǎn)評:期房的不可控因素太多,而二手房相對要小得多。

5、物業(yè)服務(wù)

新房:現(xiàn)在新房都主打服務(wù)牌,物業(yè)配套設(shè)施相對較成熟,如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務(wù)等方面都較為完善。同時,在聘請物業(yè)公司時,往往也會選擇那些信譽(yù)好、服務(wù)品質(zhì)高的公司。

二手房:在很多地區(qū)二手房一般是建于上個世紀(jì)80年代以前,小區(qū)綠化一般,同時社區(qū)內(nèi)車位缺乏,十分擁擠;物業(yè)管理都是由一些規(guī)模較小的公司來管理,管理水平參差不齊。

點(diǎn)評:物業(yè)管理水平新房優(yōu)于二手房。

6、外觀和室內(nèi)布局

新房:所有新建樓盤外觀都具有自己獨(dú)特的個性,追求新潮;室內(nèi)布局也比較合理,大開間居室、敞開式廚房、寬大的客廳等符合現(xiàn)代人的居住理念。

二手房:建設(shè)年代久遠(yuǎn)的二手房主要從滿足居住功能出發(fā),而忽略了其他的元素,因此外觀傳統(tǒng)單調(diào),千篇一律;同時室內(nèi)布局也難以讓人滿意,如空間狹小,功能簡單等,甚至有些房間沒有窗戶,連采光都成問題。

點(diǎn)評:從樓體外觀、室內(nèi)布局來看,新房優(yōu)勢明顯。

7、整體商業(yè)氛圍

新房:在國內(nèi),樓盤開發(fā)在先,而商業(yè)配套在后,一般說來,尤其是建在偏遠(yuǎn)區(qū)域的新房,其市政配套、商業(yè)設(shè)施、氛圍等并不十分成熟,有待進(jìn)一步開發(fā)與完善,對于先到者來說,等待期限一般在5年左右。

二手房:二手房憑借其占據(jù)城市中心區(qū)的有利地勢,整體商業(yè)氛圍、購物環(huán)境、生活氣息等自是十分濃郁。

點(diǎn)評:從整體商業(yè)氛圍來看,二手房配套明顯要好于 新房。

8、未來發(fā)展前景

新房:新房的利潤不小,這是因?yàn)殡m然大多數(shù)新房所在區(qū)域相對較偏遠(yuǎn),但是隨著軌道交通的建設(shè)開發(fā)以及市政整體規(guī)劃進(jìn)程的進(jìn)一步加快,遠(yuǎn)郊區(qū)域樓盤將會逐漸吸引人們的眼球,而逐漸受到購房者追捧。

二手房:購房講究地段,二手房憑借其地理位置優(yōu)越、交通便利、小戶型面積、總價較低等優(yōu)勢一直是市場中的熱點(diǎn)物業(yè)。同時,由于其在租賃市場的強(qiáng)勁表現(xiàn),其利潤也不容小覷。

點(diǎn)評:新房、二手房優(yōu)勢各不相同,其未來發(fā)展前景各具優(yōu)勢。如果從保值增值角度來考量,小面積二手房更加值得關(guān)注一些。

9、建筑品質(zhì)

新房:目前的新房在節(jié)能環(huán)保方面比二手房要出色得多,如擁有更好的能源系統(tǒng),更好的隔熱系統(tǒng)、密封系統(tǒng)等,這也對環(huán)保有益,新型建筑將會減少二氧化碳的排放。當(dāng)然,這些低能源消耗也減少了房主的支出。

二手房:由于建成年代久遠(yuǎn),因此在建筑節(jié)能技術(shù)方面沒有應(yīng)用。

點(diǎn)評:在建筑品質(zhì)方面,新房高出二手房一大截。

10、社區(qū)鄰居

新房:目前,很多人在買房時都比較注重周邊鄰居的素質(zhì)等軟環(huán)境元素,因此在買房時,周邊鄰居也成了一個重要的參考指標(biāo)。在買新房時,購房者無從知道自己的鄰居會是什么樣的人。

二手房:買二手房時,你卻可以通過事先考察周邊都住些什么人,有利于自己選擇。

點(diǎn)評:一般來說,新房居民來自五湖四海,無從選擇;而老的社區(qū)居民結(jié)構(gòu)已經(jīng)穩(wěn)定,可以進(jìn)行了解。

三、二手房交易有哪些稅費(fèi)

1、折疊契稅:符合我們住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套的建筑面積是在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際的成交價低于同級的別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下等符合條件,

(1)則應(yīng)視為普通住宅,是要征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則是按3%。

(2)新政下的契稅 普宅90平米以下1%、90平米以上1.5%、非普宅3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán):3%

2、折疊城建稅:營業(yè)稅的7%費(fèi)附加稅,營業(yè)稅的3%。

(1)個人所得稅普通住宅2年之內(nèi):{售房收入-購房總額(營業(yè)稅+城建稅+附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅、(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。

(2)出售公房5年之內(nèi),(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%,其中經(jīng)濟(jì)房價款=建筑面積×4000元平方米,土地出讓金=1560元平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

3、 折疊土地出讓金:成本價城八區(qū)內(nèi)15.6元平米、城八區(qū)外12.9元平米,經(jīng)轉(zhuǎn)商10%,按經(jīng)管理 3%(按成交價)

4、折疊交易手續(xù)費(fèi):3元平方米×建筑面積

5、折疊合同印花稅: 房屋成交總額×0.05%

6、折疊營業(yè)稅 2011年1月27日新通知規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。二手房交易稅費(fèi)

7、 二手房交易稅費(fèi):非普通住宅2年內(nèi)房屋成交總額×5.55%,2年或2年以上差額 ×5.55% 。

8、個人所得稅:普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%,非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;,土地增值稅普通住宅免征,非普通住宅3年內(nèi),房屋成交總額×0.5% ,3年至5年房屋成交總額×0.25%,5年或5年以上免征;。

9、買賣合同公證費(fèi)(買賣合同需要公證時才須繳納),房屋成交總額×0.3%; 契稅是應(yīng)由買方交納的,交稅比例是:1、普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

10、過戶費(fèi)用

(1)契稅:90平方米以下頭次購房的,按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納,140平方米以上按房價3%繳納。(買方承擔(dān)),營業(yè)稅房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價5.5%繳納。(賣方承擔(dān))土地增值稅,房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%繳納。(賣方承擔(dān))

(2))所得稅房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)(賣方承擔(dān)),房屋交易手續(xù)費(fèi),按房屋建筑面積6元平方米交納(雙方承擔(dān)),房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80.00元。(買方承擔(dān))

(3)房屋評估費(fèi),按評估額0.5%,繳納補(bǔ)充回答,契稅=15萬元1%=1500.00元,買方承擔(dān)營業(yè)稅=15萬元5,5%=8250.00元,賣方承擔(dān)土地增值稅=15萬元1%=1500.00元,賣方承擔(dān)所得稅=15萬元1=1500.00元,賣方承擔(dān)房屋交易手續(xù)費(fèi)=65平方米6元平方米=390.00元,買賣雙方各承擔(dān)一半房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=65元。(買方承擔(dān))

11、折疊工本費(fèi)80元,共有權(quán)證20元

二手房交易稅費(fèi)的計算方法

1、買方交易稅費(fèi)的計算法

契稅二手房交易稅費(fèi),二手房交易稅費(fèi):成交價或評估價(高者)×1.5%,(商 用用房或大于144平米的稅率為3%),交易服務(wù)費(fèi) 建筑面積(平方米)×3元 。交易印花稅:成交價或評估價(高者)×0. 05% 。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi):50元(每增加1人加10元,買家為單位的80元)

2、賣方交易稅費(fèi)的計算方法

(1)交易服務(wù)費(fèi) 建筑面積(平方米)×3元,交易印花稅:成交價或評估價(高者)×0. 05%,土地出讓金:二手房交易稅費(fèi),二手房交易稅費(fèi) 成交價或評估價(高者)×1%,解困房 成交價或評估價(高者)×1%,

(2)商品房:土地出讓金按基準(zhǔn)地價 × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積,分?jǐn)傎M(fèi)用:成交價總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下),成交價總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上),個人所得稅:成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年,且是單一的生活用房免征)營業(yè)稅及附加稅:成交價或評估價(高者)×5.5%,(房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年)。