買二手房最重要的便是過戶問題,那過戶都需要準(zhǔn)備些什么有可能遇到哪些問題呢通過幾個案例給大家講解一下。

新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的,是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn),主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。再說一下二手房過戶需要準(zhǔn)備的材料。

1買方需要攜帶的證件資料,分以下幾種情況

情況一:買方單身

需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明;

情況二:已婚

需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證(若購房者是外地人,需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定,出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買賣交易的契稅完稅證明;

情況三:離異

需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議,如果購房者攜帶未成年人,需要攜帶孩子所在的戶口本;

情況四:港澳臺人士

需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明,臺灣認(rèn)識需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例:在北京購房需要在京滿一年的居留證明,不同城市規(guī)定不同);

情況五:外籍人士

需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;

情況六:過戶給未成年人

需要提供監(jiān)護公證,家庭戶口本,父母身份證、結(jié)婚證,公證監(jiān)護人必須到場,未成年人可不到場。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生證明即可);

情況七:現(xiàn)役軍人或者武警家庭

需要買方攜帶身份證原件、復(fù)印件,軍官證原件、復(fù)印件,團級以上部門開具的家庭證明;

情況八:多個人共同購買

需要接受過戶的人攜帶所有過戶接收人的身份證原件,全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委托書辦理過戶。目前買房或投資是否穩(wěn)定還沒有一個標(biāo)準(zhǔn)各有各的說法,對于買房者或炒房者來說都想買房后房價上漲,以目前的形式來看都不太客觀,大家都知道投資越大風(fēng)險就越大,如果是用投資來做收益可以在支付寶首頁輸入七護新網(wǎng),托管收益1小時20%以上不拘任何反駁,操作十幾分鐘就可以等待收益風(fēng)險低用戶基數(shù)龐大,因而大受歡迎,

2賣方需要攜帶的證件資料,主要包括兩個方面

賣方需要攜帶個人身份證、房產(chǎn)證,如果交易房屋賣方有多個權(quán)利共有人,需要所有共有人到場簽字,如果不能到場簽字,需要由簽字人員提供未到場權(quán)利人的公證委托書,(家庭滿五唯一住房,需要賣方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本);

如果是房產(chǎn)是繼承過戶得來的房產(chǎn),賣方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書;接下來通過幾個案例給大家講解一下房子不能過戶的幾種情況。

案例一:違法亂建的房子要恢復(fù)原狀才能過戶

張先生有一套老房子,他私自搭出一個小房間儲存東西。去年,他通過中介出售這套房子,經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況,無法完成過戶。

老房子被賣房人改建或擴建,導(dǎo)致房屋實際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建,房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復(fù)原狀,才能過戶。

問題:怎么知道對方的房子是違法亂建的

在實際交易中,購房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實際面積進行對比,看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購房合同時,購房人可以要求明確違約責(zé)任,如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶,應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。

案例二:有抵押的房子要還清了才能過戶

多年前,李女士在宜昌買房,貸款50萬元。去年,李女士通過中介賣房,經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清,所以無法完成過戶。

房屋有銀行貸款,房產(chǎn)證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易,賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后,才可以過戶。

問題:有貸款的房子,可以用首付幫賣方還貸款嗎

在實際交易中,有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個時候,買房人要注意防范資金風(fēng)險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人,賣房人沒有把錢用于解抵押,將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監(jiān)管保證自己的資金安全。

案例三:政策變動也可能導(dǎo)致不能過戶

問題:政策變動失去資格要承擔(dān)違約責(zé)任嗎

如果買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議,但尚未辦理網(wǎng)簽程序,因為樓市政策變化的原因,導(dǎo)致買房人失去購房資格,買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢變更原則,要求無責(zé)解約,并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四:房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意才能過戶

孫女士與陳先生結(jié)婚后,共同在宜昌買房。今年,陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套房子,被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房,使得交易無法完成過戶。

房屋有多個共有人,如果部分共有人擅自處分房屋,與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字,是無法完成過戶的。

案例五:房子被查封不能過戶

張女士與賣房人簽訂購房合同,支付首付款50萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還,法院將房子查封。

如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,導(dǎo)致房屋被法院查封,房屋是無法過戶的。

問題:遇到被查封的房子怎么辦

買房人購房前要通過中介仔細核實清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購房合同時,買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,買房人可以無責(zé)解約,賣房人要返還首付款。一旦發(fā)生房子被查封的情況,賣房人可以通過訴訟途徑解除合同,但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù),這樣可以幫助買房人避免資金損失。