房改房往往擁有比較完善的配套設(shè)施和較為優(yōu)越的位置優(yōu)勢(shì),因而受到很多購(gòu)房者的青睞。但是由于房改房產(chǎn)權(quán)的特殊性,購(gòu)買時(shí)應(yīng)該注意房改房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、查清房屋的歷史記錄,在辦理過(guò)戶時(shí)也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

一、房改房的概念

房改房,又稱為已購(gòu)公有住房,是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。

房改房的實(shí)際面積一般會(huì)大于房產(chǎn)證上的面積,少部分實(shí)際面積小于或者等于房產(chǎn)證面積。因此,房改房在首次上市交易之前需要進(jìn)行重新測(cè)繪。

二、房改房的產(chǎn)權(quán)

房改房可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)分為完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這種分類的原因與職工購(gòu)房時(shí)的房改政策有關(guān)。職工參加房改購(gòu)買房屋時(shí),有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房三種方式,而購(gòu)房方式的不同決定了產(chǎn)權(quán)的差異。

購(gòu)房時(shí)以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,可以依法進(jìn)入市場(chǎng),按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,收入歸個(gè)人所有。

購(gòu)房時(shí)以成本價(jià)購(gòu)買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng),在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,收入歸個(gè)人所有。

購(gòu)房時(shí)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng),在同等條件下,原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán),原售房單位已撤銷的,當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益金,并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例對(duì)售房收入進(jìn)行分配。

三、購(gòu)買房改房的注意事項(xiàng)

1、了解房改房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)

房改房是一種比較特殊的二手房,購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)除了在房管部門(mén)查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性之外,還需要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣,因?yàn)橛幸徊糠之?dāng)初按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房進(jìn)行房改時(shí)原單位保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

2、查清房屋的歷史記錄

房改房在土地證上沒(méi)有標(biāo)示出土地明確的使用年限,所以房屋的真實(shí)年齡很難確認(rèn)。但是購(gòu)房者可以根據(jù)房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件,到房管局交易大廳查詢?cè)摲课莸臋n案,確定房改房的實(shí)際年齡,并且通過(guò)查詢?nèi)チ私夥课菔欠翊嬖诒徊榉夂偷盅旱那闆r等。

3、慎重辦理過(guò)戶手續(xù)

購(gòu)房者在過(guò)戶前要了解原業(yè)主是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用和土地出讓金。在交易過(guò)戶時(shí),一定要注意產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算完成。