在當(dāng)前二手房交易中,購房人更多關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、格局、樓層、朝向等方面,“戶口”問題常被忽視,業(yè)內(nèi)人士指出“戶口”是二手房買賣糾紛易發(fā)區(qū)域,一旦產(chǎn)生糾紛對購房人的利益損害也較為嚴(yán)重,應(yīng)予以警惕。

       “戶口”引發(fā)的糾紛類型主要有:一、買賣交易手續(xù)完成后,賣方或者賣方家庭成員的戶口不配合遷出,購房人無法入戶;二、雖賣方及其家庭成員戶口已遷出,但發(fā)現(xiàn)仍有其他人員占用戶口甚至主張房屋使用權(quán),購房人難以收樓入住;三、購房人因小孩讀書高價購買“學(xué)位房”,購得房屋后發(fā)現(xiàn)該“學(xué)位房”戶口就讀名額已被占用,購房人無法使用該學(xué)位,購房目的完全落空。

        司法實(shí)踐中,購房人因“戶口”糾紛向法院提起訴訟,可能出現(xiàn)以下情況:第一,購房人如果是因賣方未遷出戶口或逾期遷出戶口為由起訴賣方承擔(dān)違約責(zé)任,包括要求賣方賠償一定數(shù)額違約金、解除雙方買賣合同等,則屬于民事法律關(guān)系調(diào)處范圍,法院可依法作出處理。第二,購房人如果向法院起訴要求賣方將戶口遷出則不屬于法院民事案件受理范圍。因戶籍屬于公安機(jī)關(guān)管理,戶口遷出事項(xiàng)涉及行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,對此類訴訟法院不能調(diào)處。

       另外,根據(jù)現(xiàn)行戶籍政策,若無戶口可遷出去向,占用交易房屋的戶口則無法遷出,這就意味著即使通過公安機(jī)關(guān)處理“戶口”糾紛時,購房人的戶口可能仍無法遷入?？梢?購房后才發(fā)現(xiàn)“戶口”出現(xiàn)問題,已經(jīng)很難處理,關(guān)鍵還是需要“防患于未然”。

      業(yè)內(nèi)人士稱:一是應(yīng)全面了解房屋戶籍情況。除實(shí)地考察交易房屋使用狀況外,可要求賣方出示家庭戶口資料,必要時也要求賣方協(xié)助到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況。二是簽訂買賣合同時,應(yīng)明確賣方遷出原戶口的時間以及逾期遷出的法律責(zé)任。購房人可選擇約定要求賣方逾期每日按一定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金,亦可選擇約定買方保留一定的購房尾款直至原戶口全部遷出再行支付等。三是購買“學(xué)位房”時更應(yīng)謹(jǐn)慎。購房人可到學(xué)校或者教育部門了解交易房屋學(xué)位使用情況,并可在合同上列明學(xué)位被占用構(gòu)成買賣合同解除的條件以及賣方由此需承擔(dān)的違約責(zé)任。