近期,國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室所編制的《2020中國人口普查分縣資料》發(fā)布。據(jù)此,全國共有105個大城市,其中包括了4個縣級市,分別是江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪和福建晉江,均為Ⅱ型大城市。

放眼全國,這些縣級市的身影并不陌生。

昆山、義烏、慈溪、晉江,這4個縣級市均是全國百強縣中的佼佼者。根據(jù)賽迪顧問發(fā)布的2021年中國縣域經(jīng)濟百強榜單,昆山為全國第一縣,2021年GDP達4748億元、工業(yè)總產(chǎn)值破萬億,超過貴陽、烏魯木齊、呼和浩特等省會城市;晉江、慈溪、義烏則以2986.4億、2379.2億、1730.2億的GDP總值位列第4、6、10名。

經(jīng)濟發(fā)達的縣級城市往往伴隨著人口聚集、城鎮(zhèn)化水平躍升,上述4個縣級市2020年的城區(qū)常住人口均超百萬,其中江蘇昆山常住人口達209.25萬人,這也推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

直至今天,城鎮(zhèn)化仍是推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的力量。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù),截至2022年6月,房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達到8個,其中諸如義烏、昆山這樣的頭部縣城房價則直逼3萬元/平方米,趕超許多二線省會城市。

縣城房價趕超新一線,也會出現(xiàn)“萬人搖”

昆山、義烏、慈溪、晉江,這四個躋身大城市的縣城,都在近年來經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的輝煌發(fā)展。

在房價上,義烏站在了全國縣城的頂端。中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至2022年6月,浙江義烏的房價位列全國縣城第二,房價均價為25690元/平方米,僅次于海南陵水縣。

義烏位于浙江省中部,由地級市金華代管。

和十年前中國“六普”(123萬人)相比,2020年第七次人口普查顯示,義烏人口已經(jīng)增加了62.5萬人,十年間增長50.68%,年平均增長4.18%。這些義烏人創(chuàng)造了如今超千億的年GDP總量,也見證了義烏的樓市發(fā)展。

2018年是義烏樓市爆發(fā)的起點。彼時“三四線”是許多開發(fā)商競相爭搶的戰(zhàn)場,美的置業(yè)、碧桂園、中梁、綠地等多家開發(fā)商涌入義烏,在土地市場一擲千金。當年6月,碧桂園經(jīng)過884輪競價,以364.3%的溢價率拿下赤岸鎮(zhèn)政府一宗商住地塊,地價僅3929元/平方米。

2018年全年,義烏商品房總成交6416套,同比增長40.15%,總成交面積超81萬平方米,同比2017年增長18.88%,成交金額為159.27億元,同比增長39.92%;商品房成交均價為19661.42元/平方米,同比增長15.01%,二手房同樣呈上漲趨勢。

2020年年中過后,疫情緩和,市場熱效應從高能級城市迅速向下傳導至地市及縣級市,不僅義烏的土地樓面價一度頻頻破3萬元/平方米,住宅成交量也迅速反彈復蘇,迎來新一波漲勢。

短短幾年間,義烏的商品房總成交套數(shù)在2019年突破1萬套、2020年達1.6萬套,到2021年則攀升至2.9萬套,一度出現(xiàn)“萬人搖”的樓市景象。

成交均價則早已突破2萬元,達到2.5萬元/平方米,超過了武漢、成都、佛山、重慶、長沙一眾新一線城市。核心區(qū)商品房銷售價格,則是從1萬-2萬元/平方米上升至4萬-5萬元/平方米,甚至高峰期有樓盤售價達7.6萬元/平方米。

作為連續(xù)18年穩(wěn)居全國百強縣市首位的縣級城市,江蘇昆山的房價上漲顯得相對平穩(wěn)一些。

昆山位于江蘇省東南部,是蘇州四大縣級城市之一、“百戲之祖”昆曲的發(fā)源地。2011年至今,昆山十年間房價漲了2.86倍,從2011年的6660元/平方米上漲至2021年的19055元/平方米。尤其2016年受全國樓市大漲行情的影響,昆山房價一年上漲超3000元/平方米,進入萬元時代。

這意味著,十年前昆山一套100平的房子只需67萬,而現(xiàn)在則需要將近兩百萬。

慈溪、晉江的房地產(chǎn)市場同樣在近些年邁上“萬元”臺階,如今慈溪、晉江的房價分別在1.8萬元/平方米以及1.2萬元/平方米左右,部分核心區(qū)域則接近3萬元/平方米。

產(chǎn)業(yè)帶動樓市,義烏小老板們愛買房

2021年5月,“縣城房價上漲”曾引發(fā)關(guān)注,彼時外界才發(fā)現(xiàn),全國已有100余個縣城商品房均價過萬元,一些縣城房價則超過2萬元。

即便自去年下半年開始,房地產(chǎn)迎來一波調(diào)整與降溫,頭部縣城房價表現(xiàn)仍較為堅挺。譬如昆山,2022年6月的房價均價為23446元/平方米,是全國房價第五高的縣城,同比去年則漲了10.07%,遠遠跑贏了大市。

昆山的樓市發(fā)展在一眾縣城里面具有標志意義。

因緊鄰上海嘉定區(qū)以及有上海地鐵交通11號線直通的利好,昆山有著“環(huán)滬第一城”之稱。承接了不少來自上海的外溢購房需求,昆山成為一大批新上海人的置業(yè)熱土,樓市一直十分暢旺。

其中,隸屬于昆山的花橋鎮(zhèn)板塊,由于地理位置最靠近上海,并且在上海地鐵11號線設有站點,更是上海客置業(yè)的熱門地區(qū)。在11號線連接昆山的終點站的前幾個站,常常有穿著白色襯衣的昆山房產(chǎn)中介人員穿梭在地鐵車廂中派發(fā)樓盤傳單。

以花橋板塊熱銷的象嶼都城嘉園為例,主推67-104平方米的剛需小戶型,均價約為2.3萬元/平方米——與之對比的是,上海嘉定區(qū)的房價則接近5萬元/平方米,上海市中心房價更是動輒十萬以上。

因此,對于手頭預算有限或缺乏上海購房資格的買家而言,昆山置業(yè)成為一個不錯的選擇?！白≡诶ド?工作在上海”也成為了許多新上海人的寫照。據(jù)悉,昆山不少熱門樓盤幾乎八成以上的客戶來自上海。尤其在2022年8月18日,昆山取消了外地戶籍購房的社保要求之后,當?shù)貥鞘锌焖倩販亍?br />
但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入,以及受大規(guī)模棚改紅利消減等因素影響,一些曾經(jīng)經(jīng)歷高光時刻的縣城開始出現(xiàn)商品房銷售不暢、房價下行等情況。尤其是一些既沒有大城市輻射效應又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城。

“上述四個升級為大城市的縣城,均是產(chǎn)業(yè)基礎雄厚、產(chǎn)業(yè)資源聚集的城市,也是人居環(huán)境適宜、外來人口規(guī)模大的城市,使得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大,潛在購房需求也大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進強調(diào)了自身產(chǎn)業(yè)支撐對于縣城樓市的重要性。

嚴躍進認為,此類縣城的購房群體主要包括個體工商戶等富裕群體,也包括數(shù)量眾多的外來務工人員。

以浙江為例,在浙江不少地方,一個縣城就是一個產(chǎn)業(yè)集群,這些特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)提供著充足的就業(yè)崗位及穩(wěn)定的置業(yè)需求。因此,在此次四個躋身大城市的縣城中,浙江獨占了一半名額;全國房價前10的縣城,也有七個來自浙江省。

義烏是浙江房價最高的縣城。作為全球最發(fā)達的小商品貿(mào)易城,義烏坐擁7.5萬個商鋪,超21萬從業(yè)人員,云集200萬種商品,出口219個國家和地區(qū);這里的電商同樣發(fā)達,擁有全國最大的淘寶村集群,2021年全市實現(xiàn)電子商務交易額3715.05億元,同比增長18.89%,排名浙江第一。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2021年義烏人均可支配收入達到77468元,為全國平均水平的3倍。

正是這些大大小小的義烏老板們撐起了義烏樓市的半邊天。這批老板的財富、投資意識超前,將生意上賺得的資金投入到了房地產(chǎn)中保值增值,無形之中推高義烏房價。一位義烏商貿(mào)老板告訴時代財經(jīng),以前許多義烏生意人會選擇將資金用于擴大生意,但近些年“買房炒房”成為常態(tài),“做一年生意虧30萬,還不如炒房”。

昆山、慈溪、晉江的樓市熱背后,同樣有十分強勁的產(chǎn)業(yè)支撐。信息技術(shù)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達的昆山,有著“家電之都”之稱的慈溪,跑出了安踏、特步、七匹狼等鞋服品牌的晉江,都在當?shù)卦炱鹨蛔I(yè)園,吸附著人才留下買房。