如今二手房已經(jīng)成為很多人的置業(yè)選擇,相比新房,二手房選擇面更廣,價(jià)格多元化,配套設(shè)施相對(duì)完善。
然而相較于新房交易只需付首付,簽貸款協(xié)議,簽購(gòu)房合同,按時(shí)還貸等一系列簡(jiǎn)單易懂的操作流程而言,二手房交易的流程相對(duì)復(fù)雜,一不留神,就可能踏入“陷阱”,對(duì)于這些可能存在的“陷阱”大家千萬(wàn)不能掉以輕心。
那么二手房交易中容易存在哪些問(wèn)題呢
今天,就讓小編和大家一起一探究竟~
要說(shuō)在交易過(guò)程可能會(huì)踩到的坑,首先我們必須了解二手房交易流程,結(jié)合實(shí)際去分析此流程中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。
首先,上干貨!一張圖讓你看懂二手房交易全過(guò)程:
接下來(lái),小編將基于以上交易流程來(lái)結(jié)合實(shí)際盤(pán)點(diǎn)一下需要注意的一些具體事項(xiàng):
買家資質(zhì)審核&賣家查檔確權(quán)
這一步至關(guān)重要,能夠清楚進(jìn)行買賣雙方摸底。
買家購(gòu)房資質(zhì)審核:深圳戶口,以家庭為單位有一方為深戶或在深繳納五年連續(xù)社保。
買家貸款資質(zhì)預(yù)審:收入證明&銀行流水是否可以達(dá)到銀行的貸款要求;是否有逾期以及逾期情況是否惡劣到影響銀行批復(fù);需要確認(rèn)是否首套,貸款名額是3成、5成還是7成首付。
了解房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等情況。
賣方必須是房屋產(chǎn)權(quán)所有人(注意是一個(gè)人還是多人共有房產(chǎn)),通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)。
交易雙方簽訂買賣合同
摸底完成,確保雙方具備買賣資質(zhì)后,則可以進(jìn)行簽約。
簽約注意事項(xiàng):
定金繳納:一般行業(yè)內(nèi)定金支付比例為5-10%,但由于部分銀行首付款監(jiān)管要求至少達(dá)到25%,故防止現(xiàn)金流套牢太多,定金一般控制在5%左右。敲黑板!核實(shí)賣家的債務(wù)狀況非常重要,盡管已經(jīng)查檔,但核實(shí)債務(wù)也必不可少。如果賣家債務(wù)多,定金繳納將會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)(萬(wàn)一卷款潛逃呢),建議定金可以在交易完成前托管在居間方,交易完成后再由居間方轉(zhuǎn)給業(yè)主。
確定銀行資金監(jiān)管時(shí)間:買家要根據(jù)自身情況,確定首付資金來(lái)源,是售樓尾款還是銀行理財(cái)?；诖饲闆r與賣家協(xié)商一個(gè)相對(duì)寬裕的時(shí)間,否則將會(huì)面臨在約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法結(jié)清尾款導(dǎo)致違約的風(fēng)險(xiǎn),屆時(shí)自己會(huì)處于非常被動(dòng)的位置。3
確定贖樓歸屬:贖樓歸屬有三種:賣房自行贖樓、買房贖樓、委托擔(dān)保公司贖樓,如是后者,需在簽署合同后盡快進(jìn)行委托公證。贖樓需提供資料(賣方):買賣合同、身份證、房產(chǎn)證、抵押貸款合同。
學(xué)位鎖定:在深圳,購(gòu)買二手房很大程度上是因?yàn)閷W(xué)位。而偏偏深圳大多數(shù)區(qū)域是學(xué)位鎖定制。因此在簽約前務(wù)必要確定學(xué)位是否有鎖,如有鎖定則要確定解鎖時(shí)間是否能跟自己小孩讀書(shū)時(shí)間相匹配。5交房保證金:如自住房或空置房交房保證金一般繳納5000-10000,如出租房,一般繳納金額為兩個(gè)月租金。交房保證金主要目的是為了結(jié)清房屋本身水電燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)的欠款費(fèi)用,防止后期產(chǎn)生矛盾。
注意:二手房買賣環(huán)節(jié)多,耗時(shí)長(zhǎng),在交易的各個(gè)環(huán)節(jié),購(gòu)房者都應(yīng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù),比如轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄等。必要時(shí)可以訴至法院維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。
如果選擇專業(yè)的中介進(jìn)行房產(chǎn)交易,則能夠避免許多風(fēng)險(xiǎn):
例如深圳中原地產(chǎn),就嚴(yán)守18道安全交易流程,設(shè)置多道“關(guān)卡”來(lái)確認(rèn)房屋沒(méi)有問(wèn)題:
首先,在接受業(yè)主委托時(shí),深圳中原地產(chǎn)會(huì)要求業(yè)主提供“兩證一書(shū)”(身份證、房產(chǎn)證/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、二手房委托合同),而后對(duì)于業(yè)主材料及房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行核實(shí),包括房屋面積、地址、年限、共有人等。在接受委托時(shí)就率先確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)的有效性及相關(guān)信息。
其次,在簽訂合同前,深圳中原地產(chǎn)仍會(huì)再次查檔,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)交易的有效性。而經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理部專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)把關(guān)與審核的合同,也明確約定了雙方的違約和賠償責(zé)任,避免“一房二賣”等情況造成經(jīng)濟(jì)損失。
還有在發(fā)放定金前,同樣會(huì)再進(jìn)行查檔,確認(rèn)無(wú)誤后才會(huì)發(fā)放定金。對(duì)于每一次查檔資料的審核,深圳中原地產(chǎn)都會(huì)嚴(yán)格把關(guān),保障買賣雙方的交易安全。
買賣雙方做資金監(jiān)管及按揭
買賣雙方需準(zhǔn)備好簽約材料:身份證明文件,資產(chǎn)證明(收入證明、銀行流水、股票或其他資產(chǎn)等),在約定時(shí)間內(nèi)做材料提交。
在這個(gè)環(huán)節(jié)有什么需要特別注意的呢
銀行的選擇:一般而言,首選利率低的銀行。
雖說(shuō)許多外資銀行的利率低于中資銀行,但是結(jié)合實(shí)際情況,仍優(yōu)先選中資行。根據(jù)客戶資質(zhì)以及要求的不同通常要選擇跟自身情況適配的銀行,選擇考量點(diǎn)主要有幾個(gè)方面:
a.銀行額度是否充足,放款速度是否快速(影響到贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的利息)。
b.是否需要申請(qǐng)稅費(fèi)貸(目前只有部分銀行可審批稅費(fèi)貸,彌補(bǔ)買家首付資金的不足)。
c.是否有后期融資的需求(部分銀行在房產(chǎn)增值后,可在不贖樓的情況下給客戶額外申請(qǐng)一筆消費(fèi)貸,類似加按的政策)。
公積金貸款:如做公積金貸款,需要提供買家的房屋查詢清單,個(gè)人公積金貸款上限為50w,家庭名義申請(qǐng)則是90w。
確定貸款成數(shù):查詢征信報(bào)告,確認(rèn)買家名下購(gòu)房記錄,則可確定首付3成、5成或7成。
贖樓
通常在貸款批復(fù)后一周時(shí)間可完成贖樓過(guò)程。
如果賣方自行籌措資金將房子贖出,取回房產(chǎn)證撤銷抵押登記,這種方法能最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于買方而言,這是最理想的結(jié)果。而在無(wú)法實(shí)現(xiàn)業(yè)主自贖的情況下,就應(yīng)通過(guò)正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓去最大程度的化解風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓,一般有兩筆款贖樓和一筆款贖樓兩種方式:
兩筆款贖樓:兩筆款贖樓是指賣家向銀行申請(qǐng)以信用為主要擔(dān)保方式,加上擔(dān)保公司為其所提供的不可撤銷擔(dān)保為附加擔(dān)保的短期信用貸款,用于提前還清原貸款,贖出房產(chǎn)證。業(yè)主贖樓與買方按揭互不相關(guān),這種贖樓方式對(duì)于買方而言風(fēng)險(xiǎn)是最小的,一旦出現(xiàn)賣方無(wú)法按時(shí)清償貸款的情況,銀行將直接要求擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,而擔(dān)保公司則會(huì)追究賣方責(zé)任,買方利益則可以最大程度的得到保障。
一筆款贖樓:買方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款,其中只需支付擔(dān)保費(fèi),業(yè)界常稱為“一筆款贖樓”。一筆款贖樓的本質(zhì)是將業(yè)主的贖樓義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買方,買方在銀行發(fā)放按揭貸款時(shí)就開(kāi)始逐月供樓。如果是一筆款贖樓,在擔(dān)保期間交易一旦出現(xiàn)問(wèn)題,銀行會(huì)追究擔(dān)保公司責(zé)任,而擔(dān)保公司承擔(dān)責(zé)任后則會(huì)要求買方承擔(dān)責(zé)任,買方的利益仍然無(wú)法保證。
對(duì)比兩種贖樓方式,在通過(guò)擔(dān)保公司贖樓時(shí),采用兩筆款贖樓往往更為安全。在此方面,深圳中原地產(chǎn)一直堅(jiān)持“兩筆款贖樓”,最大程度上避免了購(gòu)房者錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。
辦理過(guò)戶
過(guò)戶前有兩個(gè)必要條件:
買家定金+銀行首期款監(jiān)管金額+銀行批復(fù)的貸款金額=房屋成交總價(jià)。這其中涉及到一點(diǎn):有可能審批金額達(dá)不到可貸款成數(shù),也就是說(shuō),買家資質(zhì)可貸7成,而實(shí)際審批達(dá)不到7成,那么這個(gè)缺口需買家補(bǔ)上。
賣家取得房產(chǎn)證原件,也就是我們通常說(shuō)的紅本,并且房產(chǎn)無(wú)任何抵押、查封的狀態(tài)。
辦理過(guò)戶手續(xù)。如雙方無(wú)法約定統(tǒng)一時(shí)間,可以委托公證給他人代辦。
過(guò)戶需要準(zhǔn)備資料:
買方:婚姻證明、戶口本(戶主頁(yè)、夫妻及未成年子女頁(yè))、身份證(配偶的身份證復(fù)印件)、非深戶準(zhǔn)備5年或以上社保清單
賣方:身份證、房產(chǎn)證
注:如果賣方房產(chǎn)滿5年且是深圳唯一住宅可免個(gè)稅,需提供資料:夫妻雙方身份證、戶口本(包含戶主頁(yè)、夫妻及未成年子女頁(yè)),婚姻證明,房產(chǎn)證。
取新不動(dòng)產(chǎn)證&抵押
過(guò)戶遞件后,通常5個(gè)工作日取證。取證和抵押是兩個(gè)步驟,基本能在一天內(nèi)完成。
注意事項(xiàng):
先繳稅后取證,這里需要注意的是稅費(fèi)是否準(zhǔn)確,特別是個(gè)稅,如果是滿五唯一是否已減免,這里還有一個(gè)細(xì)節(jié),如果過(guò)戶價(jià)和原購(gòu)價(jià)一致,則個(gè)稅不受滿五唯一限制也可以減免。
取證后需及時(shí)抵押,如果不抵押的話則銀行無(wú)法放尾款。
買賣雙方按約定好的時(shí)間交房
銀行發(fā)放尾款后便是交房環(huán)節(jié),交房時(shí)需要辦理水、電、煤氣、物業(yè)過(guò)戶等事宜。水電交接的過(guò)程中需要關(guān)注:
是否有欠繳,若有欠繳則需讓賣房及時(shí)繳清。
交接時(shí)注意查看水表電表記下當(dāng)前額度,向燃?xì)夤締?wèn)清當(dāng)前額度。
水電燃?xì)?、物業(yè)過(guò)戶需準(zhǔn)備資料:
身份證原件及復(fù)印件;
契稅發(fā)票原件、房產(chǎn)證復(fù)印件;
托管銀行卡賬號(hào)及復(fù)印件。
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō),買房絕對(duì)是人生中的一件大事,但大多數(shù)人較難具備這方面的專業(yè)知識(shí),如果選擇專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司為交易提供保障,就免去了很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
在深圳中原地產(chǎn),二手房交易嚴(yán)守18道流程,以確保買賣雙方的交易安全、資金安全、信息安全。對(duì)于直接涉及到“錢”/至關(guān)重要的資金安全,深圳中原地產(chǎn)作為中介有著嚴(yán)格的把控:
在交易流程的第3步,深圳中原會(huì)托管定金,在反復(fù)確認(rèn)賣方及房屋各項(xiàng)信息的真實(shí)性和有效性后才會(huì)放定;
在第6步申請(qǐng)首期監(jiān)管的流程,深圳中原堅(jiān)持首期款百分百由銀行監(jiān)管,在沒(méi)有買賣雙方約定授權(quán)的情況下,其他人均動(dòng)用不了資金;
再比如第10步贖樓環(huán)節(jié),深圳中原地產(chǎn)一直堅(jiān)持“兩筆款贖樓”,避免購(gòu)房者錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。
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