馬女士手頭只有一套自住房,看到樓市回暖,走了一步“險(xiǎn)棋”,賣(mài)掉房子后以首付3成買(mǎi)到“第一套房”,再用貸款6成買(mǎi)了“第二套房”,成為兩套單位的業(yè)主。“其實(shí)只要能承擔(dān)月供,這種‘換房’在理論上是可行的。”馬女士用事實(shí)證明了這個(gè)理論。
據(jù)滿堂紅最新數(shù)據(jù),12月1日~24日,經(jīng)其促成的二手住宅成交量(除南沙、蘿崗之外的所有區(qū)域)比11月同期減少近一成,但成交均價(jià)16647元/平方米比10月同期上升4.5%。二手樓市呈現(xiàn)回暖之勢(shì),是不是到了換房之時(shí)
專家認(rèn)為,賣(mài)一買(mǎi)二理論上可行,也有一定的利潤(rùn)空間,但一定要注意風(fēng)險(xiǎn)和成本。
案例一:
賣(mài)唯一住房買(mǎi)兩套
馬女士手頭上一套自住用房屬于早期購(gòu)買(mǎi)的兩房物業(yè),已還清銀行貸款。2012年下半年市場(chǎng)突然回暖,令她產(chǎn)生再買(mǎi)一套作為投資之用的想法。由于銀行限貸政策未完全放松,現(xiàn)在自住的一套雖然還清了貸款,但再買(mǎi)只能當(dāng)?shù)诙资赘?成、貸款4成操作,動(dòng)用資金較大。
最終,她聽(tīng)從中介人員的建議,準(zhǔn)備把手頭這套自住房出售,再計(jì)劃先買(mǎi)一套大面積物業(yè),作為第一套,通過(guò)小型銀行貸款7成,隨后又計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)另一套小面積物業(yè),作為第二套,通過(guò)小型銀行貸款4成。
馬女士說(shuō):“我覺(jué)得除了順利成交外,還要有承擔(dān)月供的能力,像我兩套房子的月供就達(dá)11000元。”不過(guò),馬女士通過(guò)銀行判斷首套抑或二套房的“空子”去“節(jié)省”大面積物業(yè)的支出成本,被滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰視為“高明的手法”,特別是第二套小面積物業(yè)即使要首付6成,其支出成本仍舊是相對(duì)較少的。
不過(guò),這種“先賣(mài)唯一一套,再買(mǎi)兩套”的做法,也存在時(shí)間上的風(fēng)險(xiǎn)。“畢竟馬女士能順利在售出原有物業(yè)之后同時(shí)看中一大一小兩套物業(yè),但以先大后小的順序?qū)⑵滟?gòu)買(mǎi)下來(lái)的幾率非常小”。周峰說(shuō),一般來(lái)說(shuō),只要原來(lái)持有的物業(yè)未能售出,即使她看中其他兩套物業(yè),都無(wú)法立即購(gòu)買(mǎi);又或者出售了原來(lái)持有的物業(yè),但市面上還未有一套大面積物業(yè)可以符合馬女士的要求,而小面積物業(yè)剛好有合適的,她也無(wú)法通過(guò)“先買(mǎi)大再買(mǎi)小”節(jié)省支出成本。
況且,馬女士還要考慮原物業(yè)出售之后,而新的物業(yè)尚未購(gòu)買(mǎi)之前的一段時(shí)間內(nèi),必須找合適的房子租住,租住的時(shí)間長(zhǎng)短跟她看中并出手購(gòu)買(mǎi)第一套物業(yè)的時(shí)間長(zhǎng)短掛鉤,這個(gè)環(huán)節(jié)也需要考慮短租房的成本預(yù)算。因此,其他投資者要采取同樣的策略也要考慮周全。
案例二:
賣(mài)兩套房之一再買(mǎi)兩套
何先生在市區(qū)有兩套物業(yè),其中一套是持有超過(guò)8年的房改房,用于出租,另一套是現(xiàn)在自住的商品房,持有時(shí)間不足4年。
今年他還想買(mǎi)多一套住宅,但一方面苦于限購(gòu)政策沒(méi)放松跡象,另一方面是手頭資金尚未充裕,故僅僅停留在看房階段,一直拖到年底,才在中介人員的游說(shuō)下,準(zhǔn)備先出售自己持有的一套物業(yè),獲得購(gòu)房指標(biāo)再入市。與此同時(shí),他想到另一種策略——賣(mài)了其中一套房子,獲得資金后購(gòu)買(mǎi)一套市區(qū)房和一套處于不受限購(gòu)區(qū)域的單位,這樣自己就可以分散投資,又可以擁有3套物業(yè)了。
在周峰看來(lái),在目前的行情下,何先生通過(guò)賣(mài)一再買(mǎi)一的方式重新入市換房是可取的。不過(guò)他認(rèn)為,假如他要購(gòu)房的對(duì)象位于增城、從化這兩個(gè)不屬于廣州市限購(gòu)的地域內(nèi),則沒(méi)必要先賣(mài)出原來(lái)持有的一套物業(yè)。但若要申請(qǐng)銀行貸款,銀行肯定會(huì)審核該客戶的借貸記錄及已擁有房產(chǎn)套數(shù),因此為了保險(xiǎn)起見(jiàn),他建議何先生還是要事先籌集可支付至少6成的首期款。
而假如何先生購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象位于市區(qū)內(nèi),則肯定要先賣(mài)出其中一套持有的物業(yè),才能有機(jī)會(huì)再買(mǎi)新的物業(yè)。
“自住的商品房持有4年之內(nèi),估計(jì)是在2009年入市的,成本也比較高,再轉(zhuǎn)手要考慮至少翻一倍,才有盈利空間。而房改房物業(yè)則超過(guò)8年持有時(shí)間,按現(xiàn)在的最新價(jià)格跟8年前相比,平均水平大約升了3.2倍,且當(dāng)年房改房的入市成本相當(dāng)?shù)?只要以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)出售,皆可獲得比較豐厚的利潤(rùn),也能湊足再購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的首期款。”周峰建議何先生在明年春節(jié)之后再放出該套房改房物業(yè),皆因接下來(lái)的時(shí)間屬于春節(jié)淡季,同時(shí)可在春節(jié)前后留意市面是否有“合心水”的物業(yè)。