在上海地鐵11號線連接昆山的終點(diǎn)站花橋站外,幾個身穿白襯衫、黑色西裝褲的年輕人看到有乘客進(jìn)出時,便會向前兩步,微笑問道,“花橋,考慮買房嗎”

8月中下旬,在昆山放松對外地人的購房限制后,當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售人員在近40度高溫下忙碌起來。

作為連續(xù)16年穩(wěn)居全國百強(qiáng)縣市首位的城市,昆山因緊鄰上海嘉定區(qū)以及有地鐵連通,這些年承接了不少來自上海的外溢購房需求,平均房價也從8000元/平米漲到2.4萬元/平米以上。

但在房地產(chǎn)行業(yè)整體期,昆山樓市從去年下半年開始也表現(xiàn)低迷。

如今,昆山正試圖激活沉寂已久的樓市。8月18日,昆山取消了外地戶籍購房的社保要求,即近期銷售人員口中的“憑身份證就能買房”。

近日,界面新聞實(shí)地走訪昆山樓市發(fā)現(xiàn),新政后新房市場確有回暖,但各區(qū)域分化、項(xiàng)目冷熱不均現(xiàn)象明顯。從區(qū)域來看,以花橋開發(fā)區(qū)、城東開發(fā)區(qū)板塊升溫最明顯;具體到項(xiàng)目,適合剛需購房者的小戶型去化最快。

一、“睡城”花橋被激活

昆山在限購放開的當(dāng)天,商品住宅成交套數(shù)剛破100套,但次日成交套數(shù)就達(dá)到1041套,增長十倍。

這一銷售成績,鼓舞著這個城市的每一位房產(chǎn)銷售人士,尤其是在有著“上海后花園”之稱的花橋。

雖然在昆山本地市民眼中,花橋房價居高不下的原因僅僅是離上海太近,各方面配套都跟不上,并不建議購買,“那邊很多二手房都在拋售,都沒人接手,妥妥的睡城?！?br />
但絕大部分房產(chǎn)中介人員近期都處于興奮狀態(tài)。白天,他們在平臺秒回客戶咨詢信息,并且負(fù)責(zé)接送客戶看房,晚上則要安排后續(xù)的簽約和看房計劃,而且花橋目前在售的新房項(xiàng)目并不多。

8月20日,昆山限購放開的第一個周六,界面新聞探訪花橋多個售樓中心,以象嶼都城嘉園最為熱鬧,不到下午3點(diǎn),項(xiàng)目來訪人數(shù)已經(jīng)超過200組,樣板間也是人來人往。

該項(xiàng)目主推67~104平方米的剛需小戶型,均價約為2.3萬元/平米 ,總價約147~260萬元,毛坯交付,預(yù)計2024年3月交房。以銷售人員推薦的一套位于11樓的83平方米2居室為例,首付57.47萬元,貸款131萬元。按30年計算,每月月供為6444元。

在月供還未計算出來時,銷售人員翻看微信群消息后告訴界面新聞,該套房源一分鐘前已被成交出去,話音剛落便是砸金蛋的聲響。

體現(xiàn)該項(xiàng)目高熱度的還有幾個細(xì)節(jié),比如現(xiàn)場已無空余桌椅,銷售人員的嗓子逐漸沙啞,以及金蛋被砸后不再有祝賀聲、鼓掌聲。

“今天大半天時間已賣出去近30套?！睋?jù)銷售人員介紹,花橋市場在一夜之間被激活,無論是咨詢客戶還是帶看,甚至項(xiàng)目來訪,都是成倍增加,且90%以上的客戶都是來自上海。

象嶼都城嘉園之所以更受歡迎,主要還是因?yàn)檎紦?jù)價格優(yōu)勢。

與都城嘉園相比,花橋板塊另一新房項(xiàng)目香逸鉑悅,單價更高,去化更慢,離地鐵也更遠(yuǎn)。以一套位于13層的89平方米二居室為例,單價25301元/平米,總價226.4萬元,每月月供需7800元。

不過,該項(xiàng)目目力可見的優(yōu)勢是今年年底即可交付,以及周邊的教育資源,有蘇州外國語學(xué)校、華東康橋國際學(xué)校,也有集善幼兒園以及嘉善小中學(xué)。

但很明顯,對于絕大多數(shù)只是將花橋作為自己“上海第一站”的購房者來說,性價比才是首要考慮因素?；蛟S正是這個原因,香逸鉑悅自去年12月份開盤,項(xiàng)目去化緩慢,此次放開限購后回溫也不及都城嘉園。

象嶼聯(lián)合保利操盤的明月璟辰苑則是個例外。同樣是單價超過2.5萬元,依然迎來不錯的銷售。界面新聞了解到,該項(xiàng)目以88~118平方米的3~4房戶型為主,精裝交付,計劃2024年10月交付。

象嶼地產(chǎn)的一位銷售主管告訴界面新聞,截至下午5點(diǎn),8月20日已成交了25套。“我們這個項(xiàng)目屬于小型社區(qū),只有1300多戶,現(xiàn)在房源所剩不多,這一期推出的410套只有幾十套了?！?br />
一邊竭盡全力銷售,另一邊釋放漲價風(fēng)聲。上述銷售主管表示,表面看單價確實(shí)不低,但是拋出掉裝修費(fèi),以及可以破格贈送一個價值10萬元的車位,折算下來該房源單價22400元,“到下一期開盤,已經(jīng)確定這個項(xiàng)目會漲到2.8萬/平米左右?！?br />
“花橋還是可以,昆山樓市很大一部分是靠花橋來支撐的。”現(xiàn)場一名購房者感嘆道。

二、十年城西,十年城東

在昆山還有種說法是,前十年看城西,后十年看城東。

“城西房價從2013年的8000~9000元漲到現(xiàn)在5萬元/平方米,而現(xiàn)在已無地可拍,再往前只能走鄉(xiāng)鎮(zhèn)方向,到天花板了,接下來是屬于城東開發(fā)區(qū)的時代。”負(fù)責(zé)昆山城東區(qū)域的中介人員劉文說道。

界面新聞實(shí)地走訪了解到,城西區(qū)域內(nèi)因新房供應(yīng)長期稀缺,每有新盤推出便能實(shí)現(xiàn)售罄,無法滿足昆山人“居住向西”的置業(yè)需求。

比如今年唯一新盤合頌蘭亭花園項(xiàng)目,入市以來4次加推都賣完,銷售金額超30億元。

城中區(qū)域亦是如此。位于該板塊的鹿鳴錦苑(鹿鳴府)項(xiàng)目由中建七局旗下子公司開發(fā),銷售均價32500元/平方米。中介人士表示,鹿鳴錦苑項(xiàng)目看房不僅要100萬驗(yàn)資,還需要“茶水費(fèi)”。

8月19日,該項(xiàng)目推出270套房源,開盤便售罄,實(shí)現(xiàn)銷售金額超13億元。

城東則有三個新房項(xiàng)目在售,保利正榮棠悅花園、中建春景雅苑和東望璟園。19日下午,棠悅花園項(xiàng)目售樓處開始熱鬧起來,但看房者停留時間普遍較短?，F(xiàn)場一位銷售人員告訴界面新聞,該項(xiàng)目小戶型(100平方以內(nèi))剛需房源已售完,僅剩下幾套戶型較差的房源。

據(jù)其介紹,棠悅花園目前銷售單價為22600元/平方米,2024年精裝交付。項(xiàng)目500米處有首創(chuàng)奧特萊斯,附近還有即將投入運(yùn)營的東部醫(yī)療中心,步行約5分鐘可到達(dá)開發(fā)區(qū)體育公園,因此自開盤就熱度未減。

城東區(qū)域熱度最高的屬中建春景雅苑項(xiàng)目,新政次日就成交了20余套。項(xiàng)目定位改善群體,戶型以143~168平方米為主,銷售單價22000元/平方米。

雖然地理位置優(yōu)勢不明顯,但項(xiàng)目性價比較高,靠近中環(huán),自持約2.9萬方商業(yè)體,兩公里內(nèi)有世茂廣場、首創(chuàng)奧特萊斯以及在建的S1號線金融街站。

該項(xiàng)目在今年2月首開,半年時間內(nèi)備案323套,前4個月消化掉180套,自7月中旬開始樓市熱度漸恢復(fù),近一個月時間去化150套左右。

隨著購房熱情增漲,項(xiàng)目首付要求也由前期的兩個月結(jié)清變?yōu)楝F(xiàn)在的七日內(nèi)繳齊。

而作為城東唯一一個現(xiàn)房項(xiàng)目(毛坯交付),建滔菁庭冷清得多。該項(xiàng)目只有兩棟在售,從去年底開盤至今,去化接近50%。中介人員給出的解釋是“疫情影響”,但根本原因其實(shí)是這里已位于陸家板塊,距離城東市中心車程至少需20分鐘。

毫無疑問,在昆山的樓市邏輯里,項(xiàng)目地理位置仍是決定去化的主要因素。

三、昆山樓市承壓

昆山的城東板塊也承接著越來越多的上海外溢需求。

多名負(fù)責(zé)城東區(qū)域的中介人員告訴界面新聞,近期咨詢、帶看的客戶基本都是從上海而來,尤其是有了蘇州S1號線(在建)、占地950畝的體育公園、永旺夢樂城以及東部醫(yī)療中心等加持,城東板塊樓市的投資屬性漸強(qiáng)。

蘇州S1號線博覽中心站(在建)。攝影:王婷婷

從事房產(chǎn)銷售超過7年,從昆山到嘉興,再由嘉興返回昆山,劉文如今十分看好城東樓市?！艾F(xiàn)在24000元的均價,未來接近4萬是輕而易舉的,你看城東現(xiàn)在有些二手房項(xiàng)目已經(jīng)是4萬元的水平了?！?9日下午,他這樣對一位帶看客戶說道。

昆山本地一名本地購房者持同樣的態(tài)度,今年年初就已將自己一套位于城北的房子掛出去,想在城東開發(fā)區(qū)買套新房。據(jù)他所說,身邊不少朋友都選擇在城東置換了新房,項(xiàng)目如首創(chuàng)悅都、綠地21新城等。

昆山樓市重心東移的說法似乎可站住腳,但城東卻很難成為下一個花橋。

作為眾多環(huán)滬小鎮(zhèn)之一,花橋憑借與上海地鐵11號線連接實(shí)現(xiàn)逆勢成長,房價從2014年的均價8500元/平方米漲至2016年的2.5萬元/平方米。

直到2016年10月,昆山宣布實(shí)行限購,外地人限購一套,且需要1年社保或個稅證明。緊隨其后的是更嚴(yán)厲的“限貸”,花橋房價因此一度回調(diào)到1.7萬元/平米。

直到2019年3月份,蘇州地鐵S1號線花橋段開工,令積壓已久的購房需求得到釋放,包括花橋在內(nèi)的昆山樓市在瞬間被喚醒。

此后隨著2020年后上海樓市調(diào)控趨嚴(yán),部分購房需求外溢至花橋,其新房市場才重回“2”字時代,并在去年上半年迎來普漲。

也正是由于上?？蛻艟佣?花橋新城板塊如今的入住率僅在50%左右,且很多二手房在拋售。此次限購放開后,花橋市場雖有回暖卻未過熱,意味著昆山樓市已進(jìn)入到相對理性狀態(tài),不再具備“炒房”的土壤。

此外,當(dāng)前昆山樓市存在一定比例的“內(nèi)循環(huán)”?！拔易约憾及咽稚戏孔訏斐鋈チ?原來買的利率6.28%,月供太高,賣掉再用現(xiàn)在的4.25%去買,怎么都是劃算的?！敝薪槿藛T李朋表示,今年持這種想法的客戶很多。

8月22日,央行宣布5年期LPR再下調(diào),首套房貸利率最低可至4.1%,購房成本進(jìn)一步降低。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析,當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷,環(huán)滬城市昆山也呈現(xiàn)下滑趨勢,成交縮量,地方財政壓力上升,取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖,穩(wěn)定樓市。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計,今年前7個月,昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬平方米,同比減少65%;成交面積為23.02萬平方米,同比減少44%。

從房企銷售情況來看,前7個月,昆山市場排名前5的房企金地商置、中駿、碧桂園、招商蛇口和萬科,成交金額分別為35.2億、27.4億、21.74億、19.06億和17.95億。這表明昆山對全國性房企而言,已是一個極為重要的市場。

單看7月,據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,昆山商品住宅成交面積為22.81萬平方米,環(huán)比下降16.03%,同比下降42.33%;商品住宅成交1920套,環(huán)比下降19.29%,同比降幅為48.04%。

克爾瑞分析稱,一直以來,昆山市場剛需屬性和投資屬性突出,新政放寬限購對于區(qū)域市場會有很大促進(jìn)作用。

而更關(guān)鍵的是,昆山樓市對于蘇州的重要性。數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年蘇州市區(qū)共計成交37779套商品住宅,昆山市成交了11253套,接近蘇州市區(qū)三分之一的成交量。

眼下,最強(qiáng)縣級市昆山正迎來今年以來最好的樓市光景,但能否持續(xù),還要看政策落地的后續(xù)效力。