3月1日,國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知公布,這一《通知》被認為是上周國務院常務會議出臺的新“國五條”的具體實施細則。 有業(yè)內(nèi)人士評價,這是繼2011年初以來,國務院再次出臺全面的樓市調(diào)控措施,這一房產(chǎn)調(diào)控新政是“對短期投資者”精準打擊。

不得不承認,此次新政的最大亮點是,更注重用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)市場,然而,如何用好這個手段,卻是一個值得深思的問題“按照交易差價20%征收個人所得稅”是想明確地告訴投資房產(chǎn)的閑錢:投資房產(chǎn)不再是一個可行的辦法,因為即使你能實現(xiàn)投資收益,但是會有五分之一的收益會被征走,進入財政國庫,不會落入你的腰包。

必須清晰指出,立法者的初衷是讓“按照交易差價20%征收個人所得稅”和征收房產(chǎn)稅兩條舉措互相配合,從而將目前的不動產(chǎn)業(yè)主精準“鎖定”,如果你試圖逃脫免征房產(chǎn)稅,將手中的房子趕緊出手,那么,你又將面臨:征收個人所得稅,使你無處可逃,懲罰那些助推房價商漲的“囤房者”。

然而,情況似乎過于樂觀。因為,其中“按照交易差價20%征收個人所得稅”一條,可能會轉(zhuǎn)嫁稅費,實際上也還是需要購房者埋單,實現(xiàn)不了打壓房價上漲的根本目的,反而會適得其反,房價會“報復性反彈”,而且,實際操作過程中存在漏洞,交易雙方可以規(guī)避這一條“軍規(guī)”。最關(guān)鍵是會帶來許多負面影響,傷及真正的無辜購房剛性需求者。

從法律意義上講,在交易過程中,購買者和售賣者均為平等主體,但是這一平等地位會因供需不平衡而打破。換句話說,土地是稀缺資源,一線城市樓市供求一直比較緊張,房子永遠不會缺乏買主,你不買自然會有人去購買,房產(chǎn)擁有者甚至可以“捂盤”待價而沽,房子剛性需求者根本無從選擇,房產(chǎn)有時會搖身變?yōu)閭髡f中的“硬通貨”。

首先,“按照交易差價20%征收個人所得稅”沒有區(qū)別房屋的不同性質(zhì)和年限,更沒有區(qū)分二手房的購房者是投資性需求還是改善型需求。舉個例子,以前的房改房、經(jīng)適房,當時的購買價格只有兩三千甚至幾百元每平米,而如今的賣出價已經(jīng)高達數(shù)萬元,這就意味著幾乎是全部交易額的20%來征稅。試想一下,你如果是一個房主,你能舍得去賣掉而真正想抽身而退的房產(chǎn)資本,會因為損失按兵不動。

并且,你如何識別真正的交易差價市場經(jīng)濟中,相關(guān)部門根本不可能去干涉購房者和賣房者的成交價格,如果某套房今天的實際交易總價為一百萬,為了避稅,購房者和賣房者會結(jié)成“戰(zhàn)略同盟”,讓書面的“合同價格”接近于上一次房子成交的價格,于是乎,可能出現(xiàn)個人所得稅為“零稅”。難道有部門會出面,對房產(chǎn)交易雙方說,你們的成交價格不合理,你們應該重新簽訂合同!更有甚者,由于相當法規(guī)條文的銜接不夠,購房者和賣房者還可以以附條件的贈與合同來逃避稅費。

真正想抑制高房價應該是一套“組合拳”,最有效的辦法是讓投資性的資本撤走,讓擁有多套房產(chǎn)的人“拋出”房產(chǎn),增加土地供應,擴大供求,讓房價回歸到理性價格,同時,讓低收入者能夠通過政策性調(diào)整獲得經(jīng)濟適用房、兩限房,或者是廉租房,實現(xiàn)“居者有其屋”。

“限購”、“限貸”、“稅收”三大房地產(chǎn)調(diào)控政策,無非是想給住房剛性需求者一個公平的機會,但是,“按照交易差價20%征收個人所得稅”卻會讓剛性需求者付出更多的成本。