年中時被“限價”入市的開發(fā)商大概想不到,僅僅是半年后深圳樓市的市場行情就已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下,曾經(jīng)因為限價而苦不堪言的開發(fā)商現(xiàn)在要為自己提早入市而暗自慶幸了。
在傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”折戟沉沙后,開發(fā)商該賣的房子還是要賣,2011年進(jìn)入12月,距離傳統(tǒng)樓市銷售淡季越來越近,但開發(fā)商卻依然在努力推盤。11月份深圳有10個新盤入市,卻創(chuàng)造了今年全年一手住宅月成交最低的紀(jì)錄,而12月深圳將有更多的新房入市接受這一考驗。
記者踩盤發(fā)現(xiàn),實施僅半年的“限價令”越來越失去了限價作用。一些新盤供應(yīng)集中的片區(qū),新房入市均價越走越低,已將限價拋諸腦后。從限價剛開始開發(fā)商10%—15%的價格降幅,到現(xiàn)在動輒30%的降幅,深圳樓市新房已進(jìn)入降價快車道。中國指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示,11月份百城住宅均價環(huán)比連續(xù)第三個月下降,且降幅有所擴(kuò)大,北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價格全部環(huán)比下降,其中深圳樓市均價下跌幅度最大,為21%。
市場掃描:上月新房成交量創(chuàng)年內(nèi)新低
□12月份深圳預(yù)計有22個項目入市,是11月入市樓盤數(shù)量的兩倍,在低迷的市場背景下,開發(fā)商面臨極大的壓力。
深圳規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示,11月份深圳一手住宅成交1575套、成交均價為18899元/平方米,環(huán)比分別下跌28.76%、1.15%。
“11月全市一手住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)新低”,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓表示,究其原因,一是目前開發(fā)商降價范圍在擴(kuò)大,但降價幅度較小,尚未達(dá)到購房者的心理價位;二是申請房貸難、貸款利率高。目前5年期以上的貸款利率為7.05%,銀行基本都要在此基準(zhǔn)上再上調(diào)20%—30%,個別銀行甚至停貸;三是購房者短期內(nèi)看空房地產(chǎn)市場;四是月供水平占家庭收入負(fù)擔(dān)比依然處于高位。
記者了解到,11月深圳一共有10個新建樓盤入市,包括招商觀園、君臨天下、十二橡樹莊園、廣業(yè)成學(xué)府道、灣美花園、保利上城、萬科金域緹香、萬科金色領(lǐng)域、星河時代、長城里程,這其中以招商、萬科、保利等為代表的品牌房企采用了以價換量的降價方式,招商觀園、金域緹香、保利上城等都取得不錯的銷售業(yè)績,但其他開發(fā)商或由于只拿出部分特價單位,或在售的為大戶型等原因并未采取“快消”策略,銷售率并不高。
12月深圳將迎來另一波新房入市潮。傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”在今年深圳樓市折戟沉沙后,一些房企選擇偃旗息鼓,減少供應(yīng),另一些房企則繼續(xù)加大供應(yīng),并計劃采取快速銷售策略在年底前回收資金。
作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大的萬科正屬于后者。記者從萬科深圳公司了解到,萬科剛剛啟動其網(wǎng)上售房平臺,拿出10億元房源進(jìn)行網(wǎng)上銷售。深圳萬科方面表示,12月萬科在深圳區(qū)域還將再推5個新盤,總貨值30億元,“之所以逆市而為,一方面與此前萬科總裁郁亮的表態(tài)有關(guān),萬科無論在什么樣的市場環(huán)境下,仍然會堅持快速銷售、現(xiàn)金為王的策略;同時,對于深圳萬科而言,12月也是能否完成全年計劃的關(guān)鍵時刻”。
萬科一直是近年來深圳市場銷售的冠軍,其每年的銷售占深圳市場的份額一般都在15%以上,記者粗略統(tǒng)計,除去上周末剛剛?cè)胧械娜f科璞悅山外,深圳萬科在12月將入市的項目還有萬科紅二期、萬科天譽(yù)一期、萬科翡麗郡一期、萬科雙月灣第二批單位,其中萬科紅位于布吉、萬科天譽(yù)位于龍崗中心城、翡麗郡位于沙井,這些單位大都面向首次置業(yè)剛需購房者,將對市場形成很大沖擊。此外,萬科也鮮見地將在12月拿出大量商鋪集中入市銷售,包括萬科紅生活廣場二期商鋪、萬科廣場商業(yè)街、萬科翡麗道及金域緹香的商鋪。
而據(jù)某網(wǎng)站網(wǎng)統(tǒng)計,深圳12月預(yù)計有22個項目入市,是11月入市樓盤數(shù)量的兩倍。業(yè)內(nèi)人士分析,隨著樓市調(diào)控深入,市場持續(xù)低迷,如果市場供應(yīng)繼續(xù)上升,開發(fā)商必然面臨極大的壓力。
二手房:有樓盤價格相比高點(diǎn)急降三成
□二手房市場開始分裂成惜售和削價求售兩種市場行為,而在降價呼聲中,更多的購房者死守觀望心理,使得市場形成供需兩不旺的僵持狀態(tài)。
在二手房方面,雖然由于業(yè)主分散、資金壓力各不相同,一般都“滯跌”于新房,但是隨著新房不斷降價,部分片區(qū)的新房價格已經(jīng)與二手房趨平,甚至出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象,二手房也已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個月的下跌態(tài)勢,不過其跌幅甚微,遠(yuǎn)低于新房跌幅。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計,2011年11月深圳二手住宅成交2337套,環(huán)比上升9.6%;成交面積19.7萬平米,環(huán)比上升7.4%,二手住宅成交均價為18159元/平方米,環(huán)比下跌1.1%,同比上升8.8%。與此同時,住宅租金也隨著市場行情走跌,11月美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計,深圳住宅租金價格43.8元/平方米·月,與上月環(huán)比下跌1.4%,同比上升3.0%。
據(jù)統(tǒng)計,深圳二手住宅成交量自8月份開始,連續(xù)4月陷入成交困局,11月份成交量不足2400套,日均成交僅78套。“雖然已有業(yè)主調(diào)整心態(tài),選擇隨行就市,但也多只有5%—10%的讓利空間,距離買家的期望仍有距離,仍然無助于成交量的拉升”,徐楓表示。
而根據(jù)深圳中原地產(chǎn)去除成交結(jié)構(gòu)影響后的二手房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,深圳全市六區(qū)188個樣本樓盤成交均價為19544元/平方米,環(huán)比下跌了1.70%,同比上漲了1.76%。市場持續(xù)冰凍,價格繼續(xù)下跌。
根據(jù)深圳中原統(tǒng)計,在用于編制指數(shù)的188個樣本樓盤中,11月成交的樓盤僅有37個,占比為20%,比10月份大幅減少。其中,僅10個成交樣本樓盤價格相比10月出現(xiàn)上漲,11月沒有漲幅大于10%的樣本樓盤;漲幅在5%-10%之間的樓盤有2個;漲幅在0%—5%之間的樣板樓盤有8個。相應(yīng)地,11月有27個成交樣本樓盤價格相比上月有所下跌,11月依然無跌幅大于-10%的樣本樓盤;跌幅在-10%——-5%之間的樣本樓盤有6個;跌幅在-5%—0%之間的樣本樓盤有21個?？傮w來看,11月放盤量大幅減少,成交的樣本樓盤也隨之大幅減少。
深圳中原研究人員表示,在降價潮的大背景下,市場降價呼聲愈演愈烈,一手房市場造成的溢出效應(yīng),使二手房的價格也出現(xiàn)全面松動,大部分持有物業(yè)的業(yè)主,只要資金未出現(xiàn)緊張狀況,依舊抱著惜售心理,而信貸及購房成本的上升,又在一定程度上壓制了購房需求,從而導(dǎo)致整體上二手房市場成交萎縮。
二手房到底降價了多少,民治片區(qū)房產(chǎn)中介董先生告訴記者,以民治片區(qū)幾個具有代表意義的樓盤價格為例,金地梅隴鎮(zhèn)一期單價1.5萬元/平方米,三期單價1.7萬元/平方米,最高峰時均價2.2萬元/平方米;錦繡江南二期最好位置有單價1.5萬元/平方米的房子,最高峰時賣2萬元/平方米;萬科華府二房有最低單價2萬元/平方米的房子,高峰時為2.8萬元/平方米?？傮w估算這些樓盤距離高點(diǎn)跌幅達(dá)到20%—30%
深圳中原研究人員表示,二手房市場開始分裂出惜售和削價求售兩種市場行為,大部分資金狀況良好的業(yè)主不敢輕易放盤,采取惜售策略,而在降價的市場呼聲中,更多的購房者還是死守觀望心理,遲遲未做購房決策,使得市場形成供需兩不旺的僵持狀態(tài),未來這種僵持狀態(tài)將會持續(xù)很長時間,成交短期內(nèi)在量上不會有大的突破,市場將持續(xù)陷入堅冰狀態(tài)。
一手房:部分片區(qū)新房價低過二手房
□業(yè)內(nèi)研究人員表示,深圳樓市已進(jìn)入動蕩的敏感期,房價調(diào)整的幅度隨時會加大,未來房價將在不斷的調(diào)整中持續(xù)下行。
記者日前走訪市場發(fā)現(xiàn),在二手房市場持續(xù)成交萎靡的市場陰影下,部分業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變,對于價格堅挺的預(yù)期發(fā)生松動,部分放盤議價空間擴(kuò)大到10%—15%之間,部分小區(qū)出現(xiàn)筍盤,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓建議,短期內(nèi)有打算入市的購房者,應(yīng)當(dāng)多加留意筍盤,擇機(jī)而動。
在深圳民治片區(qū),此前民治首個被限價的萊蒙水榭春天以2.1萬元/平方米的限價入市,成個這個片區(qū)首個被限價而價格低于預(yù)期出手的新房。水榭春天入市后立刻帶動了片區(qū)內(nèi)潛龍曼海寧、合正中央原著等樓盤的價格預(yù)期,此前最高單價達(dá)到2.7萬—2.8萬元/平方米的中央原著此后價格則調(diào)整到2.2萬元/平方米左右。而就在幾個月后,由于限購、限價政策的多重累積,民治片區(qū)新房入市價格一再下探,綠景香頌上周末入市時均價僅1.54萬元/平方米,距離民治首個被限價的水榭春天入市僅僅過了6個月。
綠景香頌1.54萬元/平方米的價格入市直接擠壓到二手房的價格空間。距離綠景香頌不足百余米的金地梅隴鎮(zhèn)二手房目前的價格普遍在1.7萬—1.8萬元/平方米左右,二手房可直接入住,一般都帶有簡單精裝修,但稅費(fèi)成本比新房高5%左右。購房者小張就打算在民治購買一套住房,看過綠景香頌后的他只對其中一兩個戶型感興趣,他考慮過買新房就要在交房前再付一年租金以及提前背上房貸,而買二手房則可以直接入住,由于金地梅嶺鎮(zhèn)入市也沒多久,兩者相比對于居住的區(qū)別不大,最后只能是比較價格。
而在坂田片區(qū),今年上半年坂田片區(qū)內(nèi)的十二橡樹莊園高層大戶本預(yù)期以2.7萬—2.8萬元/平方米的價格入市,后被限價以毛坯不足2.5萬元/平方米的價格入市。僅僅過去6個月,同在坂田片區(qū)的萬科璞悅山,即便采用高達(dá)5000元/平方米的豪裝精裝房,也僅以2.3萬元/平方米(含精裝修)的價格入市,據(jù)萬科方面表示,如沒有調(diào)控,璞悅山的預(yù)期定價在3萬元/平方米左右。
“2.3萬元入市的璞悅山如果去掉精裝修,實際上已經(jīng)和萬科第五園的一些二手房價格相當(dāng)了,但是璞悅山有山水景觀,購房者很容易傾向新房”,一位看房者表示。
“目前,影響房價走勢的決定性因素主要有兩個,即政策調(diào)控與心理預(yù)期。近期中央政府的表態(tài),已多次表明,未來很長一段時間內(nèi)政策不會松動,這給冰凍的市場再添幾分寒氣,在政策效應(yīng)完全釋放的情況下,價格上漲的趨勢已得到遏制,正是在這樣的政策背景下,市場已形成普遍的看跌心理”,中原地產(chǎn)研究人員表示,深圳樓市已進(jìn)入動蕩的敏感期,房價調(diào)整的幅度隨時會加大,未來房價將在不斷的調(diào)整中持續(xù)下行。