近日,多地因樓盤延期交付引發(fā)了業(yè)主廣泛的“強(qiáng)制停供潮”。

根據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)欄目截至7月19日的統(tǒng)計數(shù)據(jù),涉及其中的房地產(chǎn)項目涵蓋廣東、河南、湖南、山西、江西、陜西、重慶等多個省份及直轄市,至少有101個項目購房者宣布停貸。而按照購房者發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息不完全統(tǒng)計,這個數(shù)字現(xiàn)在已經(jīng)上升到了106個。

有媒體指出,如此大規(guī)模的延期交付像多米諾骨牌一樣,推倒停貸危機(jī)這第一塊骨牌后,很可能牽扯出許多次生災(zāi)害。當(dāng)今社會強(qiáng)調(diào)誠信,失信者寸步難行,由此更能看出寧愿以征信為籌碼換取談判資格的消費(fèi)者們,幾乎已經(jīng)到了破釜沉舟之際。

事情發(fā)展至今,不止業(yè)主、銀行和房地產(chǎn)商在傳達(dá)自己的意見,以銀保監(jiān)會為首的國家部門也在以“保交付”的發(fā)聲表態(tài)。

對此,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人也迅速做出回應(yīng),指出渡過難關(guān)的關(guān)鍵在于“保交付”,銀保監(jiān)會將加強(qiáng)工作協(xié)同,支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生”。

《金融時報》最新消息顯示,涉及停工風(fēng)險的多個樓盤已經(jīng)正常施工,或至少迎來了復(fù)工的消息。

誰引發(fā)了蝴蝶效應(yīng)

集體停貸的首波浪潮,來自江西景德鎮(zhèn)的恒大瓏庭業(yè)主。

6月30日,購買了瓏庭已售出房源的九百余戶業(yè)主集體簽署了《景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭全體業(yè)主決定于2022年11月強(qiáng)制停貸告知書》,要求恒大瓏庭在2022年10月20日前全面復(fù)工,否則業(yè)主將強(qiáng)制停貸。期間可能造成的各種損失,需要由違規(guī)放貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府相關(guān)單位、轉(zhuǎn)移資金的恒大江西分公司、瓏庭項目組等相關(guān)利益方共同承擔(dān)。

克而瑞地產(chǎn)研究給出的數(shù)據(jù)顯示,恒大是項目暴雷數(shù)量最多的公司,累計接近30個,而鄭州是項目暴雷數(shù)量最多的城市,涉及項目為26個,開發(fā)商包括恒大、世茂、富力等。據(jù)測算,哪怕以最低首付比例計,上述停貸項目借款人尚未歸還的貸款額度約在3700億元。

除了開發(fā)公司和地區(qū)以外,暴雷項目的另一個共同點是均為預(yù)售商品房。民法研究中心副主任、法學(xué)學(xué)術(shù)前沿特約評論員王琦解釋道,預(yù)售房交易中,購房人需要先向房地產(chǎn)企業(yè)支付首付款,再向貸款銀行借款,用以支付剩下價款?！?br />
王琦同時指出,因為是預(yù)售,商品房建設(shè)工程能否完成是不確定的,開發(fā)商也有可能將從業(yè)主和其貸款銀行處取得的資金挪作他用。

為了規(guī)避樓盤爛尾風(fēng)險,同時也在最大程度上保障消費(fèi)者利益,國內(nèi)其實并不缺乏對應(yīng)措施。房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者汪友發(fā)表示,商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度就是這樣誕生的。

汪友發(fā)指出:“所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管,實際上就是政府部門聯(lián)合銀行實施第三方監(jiān)管,要求預(yù)售房的購房款打入銀行專用監(jiān)管賬戶,不過在監(jiān)管政策和強(qiáng)度方面,各個地方保留自主權(quán)?！?br />
王琦回憶,商品房預(yù)售制度過去曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用,通過預(yù)售募集資金的形式降低了開發(fā)商的融資難度,迅速獲得大筆資金開展房地產(chǎn)工程能夠有效解決我國上一時期曾經(jīng)存在過的商品房住宅短缺問題?！氨撞∈请S著社會的發(fā)展展現(xiàn)得越加明顯的。比如誘發(fā)開發(fā)商的機(jī)會主義行為(如挪用資金、行賄)、催生房地產(chǎn)泡沫,將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁至購房人導(dǎo)致群體性事件等?！?br />
這也是如今造成雙方兩敗俱傷局面的癥結(jié)。以停貸時間線上最為靠前的恒大瓏庭為例,依照業(yè)主告知書中披露的內(nèi)容,恒大瓏庭的開盤時間為2021年1月30日,在同年5月底就遭遇全面停工。2021年10月,政府主導(dǎo)下二期工程陸續(xù)復(fù)工,但一期始終處于停工狀態(tài),今年6月初項目整體再次停工,有工人反映,2022年至今只發(fā)了兩次工資。

騰訊新聞報道指出,預(yù)售資金監(jiān)管尺度寬松時,項目資金被挪用于償債或資產(chǎn)調(diào)配的情況都很常見。直到恒大、藍(lán)光等房企暴雷潮開始,各個利益相關(guān)方才開始收緊管束,然而為時已晚。

房企從缺錢少工演變到最后交房無望是一條可以預(yù)見的劇情線,也成為了當(dāng)下壓垮業(yè)主們的最后一根稻草。

斷供擊中了誰的軟肋

眾多業(yè)主們成為這次“強(qiáng)制停供潮”的發(fā)起者,同時他們也是受害者,“強(qiáng)制停供潮”的爆發(fā)擊中了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一直存在的資金鏈軟肋。

重慶百君律師事務(wù)所副主任、高級合伙人張永華律師在自己的專欄里寫道:“業(yè)主集體停貸,是爛尾樓業(yè)主們的一次悲壯控訴和反抗,是爛尾樓業(yè)主們與開發(fā)商、貸款銀行之間的博弈?！?br />
如前所述,市面上慣用的房屋購買形式通常都要涉及業(yè)主、開發(fā)商與銀行,一旦業(yè)主把月供還貸這條路堵上,利益鏈條上的每一方都需要付出代價。盡管網(wǎng)絡(luò)上不乏律師勸誡業(yè)主,表示房子可以沒有,貸款一定要還,因為不還就是違約,承擔(dān)法律責(zé)任之余還會犧牲征信,但汪友發(fā)和張永華對此都有著不同意見。

汪友發(fā)的結(jié)論是:“斷貸的成本讓銀行承擔(dān)就對了。”這當(dāng)中的推理邏輯并不復(fù)雜,他舉出了最高院的判例來佐證。根據(jù)最高人民法院民事判決書(2019)最高法民再245號民事判決,開發(fā)商爛尾導(dǎo)致無法交房而引發(fā)的貸款返還,責(zé)任主體是房屋出賣人而非購房人,包括貸款本金和利息在內(nèi)的錢款應(yīng)該由開發(fā)商返還給貸款銀行和業(yè)主。也就是說銀行要盯著開發(fā)商追債,而不是只關(guān)注人微言輕的一個個小業(yè)主。

不過汪友發(fā)也提到,中國不是判例法國家,個案只能做參考。但需要明確的是,銀行在這盤棋中不是完全的無過錯方。

汪友發(fā)分析認(rèn)為:“過去二十年,銀行違規(guī)放了多少貸款國家規(guī)定,買房需要三成首付,月供金額不能超過收入一半,銀行真的都嚴(yán)格落實了多少人買房做假流水,銀行都是心照不宣。國家規(guī)定月供金額不能超過收入一半,一方面是保護(hù)購房者,怕出了事兒沒有余量,房子被收走。另一方面也在保護(hù)銀行,怕客戶斷供了要計壞賬。銀行不按規(guī)章辦事,那也就怪不得今天有風(fēng)險?！?br />
當(dāng)然,把明晰責(zé)任劃分只是解決問題的第一步。張永華律師進(jìn)一步指出,業(yè)主還是得冷靜下來,確定哪些開發(fā)商已經(jīng)不可拯救,又有哪些開發(fā)商還能挽回一把,依法上述要求解除購房合同以及貸款合同?！胺駝t停貸一時爽,最終可能是個‘三輸’的局面,開發(fā)商信心坍塌,銀行貸款一地雞毛,業(yè)主損失慘重,最終成了負(fù)和博弈。”

不過關(guān)于后續(xù)處理,業(yè)主們其實也不必太過擔(dān)心。有關(guān)部門已經(jīng)及時作出了反應(yīng),銀保監(jiān)會的表態(tài)和工、建、農(nóng)、交及中國銀行五大行的緊急回應(yīng)都在昭示同一個事實,即本次事件涉及規(guī)模較小,總體風(fēng)險可控。

磐耀資產(chǎn)創(chuàng)始人辜若飛也同意張永華律師的觀點:“停貸事件更多是因為疫情擾動以及部分開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致施工停滯或是趨緩,只要政府協(xié)調(diào)好地產(chǎn)、銀行資金流的問題,相信大部分問題能夠得到解決。”

預(yù)售制何去何從

與停貸事件一同引發(fā)關(guān)注的還有另一個老生常談的話題——商品房預(yù)售制度到底該存還是該廢。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平用一條微博說明了自己的立場:“現(xiàn)在全國套戶比超過1,從大開發(fā)進(jìn)入存量時代,對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了,該取消改為現(xiàn)房銷售?！?br />
任澤平還進(jìn)一步剖析道:“長遠(yuǎn)看逐步取消對購房者單方面不公平的預(yù)售制度(購房者單方面承受按期不能交房、裝修標(biāo)準(zhǔn)打折等風(fēng)險),改為現(xiàn)房銷售,并配套長效機(jī)制,即城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅,進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展,老百姓安居樂業(yè),社會長治久安。這對購房者、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房企各方都是有利的?！?br />

根據(jù)任澤平釋出的調(diào)查數(shù)據(jù),參與統(tǒng)計的人中有81%的人希望取消預(yù)售制,17%的人認(rèn)為保有預(yù)售制的同時要加強(qiáng)監(jiān)管。

制度適應(yīng)社會是一個動態(tài)變遷的過程,隨著經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)入下一市場階段,制度與政策做出相應(yīng)調(diào)整是自然而然的事。不過要對全國人民負(fù)責(zé)和只為當(dāng)下事件考慮是兩種截然不同的思考方式,改變政策需要嚴(yán)謹(jǐn)完備的考察、研判、模型化演練和風(fēng)控管理,這就是制度改變的遲滯性。

特約評論員王琦表示,不管怎么樣,在商品房預(yù)售制度正式終結(jié)前,必須采取針對性手段規(guī)制商品房預(yù)售的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。重在事后化解的司法手段和重在事前預(yù)防的行政手段需要雙管齊下,才能對弱勢一方,也就是購房者的保護(hù)。

司法手段說的就是依法上訴,尋求司法救濟(jì)、法律援助和專業(yè)人士支持,化解樓盤爛尾造成的各方損失?！叭绻枰痉ㄊ侄蝸砘怙L(fēng)險,意味著建設(shè)工程計劃已經(jīng)失敗,購房人以及貸款銀行的首要目標(biāo)全部落空,甚至社會整體利益都受到損害。所以更理想的狀態(tài)自然是防范商品房預(yù)售風(fēng)險的發(fā)生,這主要通過監(jiān)管制度來實現(xiàn)。”王琦說。

監(jiān)管制度也即之前提到的行政手段,通過嚴(yán)肅對待項目籌備階段的審批核準(zhǔn),加強(qiáng)項目過程中的資金監(jiān)管,保障民眾利益,同時也時刻提點著房地產(chǎn)企業(yè)。這與資深媒體人岳嘉的看法基本一致,岳嘉認(rèn)為,商品房預(yù)售制本身并無問題,出錯的是執(zhí)行層面,要么過松造成爛尾風(fēng)險,要么過緊導(dǎo)致市場震蕩。明明是實操時的尺度把控問題,卻總讓制度去背了黑鍋。

事情發(fā)展至今,不止業(yè)主、銀行和房地產(chǎn)商在傳達(dá)自己的意見,以銀保監(jiān)會為首的國家部門也在以“保交付”的發(fā)聲表態(tài)。

據(jù)央視財經(jīng)報道,7月14日,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,最近關(guān)注到個別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況,這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”,對此銀保監(jiān)會高度重視。

銀保監(jiān)會將堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置,加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作,依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

停工停貸問題牽一發(fā)而動全身,銀行、房企、業(yè)主、施工單位等各方面臨的法律難題和道德困境均不容忽視。如何抽絲剝繭,打破僵局,尚需市場各方共同努力。

房子,一直是縈繞在中國人心頭的夢,齊家、治國、安天下的美好愿景催生著老百姓對安居樂業(yè)住所的期待,爛尾也就成了所有人都不希望看到的場景。

所幸我們還有時間,短期內(nèi)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置,長期看小步快走迭代預(yù)售房制度,國家對停貸事件積極處理的態(tài)度,就是未來長治久安的保障。