“這是一個(gè)寒冷的冬季,我們能做的,就是抱團(tuán)取暖,戰(zhàn)嚴(yán)寒。真希望這個(gè)寒冬盡快結(jié)束。”

這是中原地產(chǎn)南京公司董事總經(jīng)理趙祎駿,對(duì)2011年南京二手房市場(chǎng)給出的評(píng)價(jià)。

的確,與新房市場(chǎng)相對(duì)集中的“一片降聲”形成對(duì)比的是,二手房市場(chǎng)的處境則更為尷尬,甚至經(jīng)歷的“寒冷”比新房市場(chǎng)還要多。

高達(dá)33%的成交量下滑,接近三成的客源量減少,中小型中介的“關(guān)店潮”,品牌中介轉(zhuǎn)行加入新房市場(chǎng)的策劃營(yíng)銷……這些都讓南京的二手房市場(chǎng)在過(guò)去的2011年顯得非常“動(dòng)蕩”,也透露出市場(chǎng)的一絲不安與失落。

客源大幅減少,市場(chǎng)低迷

2011年是調(diào)控年,限購(gòu)令、限貸令影響了一大批人的買(mǎi)房需求,市場(chǎng)的二手房客源量下滑32%。

有數(shù)據(jù)顯示,從去年年初開(kāi)始,二手房的客源量就一直在低位徘徊,在6月到達(dá)谷底,即使是到了傳統(tǒng)的“金九”旺季也沒(méi)有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會(huì)期間,感受到市場(chǎng)和房?jī)r(jià)變化的客戶才重新入市咨詢問(wèn)題、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的時(shí)候才出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的小幅度上揚(yáng)。

我愛(ài)我家市場(chǎng)分析中心表示,市場(chǎng)房源的供應(yīng)量也和需求量一樣,在去年有較大幅度的下滑,而成交量就更為低迷了。

據(jù)統(tǒng)計(jì),全年南京二手房住宅共成交37976套,環(huán)比去年下降了33.8%。全年成交量走勢(shì)呈現(xiàn)出“L”型,即1 月份成交達(dá)6378 套的相對(duì)高位,而2月份后成交量驟減,隨后的9個(gè)月期間單月成交量均在3000套上下徘徊,降幅達(dá)53%?？缛胂掳肽曛蟮氖袌?chǎng)成交更是跌入冰點(diǎn),日均成交不足百套。

業(yè)內(nèi)人士表示:“南京各區(qū)的二手房交易都比去年有大幅減少,在3月份以后,市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的低迷期。”南京鏈家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉也認(rèn)為,2011年二手房住宅成交受限于各類調(diào)控政策,購(gòu)房需求明顯縮水,二手房住宅市場(chǎng)“低成交”狀態(tài)正在蔓延。

價(jià)格倒掛,議價(jià)空間加大

2011年11月20日,江寧武夷綠洲推出的特價(jià)房單價(jià)最低僅6275元/平方米。然而記者同時(shí)查詢發(fā)現(xiàn),當(dāng)時(shí)武夷綠洲一套二手房的報(bào)價(jià)卻高達(dá)12826元/平方米。橋北的大華錦繡華城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]目前成交均價(jià)7800元/平方米左右,而該小區(qū)的二手房網(wǎng)上掛牌均價(jià)為8431元/平方米。

同一個(gè)樓盤(pán),二手房?jī)r(jià)格居然是新房的一倍。實(shí)際上,在江寧、江北、城東甚至河西等多個(gè)區(qū)域,都出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)比新房每平方米高數(shù)千元的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。二手房和新房?jī)r(jià)格大幅度倒掛是2011年南京二手房市場(chǎng)最典型的特征之一。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析表示:包括保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)在年終掀起的低價(jià)開(kāi)盤(pán)或降價(jià)銷售,讓周邊二手房?jī)r(jià)格一直在相對(duì)的高位徘徊。價(jià)格受市場(chǎng)反映相對(duì)較慢的二手房,無(wú)疑成了近期一手房?jī)r(jià)格下降的犧牲品,銷量大不如前。

新房市場(chǎng)促銷活動(dòng)不斷,加上二手房市場(chǎng)成交的冷清,使得部分二手房業(yè)主堅(jiān)守價(jià)格的心態(tài)悄然改變。

中廣置業(yè)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前南京二手房市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方就掛牌價(jià)出現(xiàn)3%~5%的議價(jià)幅度已經(jīng)成為市場(chǎng)交易過(guò)程中的“潛規(guī)則”,這在此前樓市的火爆階段是很難見(jiàn)到的。個(gè)別急需用錢(qián)的業(yè)主甚至有可能會(huì)接受10%以上的議價(jià)。

中介轉(zhuǎn)行,市場(chǎng)走向不明朗

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冷”不僅讓開(kāi)發(fā)商叫苦不迭,很多二手房中介也經(jīng)不起“折騰”。

在上海,滿堂紅宣布退市。在廣東,中原地產(chǎn)大規(guī)模關(guān)店。而在南京,為了保持一定的業(yè)務(wù)量,增加一定的市場(chǎng)“御寒”的能力,南京本地的品牌中介想盡了辦法。進(jìn)入2011年以來(lái),開(kāi)發(fā)商和中介企業(yè)聯(lián)動(dòng)銷售新房案例日漸增多。

據(jù)了解,目前南京地區(qū)包括我愛(ài)我家、滿堂紅置業(yè)、中原地產(chǎn)等都已經(jīng)在和開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)展新房銷售業(yè)務(wù)。許多中介公司的業(yè)務(wù)范圍既包括二級(jí)市場(chǎng),也包括三級(jí)市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商對(duì)中介的委托也是全面的,包括樓盤(pán)的定位、包裝、推廣、銷售等一整個(gè)環(huán)節(jié)的全案代理。

有分析稱,中介開(kāi)始將業(yè)務(wù)重心暫時(shí)轉(zhuǎn)移,這給原本就很脆弱的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了更大的不確定性,未來(lái)二手房的走向也充滿了疑問(wèn)。

2012年,需求會(huì)爆發(fā)嗎

對(duì)于到來(lái)的2012年,二手房市場(chǎng)的動(dòng)向究竟是怎么樣記者采訪后發(fā)現(xiàn),回歸平穩(wěn)是主旋律。同時(shí),也有業(yè)內(nèi)人士稱:“還有希望。”

“節(jié)后市場(chǎng)不會(huì)有太大起伏,以平穩(wěn)為主。”滿堂紅市場(chǎng)部李媛認(rèn)為。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心表示,在2012年,南京二手房的交易量不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng),大約穩(wěn)定在40000套左右。而2012年的房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)中有降,特別是在上半年,房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)和范圍或?qū)⒏用黠@,受商品房影響,二手房或?qū)U(kuò)大降價(jià)范圍和幅度。到了下半年,房?jī)r(jià)或許會(huì)趨于穩(wěn)定,二手房也會(huì)隨之穩(wěn)定。

此外,品牌中介的良性競(jìng)爭(zhēng)可能促進(jìn)未來(lái)二手房市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇。南京鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理黃月平說(shuō),南京二手房市場(chǎng)需求量大,中介代理比例低,有較大的發(fā)展空間。南京滿堂紅總經(jīng)理袁小玲也稱:“雖然目前買(mǎi)房需求暫時(shí)被壓抑了,但遲早會(huì)釋放,南京二手房市場(chǎng)依然有較大潛力。”

“在市場(chǎng)困難期,大公司要更加注重提升服務(wù)質(zhì)量,踏實(shí)練功底,更有利于保持業(yè)績(jī)平穩(wěn),一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)好,就更有實(shí)力搶占市場(chǎng)份額。”中廣置業(yè)金鑫認(rèn)為,大量品牌房產(chǎn)中介的進(jìn)入,將導(dǎo)致南京中介行業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)蛻變,行業(yè)洗牌后品牌中介將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。