“利率降到4字頭區(qū)間,現(xiàn)在貸款比去年劃算太多了”“學(xué)歷人才購(gòu)房,三個(gè)月社保就可以”。在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的交談中,昆山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的言語(yǔ)里滿是對(duì)“金三銀四”的信心。
在房產(chǎn)中介汪勇看來(lái),“小陽(yáng)春是肯定有的,每年二手房房最好賣的就是6月份以前,其次就是10月份以后。上半年成交的大多是在前一年看房看得差不多了,對(duì)自己的預(yù)算需求、市場(chǎng)行情都摸得很透,轉(zhuǎn)年一旦有合適的房源,馬上就能成交?！?br />
在房貸利率下調(diào)等多重利好之下,昆山樓市“小陽(yáng)春”似乎唾手可得,但一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是,一旦離開成交旺季,市場(chǎng)回歸下行,本地購(gòu)房需求能否消化足夠的二手房存量能否繼續(xù)保持活躍的成交
房貸利率處歷史低位多年穩(wěn)坐全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣榜首的昆山,雖是蘇州代管縣級(jí)市,但在發(fā)展路徑上卻具有濃厚的“上海色彩”。2013年上海地鐵11號(hào)線花橋段投入運(yùn)營(yíng)后,昆山也融入了上海無(wú)時(shí)差生活圈,并被稱為“上海后花園”。
尤其是“四限”(限價(jià)、限售、限貸、限購(gòu))政策下的昆山樓市,一旦稍有松動(dòng)便會(huì)引發(fā)高度關(guān)注,更何況是直接關(guān)系到購(gòu)房成本的——貸款利率。
“最近買房實(shí)在太合適了,放貸速度特別快,只要備齊資料,快的話審批放款只需要一個(gè)月?！崩ド侥吃谑蹣潜P項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張春華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
不僅是放貸速度快了,利率也降到了調(diào)控以來(lái)的新低?？硕鹛K州房產(chǎn)測(cè)評(píng)顯示,當(dāng)下蘇州的房貸利率已經(jīng)創(chuàng)近5年來(lái)新低,且額度充足,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是重大的利好。
從2021年11月起,蘇州市各大銀行房貸利率從“6字頭”降到5.7%。2022年1月中旬,蘇州主流銀行首套首貸的利率在5.0%上下,最低達(dá)到4.9%,在3月份再度下調(diào)至4.6%。
進(jìn)入3月,昆山的新房均價(jià)有所上揚(yáng)。安居客數(shù)據(jù)顯示,3月份至今,昆山新房均價(jià)為18559元/平方米,環(huán)比上月增長(zhǎng)0.42%。一方面是近期入市的項(xiàng)目整體價(jià)格較高拉升了均價(jià);另一方面,因?yàn)橐咔槎鴷簳r(shí)停擺的昆山樓市重新活躍。
盡管如此,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),昆山不同項(xiàng)目之間銷售分化嚴(yán)重。如2021年11月26日開盤的公元壹號(hào)名邸1488套已經(jīng)全部售罄;12月28日開盤的璟禧云庭,批準(zhǔn)銷售775套,已售套數(shù)達(dá)到481套;今年2月13日開盤的春景雅苑,根據(jù)昆山市房地產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù),該項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售248套,截至3月16日已售套數(shù)為26套。
可見(jiàn),恢復(fù)市場(chǎng)信心仍然需要時(shí)間,加之市場(chǎng)分化,對(duì)于開發(fā)房企而言,仍然面臨著巨大的去化壓力。
人才購(gòu)房成亮點(diǎn)除了房貸利率降低,“限購(gòu)”似乎也有定向放開的意味。汪勇告訴《每日經(jīng)濟(jì)聞新》記者,“如果不是蘇州戶籍,憑學(xué)歷證明和三個(gè)月社保記錄就能獲得‘人才購(gòu)房編碼’,實(shí)現(xiàn)在昆山買房。”
而《昆山市人才安居實(shí)施辦法(試行)》規(guī)定,“在我市企業(yè)工作,申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)在崗在職,具有大專學(xué)歷,本人專業(yè)與所在崗位匹配,且專業(yè)符合當(dāng)年度市人社局發(fā)布的《昆山市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才需求目錄》。”
經(jīng)過(guò)認(rèn)定后,購(gòu)房人將獲得“人才購(gòu)房編碼”,但這一政策被一些中介和售樓處解讀成“有了這個(gè)編碼就可以直接在昆山購(gòu)房了,不需要兩年連續(xù)社保了,也不需要遷戶口了。”
事實(shí)上,中介口中的這一買房捷徑也有所收緊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),2021年年中實(shí)行的“人才編碼”僅在昆山區(qū)域有效,推出初期的“人才編碼”只需要1個(gè)月社保記錄,憑有效學(xué)歷證明文件即可獲得買房資格;而目前社保記錄已經(jīng)被延長(zhǎng)至3個(gè)月。
但無(wú)論如何,這種解讀仍然顯示出昆山新房依賴核心城市的外溢購(gòu)房需求的事實(shí)。來(lái)自上海、杭州等地的投資客歷來(lái)是環(huán)滬樓市的買房主力軍,當(dāng)下昆山能夠通過(guò)代繳社保獲得購(gòu)房資格,加上昆山軌交規(guī)劃利好、房貸利率下調(diào),無(wú)疑令新房、二手房?jī)r(jià)格又上漲了一波。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,“環(huán)滬市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)就是緊鄰上海,承接養(yǎng)老或者度假需求或是投資用途,多年前環(huán)滬市場(chǎng)去化不好,也是依靠上海的投資力量帶起來(lái)的?！?