春節(jié)后的樓市小陽春仿佛等不及了。

以上海為例,春節(jié)假期后,多個新盤售樓處、樣板房人氣回暖,看房的客戶甚至要排隊進入樣板房。環(huán)滬首站的蘇州樓市反應(yīng)更快,多個新盤率先取消折扣。

由于一二手房存在價差,上海的新房市場其實一直不缺人氣。但這個春節(jié)過后,銷售人員們發(fā)現(xiàn),去化速度在明顯加快。即便是郊環(huán)外的新盤,在春節(jié)前加推過但沒有售罄的房源,也在春節(jié)后的兩周內(nèi)全部賣完,清盤了。

這不禁令人想起,2022年6月,部分地區(qū)樓市回暖,但在價格預(yù)期未滿足的情況下,成交很快出現(xiàn)下行。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這一波樓市回暖會比上一次持久而穩(wěn)定。一方面,價格上行不明顯;另一方面,隨著限購限售政策的優(yōu)化、貨幣寬松政策的加持,消費者信心修復(fù)有所加快。

上海一手房回暖,郊區(qū)二手房觸底

2月15日下午,上海中原市場分析師盧文曦走訪樓市時發(fā)現(xiàn),盡管是在工作日,不少新房售樓處人氣指數(shù)仍持續(xù)上升。市區(qū)一個項目樣板房內(nèi),一名銷售人員帶看多組客戶。

盧文曦認(rèn)為市場熱度明顯在回升:一方面,市場環(huán)境對消費者變得友好,包括房價與利率的下調(diào),降低了消費者的購房成本,另一方面,就是大眾對市場回穩(wěn)預(yù)期在春節(jié)后變得強烈。

這兩個方面的變化助推了消費者入市信心。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出,從房企定價策略上,去年6月份部分房企為了沖擊半年度銷售業(yè)績,給出的優(yōu)惠力度較大,推出大量的特價房、工抵房,而當(dāng)前優(yōu)惠力度“見好就收”;隨著國家政策調(diào)整,購房者信心在不斷恢復(fù),而去年6月份,購房者信心相對不足。

從這兩點來看,當(dāng)前消費者入市信心更充足,并非受到短暫價格刺激。

中指院數(shù)據(jù)顯示,最近一周(2月6日-2月12日)上海新房成交1654套,比前一周翻番。

中介人員陳敏發(fā)覺春節(jié)開市后,一二手房帶看量都上去了,“房價沒有漲多少,但比較穩(wěn)定一點了”,陳敏認(rèn)為去年年底一手新盤集中供應(yīng),搖號中簽的提升促使消費者進入一手房市場,從而影響了二手房去化速度。春節(jié)后,整體素質(zhì)好一點的小區(qū)價格稍微漲了一點,但不明顯;老小區(qū)或者著急出售的房源,還是會下調(diào)掛牌價。

這表明,上海這一次樓市回暖,與2022年六月份市場出現(xiàn)的一波回暖跡象確實有不同的地方。2022年6月,此前積壓的購房需求獲得短暫釋放的同時,消費者預(yù)期的價格目標(biāo)其實沒有達到,成交隨之下行。如今,二手房價成交量沒有明顯上升,但價格有觸底跡象。

陳敏認(rèn)為,現(xiàn)在是買二手房的好時候。他所在的中介門店位于上海外環(huán)外,最近在其附近的一套地鐵上蓋住宅二手房,75平方米掛牌價365萬元,92平方米的戶型掛牌450萬元。2022年10月的時候,這個小區(qū)上述兩種戶型的房子總價分別為430萬和520萬。

“這已經(jīng)是觸底的價格了,這幾天多了不少帶看的客戶?！标惷粽J(rèn)為隨著成交量慢慢放大,二手房價格也會止跌。但在上海市區(qū),更多作為板塊豪宅標(biāo)桿的二手房還處于擠泡沫階段。

因此,盧文曦認(rèn)為這一輪成交量的反彈不會像去年6月那么急,而是會慢慢往上走,從一手房傳導(dǎo)到二手房,呈現(xiàn)波段上漲趨勢,市場恢復(fù)時間更長久,也更穩(wěn)健。

蘇州多盤取消房價優(yōu)惠

對于此次樓市回暖,上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱之為“市場需求不弱”,其預(yù)計,隨著2月份第一批供應(yīng)入市,二三月份的小陽春市場可期。

作為環(huán)滬首站,蘇州的樓市反應(yīng)甚至比上海更為明顯。春節(jié)過后的兩周內(nèi)蘇州的新房成交就明顯上揚了。從中指院提供的周成交數(shù)據(jù)來看,這兩周,蘇州新房成交量均達到七八百套以上,相比春節(jié)期間一周的成交量暴漲10倍,雖然與1月前后的成交量相當(dāng),但從項目取消折扣這一點來看,帶看量增加導(dǎo)致了房源漲價的趨勢。

據(jù)一名蘇州園區(qū)在售項目的營銷人員透露,蘇州市場回暖,作為樓市標(biāo)桿的工業(yè)園區(qū)成交量明顯上漲是一個特征。去年蘇州樓市低迷的時候,新盤集中放量,蘇州園區(qū)房價也有打折的。隨著春節(jié)后帶看量增加,蘇州幾乎全域取消了此前的價格優(yōu)惠,園區(qū)多個新盤包括萬科、保利等知名開發(fā)商的項目,也取消了原有的折扣優(yōu)惠。

由于環(huán)滬的地理位置、又是江蘇經(jīng)濟能量首屈一指的城市,蘇州樓市經(jīng)歷了過山車劇情。2022年,樓市進入深度調(diào)控的時候,蘇州樓市一度陷入價格戰(zhàn),蘇州高新區(qū)有樓盤為了促銷,就曾打出65折的價格優(yōu)惠。

貝殼平臺一名銷售人員張斌表示,消費者此前擔(dān)心因疫情影響收入而不敢買房,現(xiàn)在他們的心態(tài)已發(fā)生變化,剛需們出手了。從張斌的反饋來看,來自上海的客戶多集中于昆山花橋板塊看房,蘇州園區(qū)主要購買力還是蘇州本地人和來自蘇北淮安、鹽城等地的消費者。

對此,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出,春節(jié)后包括上海在內(nèi)的多個城市樓市回暖,主要受到需求端政策變化與疫情防控政策調(diào)整等方面的影響,第一,政策層面,當(dāng)前樓市需求端政策調(diào)整特征明顯,比如降低利率,人才購房資格優(yōu)化。而去年政策主要集中在供給端,主要針對房企爆雷融資,紓困政策,今年的政策更利于需求的釋放。第二,疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整以后,此前被擠壓的購房需求獲得釋放,春節(jié)期間擠壓的一些需求也在釋放。