近些年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。自2010年限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái),房地產(chǎn)就陷入了寒冬期,成交量持續(xù)低迷。各地的房產(chǎn)商紛紛采取了“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略。至此,在今年2月份,房地產(chǎn)市場(chǎng)受剛需影響似有回暖跡象,但并未達(dá)到“量?jī)r(jià)齊升”的境界。房地產(chǎn)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,也是關(guān)系到民生的關(guān)鍵問(wèn)題。自2008年金融危機(jī)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃嵋詠?lái),中央政府在對(duì)待房地產(chǎn)的問(wèn)題上,態(tài)度也非常堅(jiān)決,堅(jiān)持限購(gòu)令不取消的主要政策。日前,在國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》中,提到“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來(lái)“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批,下放后,實(shí)施機(jī)關(guān)變更為“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。

商品房預(yù)售許可權(quán)的下放,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)算是一條重磅新聞。我國(guó)目前的大部分商品房都采用的是預(yù)售制度,其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣,買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。之前,業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為房屋預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。

其實(shí),本次商品房預(yù)售許可權(quán)的下放對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),最大的影響莫過(guò)于供需結(jié)構(gòu)的變化。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售許可權(quán)收歸市級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門審批的背景下,一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是可以被有效控制的,市級(jí)人民政府可以結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行調(diào)節(jié)與統(tǒng)籌,做到商品房市場(chǎng)供需平衡的狀態(tài)。但是,本次行政體質(zhì)上的改革,將商品房預(yù)售許可權(quán)下放至“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”,這對(duì)于原先房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)造成一定的沖擊。眾所周知,自房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮發(fā)展以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為各地方政府不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè),其中房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地財(cái)政更是給地方政府帶來(lái)了極大的經(jīng)濟(jì)效益,成為各地方政府追求政績(jī)的“捷徑”。正如前面分析到的,商品房預(yù)售許可權(quán)在“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”時(shí),上級(jí)管理部門可以說(shuō)整個(gè)地方市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理;但是,一旦許可權(quán)下放至設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門,各區(qū)級(jí)、縣級(jí)地方政府出于對(duì)自身利益的考慮,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持,放寬對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批難度,這必然導(dǎo)致該地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給逐漸增加,繼而造成供給大于需求的市場(chǎng)局面。

盡管,商品房預(yù)售許可權(quán)的下放,可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多的供給流動(dòng)性,從而改變供需結(jié)構(gòu),解決一部分剛需。但是,目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著一些問(wèn)題。第一,房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系建設(shè)仍顯不足。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不尊重購(gòu)房者的情況比比皆是,隨意地更改房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃、降低建筑的質(zhì)量、不按期交工等。嚴(yán)重地?cái)_亂了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊沒有走向法治化的軌道。第二,對(duì)于保障性住房建設(shè)工作的開展仍顯不足。為了緩解國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的壓力,我國(guó)推動(dòng)了加強(qiáng)保障性住房以及廉租房的建設(shè)。雖然在一定程度上解決了我國(guó)空置率過(guò)高、房?jī)r(jià)與收入不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象,但是保障性住房的力度把握并不科學(xué)。第三,我國(guó)推行的限購(gòu)政策在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)頑疾的同時(shí)也一定程度上遏制了剛性需求。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱,既要通過(guò)國(guó)家政策的宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)合理合規(guī)發(fā)展,也要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律,并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)維穩(wěn)、土地資源利用合理、保障生態(tài)平衡為我國(guó)下一代的生存提供必要的空間是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的終極目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)以上的目標(biāo),首先,必須要健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用體系建設(shè)。我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息體系建設(shè)工作的完善。利用法律規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用體系建設(shè)。與此同時(shí)相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管力度,嚴(yán)格地將房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)周期、變更計(jì)劃等各個(gè)方面進(jìn)行專門的數(shù)據(jù)資源管理。并且建立與購(gòu)房者之間的互動(dòng)聯(lián)系,設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的信息記錄進(jìn)行備案,對(duì)于后期的預(yù)售等工作進(jìn)行逐層審批,做到從嚴(yán)把關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體系。從而為我國(guó)建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二,要努力營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好市場(chǎng)氛圍?，F(xiàn)階段由于各種媒體以及輿論都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生消極的看法,這種消極的看法也影響到了廣大的購(gòu)房者,從而導(dǎo)致了購(gòu)買者的觀望心理。所以我國(guó)在出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí),應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)維穩(wěn)工作,利用科學(xué)的市場(chǎng)分析以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律研究向廣大的購(gòu)房者傳遞積極的信息。從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的市場(chǎng)氛圍。第三,要不斷調(diào)整保障房建設(shè)的比例,切實(shí)遵守保障房機(jī)制的階段性原則。由于保障房建設(shè)的不斷推進(jìn),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相當(dāng)大的打擊。所以要根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀不斷調(diào)節(jié)保障房建設(shè)與商品房之間的比例。在充分滿足保障性住房需求的同時(shí),也要顧及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。切實(shí)遵守保障房機(jī)制的階段性原則。對(duì)于不同消費(fèi)層次的購(gòu)房者要進(jìn)行政策性的調(diào)整,最終達(dá)到人民住房都能得到充分保障的目的。