今年以來,樓市利好政策不斷,房地產(chǎn)環(huán)境逐漸寬松,中央多個(gè)部門更是在930連續(xù)發(fā)布穩(wěn)樓市政策,提振樓市信心。

“930政策的重心在于降低居民購房的交易、置換和資金成本,”多位專家認(rèn)為,在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險(xiǎn)仍存的背景下,短期政策放松的方向沒有改變,預(yù)計(jì)短期政策放松路徑依然將堅(jiān)持降成本、惜杠桿的原則。

可以看出,目前房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境越來越寬松,政策通過減少稅費(fèi)、降低房貸利率等方式降低購房者成本。業(yè)內(nèi)人士表示,在較寬松的貨幣環(huán)境之下,當(dāng)下是購置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī),預(yù)計(jì)剛需、剛改需求將扎推入市。

房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松購房成本進(jìn)一步降低

國慶前夕,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局四部門祭出全國性政策組合拳,這是時(shí)隔6年半中央層面首次出臺穩(wěn)樓市一攬子措施,向市場釋放出明確信號。

9月30日,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。央行于同日宣布,自2022年10月1日起,下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

據(jù)了解,目前“換房退稅”與“公貸利率下調(diào)”政策在北京已經(jīng)落實(shí)。

其中,“換房退稅”政策能為符合條件的北京換房者,省下上萬元甚至幾十萬元的稅費(fèi)。而公積金貸款利率降低后,以公積金貸款100萬元,貸款30年、按等額本息還款方式計(jì)算,購房成本可減少近3萬元。

此外,今年央行已經(jīng)進(jìn)行了三次降息,房貸利率也隨之下調(diào),并創(chuàng)近年來新低。其中,北京10月的首套房商貸利率已降為4.85%,較年初下降了35個(gè)基點(diǎn)。以等額本息,商貸100萬,期限25年為例,可節(jié)省置業(yè)成本近6.1萬元。

由此可見,幾項(xiàng)政策疊加后,將會(huì)為北京部分符合條件的購房者最高省下幾十萬元,購房成本明顯降低。

從過往經(jīng)驗(yàn)來看,中央政策對市場信心傳導(dǎo)的力度,明顯大于地方政策起到的效果,多項(xiàng)政策加持,將有助于改善市場信心。

據(jù)悉,930新政發(fā)布后,北京市場回暖明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上周(10月17日—10月23日)新房成交繼續(xù)上揚(yáng),成交規(guī)模創(chuàng)今年新高,全市新建商品住宅(普通住宅+別墅)成交1434套,環(huán)比前一周上升40%,成交金額139.41億,環(huán)比前一周上升118%。

“部委協(xié)同調(diào)控可能代表著新一輪自上而下的系統(tǒng)性應(yīng)對方案出臺,以及政策寬松周期的開啟。”一位房地產(chǎn)分析師指出,后續(xù)北京房貸利率仍存在下調(diào)空間。

因此,業(yè)內(nèi)人士表示,未來購房環(huán)境將愈加寬松,購房者入市節(jié)奏也將加快,預(yù)計(jì)四季度市場將出現(xiàn)明顯改善。

北京新房進(jìn)入6萬元/平米時(shí)代房價(jià)上漲勢頭不減

在購房成本降低后,剛需、剛改需求開始大量入市。

根據(jù)安居客不同房源類型需求度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月份北京剛需購房者以及剛改購房者占比開始上升。

然而,北京的新房市場,留給剛需的選擇面已然不多。

來自公眾號“地產(chǎn)營銷人”數(shù)據(jù)顯示,2022年1-9月北京市住宅成交均價(jià)達(dá)到58987元/平方米,同比上漲11%。在北京三批次集中土拍成功出讓的18宗宅地中,超六成指導(dǎo)價(jià)上6萬元/平方米。其中,五至六環(huán)及六環(huán)外的宅地共13宗,除了密云、房山、順義新城的幾宗宅地外,其余地塊指導(dǎo)價(jià)已基本全面步入6萬元/平方米時(shí)代。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對于剛需以及剛改客群來說,價(jià)格是其考慮的首要因素,均價(jià)較低以及高性價(jià)比的項(xiàng)目會(huì)更受到青睞。

目前,北京新房市場均價(jià)2萬元/平方米的項(xiàng)目中,位于通州的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目,對購房者而言是個(gè)驚喜。數(shù)據(jù)顯示,1-9月通州區(qū)商品住宅成交排行榜中,K2十里春風(fēng)在均價(jià)2字頭的項(xiàng)目中名列榜首。

該項(xiàng)目目前銷售均價(jià)在2.3萬元/平方米左右,且產(chǎn)品類型多元,除建面約77-89平方米高層、建面約86-116平方米墅區(qū)洋房產(chǎn)品,還包含建面約155平方米聯(lián)排別墅,別墅產(chǎn)品以61套、2.58億元的銷售成績位列1-9月通州區(qū)別墅成交榜第三名,可見項(xiàng)目受到市場的高度認(rèn)可。“作為一個(gè)復(fù)合型的優(yōu)質(zhì)墅區(qū)產(chǎn)品,十里春風(fēng)除了提供高質(zhì)量的產(chǎn)品給消費(fèi)者,我們還打造榴心生活服務(wù)體系,滿足全年齡層業(yè)主的需求。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,目前項(xiàng)目自持的約3700㎡榴心商街已經(jīng)開街,包含世紀(jì)華聯(lián)超市、美容美發(fā)、藥店、餐飲等社區(qū)配套已正式營業(yè),肯德基精品店也將于年內(nèi)正式開業(yè)。

與此同時(shí),在各地出現(xiàn)“爛尾樓潮”以及停貸風(fēng)波等情況下,購買房產(chǎn)的安全性被放在首位,購房者也加趨向于購買現(xiàn)房。

K2十里春風(fēng)作為現(xiàn)房項(xiàng)目,可以實(shí)景現(xiàn)房交付,無 “預(yù)付”不對等風(fēng)險(xiǎn),又背靠資金實(shí)力雄厚的石榴集團(tuán),在購買該項(xiàng)目時(shí)的安全性有著雙重保障。

在同行紛紛遭遇流動(dòng)性困境的今天,石榴集團(tuán)不僅實(shí)現(xiàn)“三道紅線”(剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比)全達(dá)標(biāo),穩(wěn)居“綠檔”,而且經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)三年半為正。2021年至今,石榴無一個(gè)項(xiàng)目停工,在全國21個(gè)城市為當(dāng)?shù)乜蛻魧?shí)現(xiàn)無憂交付,所有項(xiàng)目100%達(dá)標(biāo)交付,其中33%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了提前交付。

此外,多位專家表示,在北京購買新房項(xiàng)目,升值潛力比較高。

自2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,但北京房價(jià)表現(xiàn)比較堅(jiān)韌,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年9月,北京新建住宅價(jià)格已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月環(huán)比上漲或持平。

其中,通州房價(jià)近幾個(gè)月也一直處于上漲態(tài)勢。安居客發(fā)布的《9月北京安居指數(shù)報(bào)告》顯示,9月份北京有7個(gè)區(qū)域新房成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,其中通州區(qū)均價(jià)為54723元/平方米,環(huán)比上漲幅度為7.24%。

事實(shí)上,自“北京城市副中心”的定位明確后,通州產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始全面提速。在多個(gè)場合,相關(guān)部門都曾表態(tài),“十四五”期間,北京城市副中心總投資規(guī)模將達(dá)到8000億元?？梢哉f,自2019年1月11日,北京市級行政中心正式遷入城市副中心后,通州就邁向嶄新時(shí)代。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷,北京新房市場已經(jīng)明顯回溫,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來北京房價(jià)仍有著非常強(qiáng)勁的上漲勢頭。