今年以來,大大小小的救市政策還挺多的。
但是究竟有多少,我也沒有具體的概念。
直到最近看了個比較權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
好家伙,到9月末各級的調(diào)控政策已經(jīng)達到了835次,快接近去年的一倍了!
現(xiàn)在很多人覺得,出了這么多政策,幾乎涉及到了限購、限貸、限售的方方面面,
但是市場還沒有明顯反彈,是不是政策已經(jīng)到底了
如果你真心是這么想的,請關(guān)閉此文。
否則我要告訴你沉住氣,可能很快會有大招!
政策不看過程,看療效!
你說800多次的猛料下去,市場似乎還看不出有特別的反映。
是不是進入政策刺激的“耐藥期”了
這你說了不算,得看真實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看。
今年1到9月,商品房銷售面積101422萬平方米,同比下降22.2%;商品房銷售額99380億元,下降26.3%。
好像確實不太好看,反復(fù)的政策刺激也沒啥結(jié)果。
但是不然,細心的我們發(fā)現(xiàn)9月其實樓市已經(jīng)有企穩(wěn)向好的苗頭了!
9月商品房面積和金額分別完成13532萬平方米和13510億元。
環(huán)比分別上升39%和34%。
同比雖然還是下降的,但是降幅較8月分別收窄6.5%和5.7%。
大家看看下圖中9月的銷售面積和金額是不是明顯“支棱起來”了
不僅僅是樓市的單項指標(biāo)。
我發(fā)現(xiàn)隨著一攬子穩(wěn)定經(jīng)濟的政策出臺以后,各項指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)步進入復(fù)蘇期。
比如前3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值870269億元,按不變價格計算,同比增長3.0%,比上半年加快0.5個百分點。
分季度看。
1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.8%,2季度增長0.4%,3季度增長3.9%,經(jīng)濟整體在3季度呈現(xiàn)出反彈的跡象。
又比如前3季度,全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長3.9%,比上半年加快0.5個百分點。
而前3季度,全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)421412億元,同比增長5.9%。
更可喜的是在消費方面。
前3季度,全國居民人均消費支出17878元,比上年同期名義增長3.5%,名義增速比上半年提高1.0個百分點。
扣除價格因素,實際增長1.5%,實際增速比上半年提高0.7個百分點。
所以,大環(huán)境在復(fù)蘇,經(jīng)濟增長的動能在慢慢恢復(fù)。
雖然房地產(chǎn)仍拉跨,但是在不斷的政策刺激之下,樓市已經(jīng)進入修復(fù)期,這是毋庸置疑的!
最近依然在頻繁釋放政策利好!
10月24日和25日,央行、銀保監(jiān)會、外匯局分別召開會議,提及樓市、匯市、股市以及對外開放等多方面內(nèi)容。
明確表示要更好滿足居民的剛性和改善性住房需求,加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。
不知道大家有沒有注意一個細節(jié)。
為保交樓,央行和銀保監(jiān)發(fā)力大家是能理解的。
因為房企要蓋房子,就得有錢,但是現(xiàn)在房企融資又被“三道紅線”和“兩道紅線”束縛著,
所以央行和銀保監(jiān)會適時松松口子是應(yīng)該的,
但是為啥外匯總局也一同發(fā)聲
我跟大家說個數(shù)據(jù)就明白了。
今年前3季度,全國累計有36家房企的美元債發(fā)生違約,比去年全年增加了24家,涉券規(guī)模也有所增加。
所以,這次央媽和銀叔一起拉著匯姨,明顯是要給房企小子們開小灶了!
因為每到年關(guān)都是房企日子最難熬的時候,
一方面,臨近年末,進入還債高峰期,房企融資需求增加。
另一方面,上一個年末與下一個年初,一般也是項目交付期,房企需保證經(jīng)營和完成交付的資金,資金量需求較大。
看,表面上都是打壓,背地里全是呵護。
不僅如此,最近各家房企在國內(nèi)市場的融資動作也是不斷。
10月24日,中交地產(chǎn)、北京城建等多家企業(yè)發(fā)布擬發(fā)行中期票據(jù)文件,規(guī)模從9億元至15億元不等。
10月25日,綠城發(fā)布了2022年度第六期中期票據(jù),本期中期票據(jù)發(fā)行金額上限為15億元,利率區(qū)間為3.8%至4.8%。
實際上,10月份以來,多家央企、國企以及示范民營房企扎堆拋出發(fā)行中期票據(jù)計劃。
沒辦法,越是困境,就越是得想辦法自力更生。
今年以來,已有60家房企發(fā)行中期票據(jù),規(guī)模為1587億元,同比上升51.9%。
我不知道大家所謂的政策底到底在哪里。
反正今年應(yīng)該看不到了!
不僅看不到,甚至我覺得政策還會進一步往下探。
我這絕不是信口雌黃,跟各位來說的具體一點。
第一,房企融資困境仍未明顯改善。
大家都知道這一輪樓市下行周期的確立是以眾多房企倒下為標(biāo)志的,
而其背后的根本原因是源于金融機構(gòu)對其融資的收緊,
“三道紅線”和“兩道紅線”直接把這些房企釘在了恥辱柱上,
但是截止到目前,房企融資的困境似乎并沒有明顯改觀。
2022年9月,房企無海外債發(fā)行,僅通過發(fā)行信用債進行融資,
房企總體融資規(guī)模持續(xù)走低。
第二,土地市場仍以國央企托底為主,市場預(yù)期未變。
今年以來22城拿地企業(yè)仍以央國企、地方國資為主。
部分城市地方國資托底明顯,民企拿地態(tài)度整體偏謹慎。
2022年22城二批次央國企+地方國資拿地金額占比超八成,而民企占比僅16%。
市場持續(xù)調(diào)整下,民企資金面承壓明顯,拿地意愿仍不足。
第三,全國房貸利率持續(xù)下降,但基準(zhǔn)利率仍未突破4%。
今年以來全國房貸利率下調(diào)明顯。
全國首套房貸款平均利率已降至4.39%,二套房貸款平均利率已降至5.10%,
但是5年期及以上LPR價格仍為4.3%。
我覺得未來還有30個基點的下降空間,最終會降到4%以內(nèi)。
而4%就是金融政策的分水嶺。
第四,樓市政策“一日游”現(xiàn)象仍在。
就在9月上旬,蘇州宣布全面取消首套房限購政策。
但是很快就取消了。
這樣的“一日游”政策還在全國多個地方出現(xiàn)過。
這就說明雖然地方很急,在瘋狂試探,但是中央的底線仍未放松。
目前政策可以放開的尺度還遠沒有大家想象的大!
我知道今年以來大家都挺難的,特別是對于買房人來說,
一方面未來的收入存在不確定性,很多行業(yè)都出現(xiàn)了裁員和降薪的情況。
但是房貸是剛性的,房價不僅沒漲還在下行。
如果你剛買房或者你的大部分資產(chǎn)是在房產(chǎn)里,這會兒心里肯定不好受。
而作為行業(yè)從業(yè)者,和一個自身買房人我是能切身感受的。
今天我掏心窩子的給大家說了這么多,
不是要鼓吹房價又要漲,或者勸你們來我們這談業(yè)務(wù),
我就是想作為一個地產(chǎn)從業(yè)者,給大家在這個寒冬傳遞一些暖意。
大家一定要相信,現(xiàn)在的政策并不是失靈了,而是市場過于恐慌。
但是越是這個時候,市場里的水分就被擠得越干凈,投機情緒也在被慢慢釋放。
命運不可測,未來不可知,成敗不可掌控。
我當(dāng)然不再相信通過地產(chǎn)可以一夜暴富的故事。
但是,面對這么多擺爛的資產(chǎn)。
地產(chǎn)也算是矮子里的高個子了。
不是我有多好,都是兄弟們襯托的好。