7月20日,南通市住建局印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施細(xì)則》的通知,明確在主城區(qū)范圍內(nèi),以個(gè)人名義購(gòu)買家庭首套或二套商品住房(含二手住房,下同),且購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2022年5月20日后(含),或通過拍賣取得主城區(qū)范圍內(nèi)商品住房,且符合獎(jiǎng)補(bǔ)條件的,可按購(gòu)買住房(住宅部分)契稅計(jì)稅金額(以契稅繳納票據(jù)為準(zhǔn))的0.75%申請(qǐng)購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)。

巧合的是,就在同一天,南通完成了二次土拍,成交結(jié)果顯示,13幅地塊有一幅在經(jīng)歷21輪競(jìng)價(jià)后因故中止出讓,其余12幅均底價(jià)成交,全部為南通當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所競(jìng)得,總成交額為61.2億元。

這個(gè)與上海一江之隔的三線城市,土拍的平淡收?qǐng)?或是地方政府出臺(tái)激活流動(dòng)性政策的因素之一。不止南通,近期購(gòu)房補(bǔ)貼政策正在各地陸續(xù)登臺(tái)。7月份至今,就有南通市、宜昌市、徐州市、寧夏固原市、河南西平縣等超過10個(gè)城市相繼發(fā)布文件,實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,全國(guó)有超過30個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策,以三四五線城市為主。

去庫(kù)存沖動(dòng)

各地推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策是為了去庫(kù)存,短期內(nèi)政策對(duì)樓市的影響相當(dāng)明顯。早在6月初,徐州新沂市就率先推出購(gòu)房補(bǔ)貼,外來人員在新沂市購(gòu)買首套房給予300元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼;二孩或三孩的本市戶籍家庭購(gòu)買商品住房的,二孩家庭給予200元/平方米的補(bǔ)貼,三孩家庭給予300元/平方米的補(bǔ)貼。一名徐州本土房企人士指出,新沂市由于補(bǔ)貼力度較大,已呈現(xiàn)一定效果。

7月18日,徐州市又宣布在市區(qū)(含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū))范圍內(nèi),家庭購(gòu)買新建普通商品住宅(單套建筑面積在144平方米以下,不含定銷商品房),可獲得合同價(jià)格1%補(bǔ)貼。

不過,前述房企人士便認(rèn)為,這次徐州市區(qū)的補(bǔ)貼力度還不夠大,效果有待觀察。

他以安徽淮北為例指出,補(bǔ)貼政策力度越大,效果越明顯。4月中旬,安徽淮北市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼,明確個(gè)人或家庭購(gòu)買家庭首套房,給予600元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過6萬(wàn)元);購(gòu)買家庭非首套一手商品房,給予400元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過4萬(wàn)元);個(gè)人、家庭或者企業(yè)購(gòu)買新建非住宅商品房的,給予150元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過3萬(wàn)元)。

目前淮北的房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元/平方米左右。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示,自4月中旬實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策之后,淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長(zhǎng)。

據(jù)觀察,此次購(gòu)房補(bǔ)貼潮在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的力度并不小。7月15日,寧夏固原市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買首套房和二套房+申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼有關(guān)事宜的公告》,明確在市區(qū)購(gòu)買新建商品房和二手房(含住宅、非住宅),購(gòu)房面積144平方米以下的首套房按購(gòu)房合同價(jià)款的10‰給予補(bǔ)貼,二套房屋按購(gòu)房合同價(jià)款的5‰給予補(bǔ)貼。

7月14日河南西平縣規(guī)定,在縣城區(qū)購(gòu)買90平方米以下商品住房的居民,可申請(qǐng)1.5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼;購(gòu)買90-120平方米商品住房的居民,可申請(qǐng)1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼;購(gòu)買120-144平方米商品住房的居民,可申請(qǐng)0.8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過梳理各地出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策發(fā)現(xiàn),大部分城市的購(gòu)房補(bǔ)貼政策都有“保質(zhì)期”,大多數(shù)設(shè)置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前;河南西平縣則規(guī)定購(gòu)買補(bǔ)貼自文件印發(fā)之日起8個(gè)月內(nèi)有效,先購(gòu)先領(lǐng)、領(lǐng)完即止。

此外,三四五線城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼,多為外來人員、人才和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房提供便利。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為,大部分三四線能級(jí)比較低的城市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼,尤其是針對(duì)人才購(gòu)房補(bǔ)貼,這一現(xiàn)象的背后是這些城市近年來人口流入較慢,部分城市還處于人口凈流出的狀態(tài)。在缺乏人口支撐的同時(shí),樓市受到行業(yè)調(diào)控、市場(chǎng)下行以及經(jīng)濟(jì)下行壓力三重因素影響,這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大,庫(kù)存上升,土地流拍頻現(xiàn)。

購(gòu)房補(bǔ)貼政策能否起到穩(wěn)定樓市的作用宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì),下半年能級(jí)較低的三四線城市仍然處于市場(chǎng)底部。一名在金華業(yè)內(nèi)人士則指出,購(gòu)房補(bǔ)貼政策屬于“治標(biāo)不治本”。據(jù)了解,上半年也推出過購(gòu)房補(bǔ)貼的金華,現(xiàn)在市場(chǎng)已發(fā)生了變化:開始增加大戶型和大平層的產(chǎn)品供應(yīng),過去小戶型產(chǎn)品的投資和金融屬性被過度強(qiáng)調(diào),庫(kù)存一般較高。

此次購(gòu)房補(bǔ)貼潮中,不少城市也將購(gòu)房補(bǔ)貼針對(duì)的戶型設(shè)定為144平方米以下,多少流露了地方政府樓市去庫(kù)存的迫切需求。

為什么蘇州最給力

在此輪購(gòu)房補(bǔ)貼潮中,蘇州的購(gòu)房補(bǔ)貼額度是最高的。7月12日,蘇州發(fā)布一系列人才政策,明確3年內(nèi)提供10萬(wàn)套人才公寓、最高800萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。其中,“1000套人才公寓免費(fèi)住。對(duì)博士后流動(dòng)站出站人員,最高可享受500萬(wàn)元科技項(xiàng)目資助和300萬(wàn)元安家補(bǔ)貼”一條表明,蘇州購(gòu)房補(bǔ)貼政策大力實(shí)施頂尖人才(團(tuán)隊(duì))“一人一策”的特殊支持。

蘇州出臺(tái)力度較大的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策有其原因。一方面,蘇州城市發(fā)展有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì),地方政府有財(cái)政實(shí)力支撐人才引進(jìn),購(gòu)房補(bǔ)貼最高給到800萬(wàn)的“出圈”政策,正是基于蘇州城市產(chǎn)業(yè)的支撐。近年來蘇州大力發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè),也為其引進(jìn)人才提供了較堅(jiān)實(shí)的城市底盤;另一方面,蘇州樓市經(jīng)歷過去幾年的高位運(yùn)行之后,郊區(qū)樓市庫(kù)存遠(yuǎn)高于市區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題暴露,且?guī)齑婵偭枯^大,進(jìn)入成交調(diào)整期。

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年蘇州新房商品房住宅一共網(wǎng)簽約315萬(wàn)平方米,與去年同期相比,下滑約38%;二手房住宅共網(wǎng)簽229.40萬(wàn)平,與去年同期相比下滑40.44%。

前述分析人士指出,從樓市長(zhǎng)期發(fā)展以及供求關(guān)系的邏輯來看,蘇州的樓市庫(kù)存壓力集中于吳江區(qū)等郊區(qū),借助人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策可以消化一部分庫(kù)存;但想要通過購(gòu)房補(bǔ)貼政策改變市場(chǎng)趨勢(shì),以當(dāng)下市場(chǎng)的環(huán)境和老百姓的購(gòu)房需求來看,還存在一定難度。市場(chǎng)拐點(diǎn)仍取決于貨幣政策與漲價(jià)預(yù)期。

伴隨著樓市購(gòu)房補(bǔ)貼政策潮起,也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,購(gòu)房補(bǔ)貼可以在短時(shí)間內(nèi)刺激樓市,有助于去庫(kù)存,但是否具有持續(xù)性有待觀察。

比如,三四線城市的樓市發(fā)展與地方政府的財(cái)政能力、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)。一名房企研究人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,其團(tuán)隊(duì)曾在2021年對(duì)長(zhǎng)三角一些三四線城市做過調(diào)研,發(fā)現(xiàn)在樓市周期變化里,消費(fèi)者此前購(gòu)房獲得的補(bǔ)貼,會(huì)在市場(chǎng)出現(xiàn)下行后被房?jī)r(jià)下降抵消。

早在2020年,義烏就出臺(tái)過針對(duì)各類人才的購(gòu)房補(bǔ)貼,其中全日制本科學(xué)歷或中級(jí)職稱人才,就可給予購(gòu)房補(bǔ)貼30萬(wàn)?；蛟S,義烏當(dāng)年各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了刺激作用。2020年,義烏商品住房備案套數(shù)16522套,同比增長(zhǎng)55.12%;成交金額441.57億元,同比增加70.39%;成交面積197.66萬(wàn)平方米,同比增加59.52%。

但從去年下半年開始,義烏樓市從高點(diǎn)開始回落,據(jù)一名當(dāng)?shù)貥潜P銷售反映,義烏房?jī)r(jià)從去年上半年到現(xiàn)在可能跌了10%-20%。

不過,作為過渡性政策,購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)于短期內(nèi)的樓市刺激作用,仍值得肯定。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,地方政府出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策值得肯定,因?yàn)槟軌蛑苯踊蜷g接降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本,刺激消費(fèi)需求,客觀上確實(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易行情的小復(fù)蘇。但要注意的是,補(bǔ)貼應(yīng)落實(shí)到位,否則購(gòu)房者對(duì)此類政策的興奮點(diǎn)會(huì)減弱。