5月二手房成交量?jī)r(jià)刷新高點(diǎn)
成交量經(jīng)歷了3、4月小幅波動(dòng),5月上海二手住宅市場(chǎng)的成交量上攻,再次站在1.5萬(wàn)套以上的成交量水平。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年5月上海二手房成交套數(shù)達(dá)1.6萬(wàn)套,環(huán)比提升12.5%、同比提升13.4%,維持自2月份以來(lái)的同比持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。此外,上月二手房的成交面積為136.1萬(wàn)平方米,成交金額為220.6億元,均超過(guò)3月水平,雙雙達(dá)到去年1月末調(diào)控出臺(tái)以來(lái)的最高點(diǎn)。
不過(guò),有業(yè)內(nèi)人士表示,溢價(jià)空間縮小,甚至價(jià)格反彈,是未來(lái)二手房成交量不確定的最大因素。一二手房?jī)r(jià)格重現(xiàn)倒掛,首套剛需和改善型需求雖有釋放但比例不高,限購(gòu)成為樓市微調(diào)不可觸動(dòng)的底線,在房?jī)r(jià)僵持的格局下,有效購(gòu)房者在減少,其結(jié)果是成交量再次萎縮。
德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,在全市整體市場(chǎng)回暖的情況下,中高端二手住宅(指總價(jià)200萬(wàn)元以上)成交量有了大幅增長(zhǎng)共計(jì)成交2042套房源,環(huán)比上漲17.0%,明顯高于全市的整體漲幅,并且高出3月的成交水平10.8%。“也正是因?yàn)槊娣e較大、總價(jià)較高的中高端二手住宅成交大幅上漲,導(dǎo)致在5月二手房成交套數(shù)低于3月的情況下,成交面積、金額卻高于3月。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示。
長(zhǎng)期把持中高端市場(chǎng)成交量榜首的徐家匯板塊,5月中高端二手住宅成交面積為1.56萬(wàn)平方米,分別高出3、4月成交面積13%和28.9%。而金虹橋、陸家嘴、源深洋涇、武寧等其他傳統(tǒng)的中高端板塊成交量也都明顯高于3、4月的水平,中高端市場(chǎng)全面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)可見(jiàn)一斑。
中原地產(chǎn)5月份成交數(shù)據(jù)同樣證明了這一點(diǎn)。主城區(qū)二手房交易持續(xù)走高,黃浦、靜安、楊浦套數(shù)環(huán)比上月增加五至八成;閘北、長(zhǎng)寧、徐匯套數(shù)環(huán)比增二至三成;普陀、浦東內(nèi)中環(huán)、虹口增幅將近一成。據(jù)該行主城區(qū)門店信息反饋,前期特價(jià)房去化殆盡的同時(shí),高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)房源得以凸顯,如地理位置或樓層較好、戶型緊湊且總價(jià)合理的稀缺房源,一經(jīng)掛牌推出就能快速成交。如浦東大華[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]板塊錦繡華城面積約86-108平方米的兩房、浦東聯(lián)洋仁恒河濱城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]面積約88平方米的兩房、虹口瑞虹新城二期面積約94.5平方米的兩房,這類房源備受置換型客群青睞。
但上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎也指出,從上月二手住宅整體成交量?jī)r(jià)變化來(lái)看,仍然沒(méi)有改變量?jī)r(jià)反向變化的狀況,市場(chǎng)變化趨勢(shì)仍然沒(méi)有確立。“從成交量看,2012年前5個(gè)月的走勢(shì),無(wú)論是絕對(duì)量還是逐月變化幾乎是2008年和2011年同期的翻版。而這兩個(gè)年份的上海二手住宅市場(chǎng)從下半年開(kāi)始走低。”
標(biāo)桿二手樓盤售價(jià)趨穩(wěn)
二手房成交維持升勢(shì)同時(shí),全市標(biāo)桿二手樓盤售價(jià)也趨穩(wěn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,全市持續(xù)監(jiān)測(cè)的40個(gè)二手標(biāo)桿樓盤中,多數(shù)5月末售價(jià)與上月末持平,僅個(gè)別樓盤出現(xiàn)上漲和下跌。
上漲樓盤為九城湖濱國(guó)際公寓[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]和真光新村的小戶型房源,分別位于松江九亭板塊和普陀真如板塊。前者58平方米小戶型5月末售價(jià)為1.95萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲2.63%;后者37平方米小戶型同期售價(jià)為2.10萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲7.69%。這兩個(gè)樓盤的漲價(jià)原因相同,均為前期低價(jià)房源去化、目前掛牌房源價(jià)格較高。
下跌樓盤主要為鞍山新村和共富二村的大、中、小各類戶型房源,分別位于楊浦控江和寶山顧村板塊。前者各類戶型5月末售價(jià)為2.1萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米,環(huán)比降幅在4.35%-8.33%;后者各類戶型同期售價(jià)為1.45萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米,環(huán)比降幅為3.03%-6.45%。這兩個(gè)樓盤的降價(jià)原因較相似,前者為置換型業(yè)主因房齡結(jié)構(gòu)較老、低價(jià)出售,后者為置換型業(yè)主急于售房、低價(jià)放盤。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐新鳳城分行經(jīng)理喻振云表示,在楊浦控江板塊,因存在規(guī)模商圈未形成、房齡較老等問(wèn)題,近期置換型業(yè)主多降價(jià)售房,促使房?jī)r(jià)理性回歸。除鞍山新村等老公房出現(xiàn)降價(jià)外,一些戶型并不占優(yōu)的次新房源,也有降價(jià)現(xiàn)象發(fā)生;如板塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤新鳳城96平方米的中戶型,其成交價(jià)格比上月也有5.88%的下降。
市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“二次降價(jià)”
雖然整體穩(wěn)步上升,但一些區(qū)域的成交卻不盡如人意。供不應(yīng)求往往成為難以逾越的障礙。據(jù)一中介機(jī)構(gòu)近期抽樣調(diào)查顯示,在閔行七寶、松江九亭、浦東周康等板塊,5月二手房新增掛牌量比上月普遍下降了一至三成。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]分行經(jīng)理王濤告訴記者,閔行七寶板塊進(jìn)入“紅五月”板塊內(nèi)的二手房掛牌有二至三成的下降,主要為2-4月間成交回暖期,高性價(jià)比房源去化明顯,5月以來(lái)新增掛牌房源不足所致。
此外,5月份成交數(shù)據(jù)顯示,交易下滑的4個(gè)區(qū)域均處外圍,如青浦、松江、寶山環(huán)比4月降幅分別為33.33%、30%、14.62%。據(jù)了解,位于上述幾個(gè)區(qū)域的門店5月份以來(lái)掛牌量基本持平,多數(shù)房東報(bào)價(jià)維持在4月水平,買家看房熱情下降很多,表現(xiàn)淡定、情愿再等等。買賣雙方博弈日益加劇,其中共富新村板塊個(gè)別房東開(kāi)始下調(diào)報(bào)價(jià),幅度大約為1-3個(gè)百分點(diǎn)。
九亭板塊近期的表現(xiàn)更可謂是外圍地區(qū)的典型。漢宇地產(chǎn)北九亭分行的高級(jí)經(jīng)理范明晶指出,九亭板塊二手房成交遭遇滑鐵盧更多的是在于外部因素。首先板塊內(nèi)二手房源多未滿5年、稅費(fèi)成本高,相對(duì)周邊一些降價(jià)風(fēng)潮正猛的新房而言,二手房的性價(jià)比略顯更低使不少客戶轉(zhuǎn)投新房;其次九亭板塊的客戶中外地戶籍人員偏多,且大多無(wú)納稅證明,故被再度從嚴(yán)的限購(gòu)令納入限購(gòu)對(duì)象。
有市場(chǎng)分析師認(rèn)為,外圍地區(qū)的成交放量的率先收窄也是符合這一輪成交回暖的規(guī)律。早在2月份,二手房市場(chǎng)就已經(jīng)顯露剛需回歸的端倪,經(jīng)歷了以“特剛需”成交為主的時(shí)期,剛需市場(chǎng)回暖的歷時(shí)相對(duì)中高端市場(chǎng)更偏長(zhǎng),因此在相對(duì)有限的需求量控制下這一階段的放量基本已經(jīng)度過(guò)高潮期,開(kāi)始步入平穩(wěn)調(diào)整期。
業(yè)內(nèi)人士指出,部分區(qū)域交易深跌背后因素為房東試探性漲價(jià)或保持價(jià)格堅(jiān)挺,交易深跌意味著僵持正走向惡化。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示,“從前一階段跟蹤到的、外圍少數(shù)房源開(kāi)始重新調(diào)低價(jià)格串聯(lián)起來(lái)看,市場(chǎng)存在醞釀"二次降價(jià)"的可能很大。”