觀點(diǎn)交鋒

陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局日前聯(lián)合發(fā)文,要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本,在此成本基礎(chǔ)上,合理利潤(rùn)率控制在10%左右,并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布,同時(shí)在物價(jià)部門的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案,也無(wú)法取得預(yù)售證。

此舉目的在于防止房?jī)r(jià)反彈,引導(dǎo)剛性需求的人群理性購(gòu)房。然而對(duì)此樓市新政,開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測(cè)算,購(gòu)房者表示能否防止房?jī)r(jià)反彈還要看設(shè)置的具體住房售價(jià)區(qū)間,業(yè)內(nèi)人士則稱可操作性不強(qiáng)。那么,“房地產(chǎn)利潤(rùn)控制在10%”到底可行不可行呢(相關(guān)報(bào)道見(jiàn)B3版)

知易行難

從理論上講,陜西的“房地產(chǎn)合理利潤(rùn)率”政策,試圖通過(guò)價(jià)格干預(yù),來(lái)控制居高不下的房?jī)r(jià),引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房,從而減少普通老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨,舒緩政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的壓力。從另一層面來(lái)看,在每年的全國(guó)和地方“兩會(huì)”上,有關(guān)公布商品房成本價(jià)的提案和議案,一直絡(luò)繹不絕,陜西省出臺(tái)這一公共政策,可以說(shuō)是對(duì)國(guó)家政策和民間聲音的呼應(yīng)與實(shí)際動(dòng)作。

然而,筆者覺(jué)得,理論終歸是理論,從現(xiàn)實(shí)來(lái)講,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定10%的合理利潤(rùn)率,知易行難。首先,界定房企利潤(rùn)率10%,恐難操作。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn),由于開(kāi)發(fā)成本,因市場(chǎng)與價(jià)格存在不確定性,在未到項(xiàng)目銷售完前,不好計(jì)算其利潤(rùn)。而且“房企10%的利潤(rùn)”合理標(biāo)準(zhǔn)如何衡量比如,一些服務(wù)餐飲業(yè)的酒水,翻倍是經(jīng)常事,都不算暴利,而房地產(chǎn)利潤(rùn)超過(guò)10%,就認(rèn)為是不合理了

與此同時(shí),“房企利潤(rùn)率10%”,沒(méi)有現(xiàn)行法律文本支撐。實(shí)際上,國(guó)外在控制房?jī)r(jià)利潤(rùn)上,都有法律作后盾。德國(guó)法律就有明文規(guī)定“開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)‘合理房?jī)r(jià)’的20%,即為‘超高房?jī)r(jià)’,就是違法行為”,而超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”50%則為“房?jī)r(jià)暴利”,就是觸犯刑法,要判處出售者3年有期徒刑。反觀國(guó)內(nèi),建設(shè)部2001年頒布的 《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定:商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,國(guó)家另有規(guī)定的除外。所以,要限制房?jī)r(jià),包括規(guī)定合理利潤(rùn),必須另立新規(guī),重新修訂現(xiàn)行法律文本。

更為重要的是,倘若這項(xiàng)公共政策硬性執(zhí)行,極有可能帶來(lái)諸多負(fù)面效應(yīng),不僅會(huì)讓房企因利潤(rùn)控制所迫,偷工減料,惡意減少成本支出,像有些保障房那樣“樓脆脆”,屢屢出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題,而且也會(huì)導(dǎo)致房企破產(chǎn)或倒閉,開(kāi)發(fā)商“跑路”,進(jìn)而影響國(guó)家金融安全,最終波及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

顯然,在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序下,管理一種商品尤其是商品房,應(yīng)該以市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制為主,在市場(chǎng)失靈的特殊情況下,才能使用行政手段干預(yù)。價(jià)格干預(yù)猶如戰(zhàn)爭(zhēng)中的“核武器”,不到關(guān)鍵時(shí)刻,不能像常規(guī)武器那樣頻頻使用。因此,房?jī)r(jià)應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主,價(jià)格干預(yù)為輔。至于商品房何時(shí)啟用價(jià)格干預(yù)政策,既要看市場(chǎng)和民意,更要有法律作約束。在進(jìn)行臨時(shí)價(jià)格干預(yù)前,還要做好稅費(fèi)清理,以及地方政府摒棄土地財(cái)政這兩門功課,否則,不僅難以藥到病除,也難以服眾。

實(shí)際上,動(dòng)用行政之手干預(yù)商品價(jià)格,早在之前就有地方嘗試過(guò)。譬如南京2007年出臺(tái)的“一房一價(jià)”政策規(guī)定“普通商品住宅的凈利潤(rùn)率為8%”,深圳也有價(jià)格干預(yù)的相關(guān)規(guī)定,但這些地方的制度安排,并沒(méi)有把桀驁的房?jī)r(jià)馴服,所以,陜西省出臺(tái)“房地產(chǎn)合理利潤(rùn)率”的政策,可能也難以逃脫類似宿命。吳睿鶇(河北職員)