又到半年大考“曬分”時(shí)刻。上半年,內(nèi)卷、百?gòu)?qiáng)房企暴雷、“兩集中”供地等關(guān)鍵詞不斷沖擊著地產(chǎn)人敏感的神經(jīng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2021年上半年,百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元,同比增長(zhǎng)36.7%。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),上半年百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額5萬億元,市場(chǎng)份額為56.6%。

之所以拿上述兩個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑的數(shù)據(jù)作比較,是因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了變化。正如貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩所言,在上一個(gè)“規(guī)模為王”的發(fā)展周期中,房企更看重銷售操盤金額(含有權(quán)益和非權(quán)益銷售金額)。如今,更多房企和資本市場(chǎng)更看重權(quán)益銷售金額,關(guān)系實(shí)際的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和可回款的現(xiàn)金流。

而搶收現(xiàn)金恰恰是上半年房企的第一要?jiǎng)?wù)。在銷售端,把錢及時(shí)收回來保證糧草供應(yīng)才是安全之道;在融資端,多數(shù)開發(fā)商都在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu),比如增加長(zhǎng)債比重縮減融資規(guī)模等;在投資端,多元化取地能力愈發(fā)重要,收并購(gòu)更加理性。

總體而言,在“三道紅線”融資新規(guī)釋放近一年之際,金融資源的配置(即資金配置)已開始扭轉(zhuǎn),掐住了部分房企的命脈,過去靠融資驅(qū)動(dòng)發(fā)展的模式開始乏力。行業(yè)洗牌加速,大魚吃大魚時(shí)有發(fā)生,多年求穩(wěn)的慢魚正在捕捉近幾年盲目跑馬圈地的快魚,在充滿不確定性的市場(chǎng)中,房企座次表將會(huì)重新“調(diào)座位”。

九成房企銷售目標(biāo)完成率超40%

上半年,百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額近37%的同比增速并不慢,部分城市樓市熱度不減,讓一些原本準(zhǔn)備賣上一兩年的樓盤實(shí)現(xiàn)了半年清盤,當(dāng)然,這也與房企急著收回現(xiàn)金、力爭(zhēng)負(fù)債降檔的訴求有關(guān)。

從年初房企制定的銷售目標(biāo)來看,據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察,主要分為兩個(gè)陣營(yíng),一是以龍頭房企為代表的第一梯隊(duì),相對(duì)趨于保守,由于規(guī)?；鶖?shù)較高且擴(kuò)張動(dòng)能承壓,設(shè)置的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率一般在10%-20%之間;二是千億元量級(jí)上下的中型房企,仍有快速擴(kuò)規(guī)模訴求,部分企業(yè)的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率高于20%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在提出銷售目標(biāo)的房企中,目前有九成企業(yè)的目標(biāo)完成率在40%以上,其中25家房企高于50%,業(yè)績(jī)完成度較高。同時(shí),有7家房企目標(biāo)完成率不及40%,下半年去化壓力較大。

如果要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年的表現(xiàn)打分,“良好”是共識(shí)。一是在資金集中需求的壓力下,房企加快銷售回款,多渠道營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的釋放;二是在銷售、土地、融資等層面表現(xiàn)較為積極,在“三穩(wěn)”政策指導(dǎo)下,尋求新發(fā)展模式;三是多數(shù)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有明顯改善,成功實(shí)現(xiàn)“降檔”,為行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房企排位調(diào)整

“穩(wěn)”是上半年房地產(chǎn)行業(yè)的整體性特征,但壓力仍在。

“上半年房企的主要壓力是償債?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,尤其是過去依靠高負(fù)債驅(qū)動(dòng)快發(fā)展的中小房企,一下子進(jìn)入緊繃狀態(tài)。

潘浩對(duì)此表示認(rèn)同,他表示,根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),房企上半年到期債券規(guī)模約6990億元,疊加“三道紅線”影響,償債壓力達(dá)到歷史極值。

償債壓力攀至峰值,但有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)空間卻被壓縮。從地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速預(yù)判來看,廣發(fā)證券發(fā)展研究中心認(rèn)為,2021年增速上限樂觀預(yù)期為7.2%,中性預(yù)期為5.7%,悲觀預(yù)期為4%?？v向?qū)Ρ葋砜?2013年至2018年,地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%,2019年至2020年為5.5%。

不難看出,“三道紅線”帶來的是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的快速下行,提高行業(yè)資金使用效率,淘汰落后企業(yè),降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),行業(yè)排位面臨洗牌。正如某權(quán)威人士在一次內(nèi)部分享會(huì)上所言,各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn),從“金字塔”變?yōu)椤暗菇鹱炙薄?/p>

舉例來看,2011年到2020年,“紅檔”房企負(fù)債規(guī)模復(fù)合增速最高達(dá)到28%,2021年“三道紅線”全面實(shí)施后,按照規(guī)定,“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模反而要下降。相較之下,“綠檔”房企新增有息負(fù)債規(guī)模相比過去卻幾乎沒變。

一升一降之間,影響著房企在規(guī)模座次表上的位置。靠高杠桿高負(fù)債驅(qū)動(dòng)高周轉(zhuǎn)迅猛擴(kuò)張的房企,忙著通過縮減拿地、打折賣房、減少融資、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等方式降低負(fù)債;而多年求穩(wěn)的“綠檔”房企,則迎來發(fā)展紅利。

有業(yè)內(nèi)人士直言,房企30強(qiáng)席位重新調(diào)整,有的被直接踢出這一陣營(yíng),有的在其中上下起伏?？傊?想保住自己的座次不是易事,上位更是艱難。而對(duì)于那些具備真正實(shí)力的頭部房企而言,當(dāng)下的環(huán)境不但給了其大魚吞大魚、以低成本獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì),也會(huì)助其拓展業(yè)務(wù)能力圈,培育第二增長(zhǎng)曲線。

“優(yōu)等生”培育第二增長(zhǎng)曲線

在“房住不炒”背景下,房企該如何找到成為“優(yōu)等生”的路徑

“未來能實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng),才能算得上是優(yōu)等生,需要改變過去‘為了規(guī)模而規(guī)模,忽視利潤(rùn)、管理、運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)’的發(fā)展邏輯?！毙ぴ葡橄颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者直言,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境較過去更加嚴(yán)苛,房企的經(jīng)營(yíng)思維需要發(fā)生根本性變化,在“管理紅利時(shí)代”,需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水看來,優(yōu)等生需要在多方面具備超強(qiáng)能力。一是適度的規(guī)模擴(kuò)張速度;二是優(yōu)質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略;三是優(yōu)秀的產(chǎn)品打造能力;四是靈活有效的營(yíng)銷管理能力;五是突出的科技創(chuàng)新和應(yīng)用能力。前提是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思維,從重?cái)?shù)量到重質(zhì)量,從重規(guī)模到重精細(xì)經(jīng)營(yíng),從產(chǎn)品思維向運(yùn)營(yíng)管理思維轉(zhuǎn)變。

“相對(duì)于傳統(tǒng)房企‘一次性買賣’的模式,未來多數(shù)房企商業(yè)模式的底層邏輯將發(fā)生轉(zhuǎn)變,需要強(qiáng)化永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力,來對(duì)抗流動(dòng)性危機(jī)和行業(yè)的不確定風(fēng)險(xiǎn)?！痹谂撕瓶磥?未來房企發(fā)展的新動(dòng)能,是發(fā)現(xiàn)和培育適合自身的第二增長(zhǎng)曲線,如何培育需要因企而異。

具體到業(yè)務(wù)層面,對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)來說,發(fā)展新動(dòng)能雖不易,但亦有可為。在劉水看來,在綠色建筑方面,依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等,提升房企綠色科技水平、產(chǎn)品打造能力和融資能力。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面,探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式和邊界,提升輸出水平。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新層面,進(jìn)行多元合作、融資創(chuàng)新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群。

總而言之,2021年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)開啟了艱難模式。未來10年,房企之間不僅僅是住宅規(guī)模之爭(zhēng),而是進(jìn)入多元戰(zhàn)略差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。