商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度旨在保障預(yù)售資金安全,確保項(xiàng)目順利竣工交付,保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。當(dāng)前形勢(shì)下,在保障資金安全和“保交樓”的基礎(chǔ)上,有必要按照4月29日中央政治局會(huì)議要求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。合理釋放預(yù)售資金,提高商品房預(yù)售資金使用效率,將有助于緩解房企短期資金壓力,穩(wěn)定市場(chǎng)信心,實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。

商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款,也就是購(gòu)房者需要“先交錢(qián),后收房”。房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù),只能用作本項(xiàng)目建設(shè),不得隨意支取、使用,且隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度撥付。商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠?qū)?gòu)房者資金起到保護(hù)作用。個(gè)別城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金,延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,侵害了購(gòu)房者合法權(quán)益。因此,規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管勢(shì)在必行。

與此同時(shí),在把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置的大背景下,各地有必要從供需兩端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供給端,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,有助于緩解企業(yè)流動(dòng)性緊張,提升房企的現(xiàn)金支配力。發(fā)揮預(yù)售資金對(duì)穩(wěn)定活躍企業(yè)現(xiàn)金流的作用,是不少房企的呼聲。

現(xiàn)實(shí)情況中,如果把預(yù)售資金卡得過(guò)緊,不利于房企有效運(yùn)用資金,釋放經(jīng)營(yíng)活力;而如果監(jiān)管不到位,則可能出現(xiàn)爛尾樓。在“保交樓”的基礎(chǔ)上穩(wěn)定活躍房企現(xiàn)金流,需要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。當(dāng)前,對(duì)于地方政府而言,在保證預(yù)售資金安全的前提下,優(yōu)化監(jiān)管是必要之舉,應(yīng)更好把握原則性和靈活性,松緊適度。

今年2月份,全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái),通過(guò)招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措,規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

在此基礎(chǔ)上,近一段時(shí)間對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的城市逐漸增多。5月份以來(lái),就有10多個(gè)城市以多項(xiàng)舉措優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

有的城市適度降低監(jiān)管資金比例,如海南省?？谑幸?guī)定,對(duì)信用良好的企業(yè),適度降低監(jiān)管重點(diǎn)資金的比例;江西省景德鎮(zhèn)市將中心城區(qū)重點(diǎn)監(jiān)管資金節(jié)點(diǎn)監(jiān)管額度下調(diào)20%,這有助于將更多資金釋放給企業(yè),便于企業(yè)靈活調(diào)配使用。有的城市增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn),如江蘇省常州市將監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)從完成主體工程的二分之一調(diào)整為三分之一及三分之二,有助于企業(yè)更早提取撥付資金,體現(xiàn)了監(jiān)管的精準(zhǔn)性。有的城市允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金,如江蘇省徐州市、吉林省長(zhǎng)春市、吉林市都規(guī)定可以采取保函替代項(xiàng)目資本金現(xiàn)金。有的城市依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控,如安徽省宿州市加強(qiáng)企業(yè)信用考核和應(yīng)用,分類(lèi)降低預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

值得注意的是,商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線(xiàn)仍是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按時(shí)交付,更大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化應(yīng)使得預(yù)售資金真正實(shí)現(xiàn)從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。

優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是通過(guò)合理釋放資金過(guò)度刺激房地產(chǎn)投資或消費(fèi),強(qiáng)化監(jiān)管也不能控制或遏制房地產(chǎn)發(fā)展,進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,應(yīng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使商品房預(yù)售資金的治理方式更加現(xiàn)代化,更符合市場(chǎng)規(guī)律。(文章來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者:亢舒)