一年前,對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠的集中供地政策正式推出。以此為節(jié)點,過往那些被地產(chǎn)投拓人熟知的邏輯不斷被重構(gòu),行業(yè)格局也悄然生變。
2022年,22個試點城市在集中供地試點第二年,對過往土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整。在競品質(zhì)的基礎(chǔ)上,對房地聯(lián)動價進行調(diào)整,為房企讓利。同時,多地加大供應(yīng)力度,穩(wěn)定市場預(yù)期。
在近期長三角多個主要城市土地市場回暖的帶動下,土地市場量價逐漸回升,市場信心逐步穩(wěn)定,為今年商品新房的銷售復(fù)蘇提供保障。
多城土拍規(guī)則重塑縱觀各城市首輪土拍政策的變化,可以明顯看到,多地積極調(diào)整土拍規(guī)則,激發(fā)房企拿地?zé)崆橐喑蔀楦鱾€城市的共識。
時代周報記者觀察到,過去半年里,不少主要二線城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價的要求,并降低了土地競拍保證金的繳付比例。部分城市保留了競自持、競高品質(zhì)住宅或競建筑方案。
另外,主流的競價方式基本已調(diào)整為“限價競拍+搖號”的方式,土地出讓金繳納時限延長也成為不少城市調(diào)整土拍規(guī)則的常用方式。
2022年3月7日,成都土拍規(guī)則進行調(diào)整,取消以往的競配建、競自持等規(guī)則,通過“限價競買+抽簽競得”的方式降低房企拿地成本,釋放房企利潤空間,也將更多定價權(quán)交還給了房企。
3月10日,重慶市公共資源交易中心在《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》指出,該輪拍地僅保留最高限價和搖號的特殊要求,取消了此前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求。
不僅如此,重慶首批推出的13個地塊中,渝北區(qū)兩路組團F分區(qū)地塊付款周期分為2期;沙坪壩區(qū)西永組團地塊亦可分2期付款,全部價款可待簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。
廈門在2022年首輪土拍中,除了繼續(xù)沿用“限房價、限地價、定品質(zhì)+搖號”的競價方式外,還將部分流拍地塊的出讓條件進行調(diào)整,并對付款周期給予了一定程度的放寬。
時代周報記者獲悉,2021年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在今年重新拍賣,起拍價下調(diào),定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡。同時,付款周期也由“5個工作日內(nèi)繳50%、余款+利息4個月內(nèi)付清”調(diào)整為“20日內(nèi)繳50%,余款+利息12個月內(nèi)付清”。
長三角表現(xiàn)亮眼一直是供地大戶的杭州,也在今年首批次供地中亮出新“大招”。
3月23日,杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地塊信息一同發(fā)布的,還有最新的“一次性報價”競買規(guī)則。
根據(jù)公告信息,當(dāng)競拍地塊達到10%溢價后,將直接轉(zhuǎn)入一次性報價環(huán)節(jié)。一次性報價環(huán)節(jié)中,若有2個及以上有效報價,即有效報價中金額第二高報價為競得價。
按照杭州土拍新規(guī),想拿地則不能報最高價。根據(jù)細(xì)則,杭州一次性報價最低單位為1萬元,且采用線下報價方式。如果多家房企報價都為次高價,最后仍然要通過搖號決定地塊歸屬。
上海在6月1日開啟的2022年上海首次集中供地中,為了提振拿地積極性,修改了出讓規(guī)則,通過取消“招掛復(fù)合”的競買方式,放松參拍門檻,并通過降低封凍資金比例緩解房企參拍資金壓力。
從成交結(jié)果看,在土地政策放松明顯的城市,開發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣５谕恋卣呶从忻黠@變化的城市,仍然以底價托底成交為主。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,對比主要城市群表現(xiàn)來看,長三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價率指標(biāo)為例,長三角區(qū)域平均溢價率約5%,明顯高于京津冀和粵港澳。
杭州在2022年首批集中供地中表現(xiàn)亮眼,推出的60宗地中有23宗觸頂成交,部分熱點地塊甚至吸引了30余家房企參拍,最終成交溢價率達6.4%,僅次于合肥和廈門。
與此同時,長三角強三四線城市的土地市場也開始顯現(xiàn)回溫信號。盡管大部分地塊仍是以底價成交,但如臺州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競拍的高熱現(xiàn)象,優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度逐漸回漲。
剛剛完成的上海首批次集中供地,36宗涉宅用地全部成交,共獲土地出讓金834.7億元。其中底價成交19宗,占比50%;達到中止價進入一次報價環(huán)節(jié)13宗,占比36%,整體結(jié)果符合預(yù)期。
在當(dāng)前大環(huán)境下,可以看到部分城市所釋放出的誠意均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。而在長三角多個主要城市土地市場回暖帶動下,市場成交量價逐漸回升,有利于推動土拍市場健康平穩(wěn)發(fā)展。