上半年政策層面暖風(fēng)不斷,房地產(chǎn)行業(yè)正迎來觸底反彈。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年 1-6 月,重點(diǎn) 100 城一手房成交規(guī)模為近幾年同期最低水平,同比下降超四成,TOP100 房企銷售額均值 356.4 億元,同比下降 48.6%,但降幅均較前 5 個(gè)月有所回落。

與此同時(shí),隨著疫情影響逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn),5 月以來重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增,市場底部回升。6 月份,市場繼續(xù)有所好轉(zhuǎn),重點(diǎn)城市 6 月成交面積環(huán)比增長約 50%,同比下降約 27%,降幅有所回落。

" 從短期來看,房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底,而市場恢復(fù)仍然是一個(gè)緩慢溫和的過程。" 幾天前的萬科 2021 年股東大會(huì)上,郁亮也在向外界傳遞對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶則認(rèn)為,市場恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面。熱點(diǎn)城市三季度有望繼續(xù)回升,預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比降幅超 10%。

今年上半年,樓市調(diào)控政策逐步放松。據(jù)中指院監(jiān)測,上半年超 180 個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整了房地產(chǎn)政策,政策出臺頻次近 500 次。政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸,同時(shí)與人口、租賃政策等相結(jié)合,激發(fā)了部分居住需求的釋放。

不過,政策傳導(dǎo)到市場還需要一段時(shí)間。從房價(jià)來看, 1 — 6 月百城一手房價(jià)格累計(jì)上漲 0.15%,累計(jì)漲幅處近五年同期最低點(diǎn);同時(shí)二手房價(jià)格累計(jì)上漲 0.17%,漲幅較去年同期收窄 2.39 個(gè)百分點(diǎn)。6 月單月,百城中有 41 個(gè)城市的一手房環(huán)比下跌,58 個(gè)城市二手房價(jià)環(huán)比下跌。

市場疲軟直接影響到房企業(yè)績。在普遍下調(diào)了年度目標(biāo)的前提下,房企上半年銷售目標(biāo)完成率仍不及三分之一。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年僅 15 家房企公布了銷售目標(biāo),目標(biāo)增長率均值為 -6.9%。上述房企上半年目標(biāo)完成率均值為 32.0%,較去年同期的 50.5% 下降不少。

房企規(guī)模也開始下降,上半年,TOP100 門檻值降至 70.3 億元,同比下降 60.4%。其他等級的門檻值降幅也近 50%,TOP10 房企門檻值為 858.2 億元,較上年下降 47.7%;TOP30 房企門檻值為 325.8 億元,較上年下降 49.6%;TOP50 房企門檻值為 216.4 億元,同比下降 49.7%。

雖然銷售疲軟,該拿的地還是要拿,而房企對城市和區(qū)域的偏愛則更加明顯。

中指院數(shù)據(jù)顯示,今年 1 — 6 月,50 家代表房企在二線城市的投資面積占比最高,為 63.6%。從布局區(qū)域來看,企業(yè)熱衷于在長三角拿地,占比達(dá)到 46.9%。

具體到城市,杭州、寧波和北京位列房企拿地面積前三城市。其中,杭州賣出 382.7 萬平方米土地,位列第一,寧波以 171.4 萬平方米位列第二。

房企對城市的偏愛與城市樓市潛力有關(guān)。上半年,20 家代表房企 55.7% 的銷售業(yè)績來源于二線城市,銷售貢獻(xiàn)率仍為主導(dǎo)。一線城市銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長 5.7 個(gè)百分點(diǎn)至 25.7%,增幅顯著。北京、南京和廣州對 20 家代表企業(yè)銷售額的貢獻(xiàn)居前三,銷售額貢獻(xiàn)率分別為 9.4%、7.1% 和 6.3%。從增速看,深圳對 20 家代表企業(yè)的銷售額貢獻(xiàn)率增長最快,同比增長 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。

受資金實(shí)力影響,土拍的參與者仍為國、央企和地方城投公司。上半年權(quán)益拿地金額 TOP10 房企中,9 家為國、央企,從拿地金額排名依次為華潤置地、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、招商蛇口、中國鐵建、萬科、廣州地鐵。

濱江集團(tuán)在民營房企里一枝獨(dú)秀,以 392 億元的權(quán)益拿地額位居榜單第一名。這家杭州本土民營企業(yè)在深耕城市積極拓展,在杭州已經(jīng)舉行的兩輪集中供地中拿了 23 宗地,全口徑新增貨值 912 億元,總地價(jià)為 408 億元。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì),下半年,貨幣政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢,并將繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。房地產(chǎn)金融政策或?qū)?shí)行逆周期調(diào)節(jié),行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。同時(shí),隨著地方救市政策持續(xù)加碼,房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn),成交整體好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場復(fù)蘇進(jìn)度不一,那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市,市場真正企穩(wěn)復(fù)蘇仍需時(shí)間。