近期,部分地方頻繁發(fā)生“停貸”事件,最高人民法院特定裁判案例廣泛傳播,甚至被片面解讀,引發(fā)了房地產領域、金融業(yè)、法律界乃至金融監(jiān)管等高層的重視。厘清商品房買賣合同解除的法律后果,公平、公正解決購房者與開發(fā)商、銀行之間的相關爭議,對于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定“具有特別的現(xiàn)實意義。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除可能存在多種原因,商品房的性質也不盡相同,按揭貸款合同解除不能一概而論,而應厘清當事人商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除的過錯責任,區(qū)分不同情形,公平裁判。
一、當事人解除商品房買賣合同,借款人的還款義務并不必然免除 有關商品房的銷售,在我國多以購房者按揭貸款購買期房為主。在此過程中會產生四類主要法律關系:一是購房者與房地產開發(fā)商因簽訂《商品房買賣合同》而形成的買賣關系;二是購房者與貸款銀行建立的借貸關系;三是購房者與貸款銀行建立的抵押關系。四是房地產開發(fā)商、銀行以及購房者之間的階段性擔保關系。
在上述四類所涉主要法律關系上,有關紛爭的核心一般表現(xiàn)為購房者與貸款銀行之間形成的借貸關系和抵押關系。無論是(2019)最高法民再第245號案件判決(全稱是“王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書”,是發(fā)生于2015年青海省西寧市的一則商品房預售糾紛。該案經過了兩次訴訟,最高院最后判決:爛尾樓的風險不應全由購房者承擔,償還剩余貸款有違公平。)還是最近新聞所涉案例,爭議焦點均為購房者與銀行之間關于貸款本息的償還主體問題。
而對于這一問題的解決,作為典型的民事法律關系,自然需要從合同約定和相關法律規(guī)定兩方面入手。
從合同約定而言,在實踐中銀行為規(guī)避風險,一般都會在合同中明確購房者應當承擔還本付息的責任。而且購房者在向銀行申請個人住房(或商業(yè))抵押貸款時,銀行一般會審查申請人的身份情況、資信狀況確定同意貸款的年限及成數(shù),雙方才會簽訂借款合同。銀行對于購房者資信狀況的審查以及購房者的配合行為進一步說明雙方締約時對于后續(xù)還本付息有相應的預期安排。即合同約定和簽訂行為兩方面均要求購房者作為借款人應當按照合同約定承擔還本付息的責任,并不能因出現(xiàn)爛尾樓而停止償還借款。
特別需要強調的是,司法實踐中對商品房買賣合同解除法律后果尤其是借款責任分擔也不盡相同。
媒體廣泛傳播(2019)最高法民再第245號案件判決同時,嚴重忽略了另一份訴訟當事人相同的判決,即最高人民法院(2017)最高法民終683號判決。該判決明確指出,原《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說,并沒有免除購房者(同時又是借款合同的借款人)的還款義務。這是因為,商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行,從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息,其所還款項就是購房者的還款,但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人,因為根據合同相對性原理,購房者才是借款合同的借款人,商品房出賣人不負有還款義務。
從法律規(guī)定上講,《商品房買賣司法解釋》第二十一條第二款規(guī)定:商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。主張由房地產開發(fā)商向銀行承擔相關責任的觀點主要是基于此款規(guī)定,并結合該解釋第二十條,認為相關合同解除后,購房者已經確定不能取得合同標的物,如再由其向銀行承擔還本付息的責任,有違公平原則。但根據法律解釋原理,一般應以文義解釋為首要原則。從這個角度來講,該款只是規(guī)定了房地產開發(fā)商應當將收取的相關款項返還給銀行和購房者,并未對后續(xù)的還本付息做出安排。
值得注意的是,《商品房買賣司法解釋》有關第二十條的規(guī)定與法律規(guī)定并不一致?！吨腥A人民共和國民法典》和現(xiàn)已失效的《中華人民共和國合同法》中有關合同的法定解除情形規(guī)定了五項,而該條司法解釋條文所規(guī)定的情形并非其中任意一種。早在2003年《商品房買賣司法解釋》發(fā)布時,最高人民法院有關負責人答記者問時就指出:“‘按揭’方式購買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件,對此類糾紛應如何處理,我國法律沒有明確的規(guī)定。當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,當事人可以請求解除擔保貸款合同。但同時也指出,貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人,也將面臨很大的風險”。 換言之,當事人解除商品房買賣合同,擔保貸款合同并不必然解除。即便解除擔保貸款合同也應當公平地分配風險和責任。
從合同約定和有關法律規(guī)定角度分析,(2019)最高法民再第245號案件判決的結果值得商榷。如忽略過錯分配責任,在銀行并無違約的情況下,一味由房地產開發(fā)商承擔還本付息的責任,必然會導致銀行債權的受損。更重要的是,一旦引發(fā)市場效仿,即便因購房者違約而導致合同解除并由房地產開發(fā)商承擔責任,會進一步加劇金融風險。而且,即便銀行產生違規(guī)行為,出現(xiàn)諸如違規(guī)支付監(jiān)管賬戶額度的行為,在法律上也與房地產開發(fā)商違約尤其是爛尾樓的出現(xiàn)無必然聯(lián)系或因果關系,更無法突破合同約定得出由銀行自擔風險的判決結論。而且,從實踐來看,該項監(jiān)管權利多數(shù)歸屬于房管機關,具體表現(xiàn)為監(jiān)管機關的指令性行為,監(jiān)管措施缺位或者落實不到位的責任不能僅由銀行承擔。若銀行未依法依約履行資金監(jiān)管職責則應承擔相應的賠償責任。
二、解決房地產市場出現(xiàn)“斷供”危機應多部門聯(lián)動、分類施策 關于保交樓的問題,7月21日下午在國新辦發(fā)布會上,銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞表示,6月30日江西景德鎮(zhèn)部分樓盤延期交樓引發(fā)社會關注,銀保監(jiān)會對此高度重視,積極加強與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合,支持地方更加有力地推進保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。
解決房地產市場出現(xiàn)“斷供”危機是一項非常復雜的系統(tǒng)性工程,不可能一蹴而就,應當堅持系統(tǒng)化思維,發(fā)改委、住建部門、金融監(jiān)管等應多部門聯(lián)動,多策并舉,分類施策。應當堅持市場化思維,鼓勵AMC參與房地產市場不良債權處置、依法破產一批房地產企業(yè)。堅持法治化思維,不能因風險可控,而迫使無過錯市場主體承擔全部損失。應進一步完善征信法律制度,避免過度運用信用手段實施社會治理。相關市場主體應恪守契約精神,而司法機關應堅持依法裁判的底線。
一是改革與調整現(xiàn)行商品房預售制度。1994年7月,國家頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》,正式確立了商品房預售制度。預售制度,相當于銷售期房——“賣樓花”,該制度在一定時期確實起到了彌補資金不足的問題。但隨著房地產商的無限擴張以及監(jiān)管措施的日益松弛,有關預售制配套的監(jiān)管賬戶等在多地出現(xiàn)了形同虛設的情況。尤其在黨中央近些年來不斷強化“房住不炒”的政策時,房地產商紛紛出現(xiàn)“暴雷”風險,以至于引發(fā)“停貸斷供潮”。購房者與銀行亂象的根源即在于房地產預售制及監(jiān)管措施不力。據此,應從兩方面入手,一方面取消房地產預售制,消解爛尾樓風險。另一方面對現(xiàn)有預售制度進行改革,即重新制定合理的配套措施并嚴格落實權責統(tǒng)一原則,研究并推廣有效的資金監(jiān)管模式,細化規(guī)定資金撥付的節(jié)點和比例,運用大數(shù)據輔助資金監(jiān)管。也可以借鑒香港模式,推遲銀行進入按揭程序的時間并健全處罰措施。
二是銀行應積極探索按揭貸款“斷供”的應對措施。切實掌握“斷供潮”下是否存在購房者違約的情形,并予以區(qū)別處理,避免不當損失的出現(xiàn)。另外,還要做好風險應對,如上所述,按揭貸款下一般會存在房地產開發(fā)商、銀行以及購房者之間的階段性擔保關系。如相關《商品房買賣合同》《商品房擔保貸款合同》等被解除后,銀行要積極主張權利,以防損失的擴大。絕不能因為風險可控而漠視權利。同時,銀行自身還要做好篩查,如在有關合同中出現(xiàn)自身支付條件違約、延遲支付款項等情形,要適時與購房者協(xié)商解決。對于確因開發(fā)商原因導致購房者無法實現(xiàn)購房目的的,金融監(jiān)管機構應當及時出臺相應政策,明確銀行對購房者延遲交房期內不收取違約罰息,延遲支付本金利息的不計入征信記錄。金融監(jiān)管機構還應會同有關部門,積極推動金融機構債委會運行,組建總行、總部級債委會,統(tǒng)一協(xié)調并切實解決大型房地產開發(fā)企業(yè)債務案外重組。對于符合基本條件的開發(fā)企業(yè),銀行應按照金融監(jiān)管機構要求和地方黨委政府工作安排,做好信貸投放,協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。
三是購房者在開發(fā)商違約情形下仍然要堅持理性維權。在按揭買房的各項法律關系中,爛尾樓的出現(xiàn)主要是在買賣關系中要解決的問題,與銀行的借貸關系是相互獨立的。而且,其與銀行的借貸關系并不會涉及因房地產開發(fā)商違約而有權停止還本付息的條款。因此,購房者因開發(fā)商違約而向銀行停貸斷供的行為并無法律和合同依據。該行為不僅不能有效解決問題,還可能使自身擔負被起訴、強制執(zhí)行甚至被列入征信黑名單和限制高消費等法律風險。筆者認為,在因開發(fā)商或者銀行違約而遭遇爛尾樓的情況下,業(yè)主要盡早核實所購房屋項目的預售放款收取情況、監(jiān)管情況等。若發(fā)現(xiàn)存在挪用預售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為,應盡快提起相關的調查申請,申請相關部門對違法行為進行調查處理。并視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟,依法保護自身權益。
四是裁判機關應兼顧法律與社會效果依法裁判。在堅持法治原則的基礎上,司法機關、仲裁機構應追求法律效果與社會效果的統(tǒng)一。嚴格依法對各類案件展開分析并裁判,確保裁判結果于法有據并符合法律的內在精神價值追求。以此確保立法目的的實現(xiàn)以及維護法律的統(tǒng)一性、確定性和權威性。在嚴格遵循法律規(guī)定和精神的基礎上,通過法律的適用達成與政策的協(xié)調,進而使判決結果符合社會的價值觀念和整體利益的實現(xiàn)。既要避免出現(xiàn)因過度貼合政策要求反而違背法律意旨的判決,也要避免一紙裁判(或簡單以格式合同條款)顛覆長期形成的極其復雜的房地產市場交易業(yè)態(tài)。否則將會損害到人們對于法律的預期,也會導致現(xiàn)有法律所要塑造秩序的混亂,引發(fā)不必要的風險。建議最高人民法院會同有關部門積極開展調研,在充分調研的基礎上(在購房主體上區(qū)分個人還是公司,在購房用途上類分住宅還是商用,細分購房目的是居住消費為主還是投資或者炒房投機等等)盡快發(fā)布有關房地產領域裁判系列指導案例或司法政策,指導人民法院公平、公正裁判相關糾紛。仲裁機構亦應研究購房者、開發(fā)商、銀行三者在特定情形下的風險與權利義務的公允分配,避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顧仲裁協(xié)議約定實施“穿透”思維仲裁相關爭議。