房價預(yù)期下跌,是當(dāng)前市場產(chǎn)生觀望情緒的一個重要原因。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可以看出,6 月 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降 1.3%,下降城市個數(shù)擴大至 48 個,二手房價格同比下跌的城市達(dá)到了 57 個。

隨著市場逐漸好轉(zhuǎn),新房價格環(huán)比整體趨穩(wěn),有 31 個城市房價環(huán)比止跌。

值得注意的是,部分城市房價跌回兩年前。

與 2020 年平均價格相比,有 17 個城市新房房價低于兩年前水平,而二手房房價跌回兩年前的城市達(dá)到了 34 個。

實際上,本輪房價調(diào)整至底部,部分二三線城市已是 " 降無可降 ",而房價下降背后的經(jīng)濟以及樓市弱復(fù)蘇不容忽視。

一、48 城新房價格同比下跌

房價上漲的城市數(shù)量在減少,下跌城市數(shù)量在增加。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6 月 70 城新房同比上漲的城市數(shù)量已經(jīng)逐月縮減至 21 個,下降的城市達(dá)到了 48 個。具體城市來看,杭州同比上漲 6.3% 領(lǐng)漲全國,下跌的城市中最大跌幅為北海,同比下降 7.4%。

環(huán)比漲幅中,上漲城市數(shù)量也明顯少于下降城市數(shù)量。

具體數(shù)據(jù)來看,房價環(huán)比上漲城市連續(xù)增長 3 個月,上漲城市數(shù)量時隔 9 個月后首次突破 30 達(dá)到 31 個,新房市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。房價下降的城市有 38 個,下降的比例達(dá)到了 54.3%。

一線城市韌性最強,新房價格指數(shù)仍保持環(huán)比上漲且漲幅擴大了 0.1 個百分點。二線城市也扭轉(zhuǎn)跌勢,環(huán)比上漲 0.1%。各能級城市中,只有三線城市仍在跌。

2022 年前 6 個月,新房房價環(huán)比一直在漲的城市有 7 個,除了贛州以外,其余 6 個城市成都、杭州、北京、上海、長沙和西安全部為一二線城市。另有 15 個城市自年初以來房價逐月下跌,核心二線城市也不例外,如哈爾濱、鄭州、大連、蘭州。

二手房市場則呈現(xiàn)出環(huán)比漲幅收窄、同比降幅擴大的趨勢,這一點在房價上漲數(shù)量變化中也有所體現(xiàn)。

二手房環(huán)比上漲城市有所增加,較 5 月增加 6 城至 21 個,但環(huán)比漲幅有所收窄,21 個環(huán)比上漲的城市中有 19 城漲幅不足 1 個百分點,一線城市中僅深圳環(huán)比下跌 1 個百分點。

同比數(shù)據(jù)來看,只有 12 個城市二手房價格同比上漲,漲幅最高的成都僅上漲 5.4%,二手房價格下降的城市達(dá)到了 57 家,牡丹江以 10.4% 降幅領(lǐng)跌全國。

二、34 城房價跌回兩年前

對比 2020 年平均價格,仍有 17 個城市新房成交價格呈現(xiàn)下降趨勢,這意味著這些城市新房房價已跌回兩年前,甚至更低。

下跌城市中包括鄭州、太原、石家莊等中心城市,跌幅前五的城市分別為北海、打理、岳陽、哈爾濱、常德。其中北海下降了 9.6%,二線城市哈爾濱也下跌了 6.6%。

由于新房價格受限價、結(jié)構(gòu)性等因素影響,相較而言,二手房市場能更好的體現(xiàn)各地房價變化的實際情況。

二手房價格比新房價格跌得更慘烈一些。

與 2020 年平均價格相比,有 34 個城市房價跌回兩年前。其中不乏濟南、天津、鄭州、哈爾濱、長春、貴陽等中心城市。

34 城中,跌幅前五名分別是牡丹江(下跌 15.8%)、哈爾濱、安慶、太原、宜昌。

再來看房價漲幅居前的城市,新房價格漲幅 TOP10 城市與二手房價格漲幅 TOP10 城市重疊的就有 6 個,分別為西安、北京、杭州、成都、徐州、上海。除了徐州外,其余城市全部為一二線城市。

這些城市有個典型特征,人口流入較快,購房動力以及購買力強勁,再加上城市經(jīng)濟基本面支撐,資金也進(jìn)一步向這些區(qū)域集聚。

三、杭州和成都兩城房價領(lǐng)漲

無論是一二手房同環(huán)比漲幅情況,還是對比 2020 年平均房價,杭州和成都兩個城市表現(xiàn)都比較搶眼。

杭州是連續(xù) 3 個月房價同比漲幅領(lǐng)漲全國,6 月杭州房價上漲 6.3% 排在全國首位,較第二名的北京高出 5 個百分點。今年 1 月,杭州房價同比漲幅排在全國第五位,隨后階梯式上漲,至 4 月超過重慶和銀川,成為全國房價同比上漲最高的城市。

從環(huán)比漲幅來看,6 月杭州新房價格環(huán)比漲 1% 排在全國第二位,僅次于成都。

二手房同比漲幅來看,杭州已連續(xù) 3 個月位于全國 TOP5。

再來看成都。

從房價環(huán)比漲幅情況,成都自 4 月一躍領(lǐng)漲全國后,已連續(xù)三個月環(huán)比漲幅位列第一位,至 6 月,新建商品住宅價格環(huán)比上漲 1.3%,再次領(lǐng)漲全國。同比漲幅也一躍至全國第四位,同比上漲 4.5%。

從二手房價格同比漲幅來看,成都以 5.4% 漲幅領(lǐng)漲全國,改變了北京二手房價格連續(xù) 9 個月領(lǐng)漲的格局。

實際上,這與成都 "531" 出臺的縮短限售時長、調(diào)減二手房增值稅免征年限、縮短購房資格時限等政策刺激有關(guān),在一定程度上激活了二手房市場,成都 6 月二手房掛牌量與成交量都出現(xiàn)了較大幅度提升。

杭州和成都樓市有著某種相似性。

兩座城市都擁有較大的市場規(guī)模,成交面積、金額常年穩(wěn)居全國前十,尤其是 2022 年全國市場下行周期下,杭州、成都均顯現(xiàn)出韌性的一面,并且雙雙走出獨立行情。

以成都為例,6 月成都新建商品住宅成交面積為 128 萬平方米,同比增長 18%,成交均價同比增長 5.3% 至 19610 元 / 平方米,均價已接近兩萬元。隨著利好政策的刺激,上半年成都新房累計成交同比跌幅收窄至 15%,預(yù)計下半年仍有回升預(yù)期。

四、哈爾濱一二手房同環(huán)比齊跌

在房價下跌城市中,哈爾濱是少有的一二手房同環(huán)比齊跌的二線城市,其中二手房同比下降了 8.4%,僅次于末位的牡丹江。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,去年 6 月起,哈爾濱新房價格止?jié)q,去年 8 月起新房、二手房價格持續(xù)下跌,環(huán)比價格連跌 11 個月。

今年上半年,哈爾濱樓市疲態(tài)盡顯。CRIC 數(shù)據(jù)顯示,哈爾濱上半年新建商品住宅成交面積僅為 118 萬平方米,同比下降 40%,成交均價不足萬元,同比降幅達(dá)到 7% 左右。

月度數(shù)據(jù)來看,2022 年前 4 個月,哈爾濱新建商品住宅月成交面積不足 10 萬平方米,4 月僅成交 5 萬平方米,同比下降 82%,6 月,隨著政策發(fā)酵成交面積達(dá)到 15 萬平方米,創(chuàng)造近 7 個月高點,但同比仍然下跌 66%。

從房價的角度來看,今年 4 月哈爾濱新建商品住宅成交均價下降了 22.4%,僅為 1.2 萬元 / 平方米,僅有 3 個月房價微漲,但漲幅不足 5%。

購買力是影響哈爾濱樓市最大的因素,人口持續(xù)外流以外,相當(dāng)大一部分購房需求受疫情、收入以及房價預(yù)期影響選擇觀望,市場信心亟待提高。

哈爾濱市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2022 年上半年哈爾濱生產(chǎn)總值為 2316.6 億元,同比增長 1.6%,遠(yuǎn)低于去年上半年 10.7% 的同比增幅。此外,2021 年底哈爾濱常住人口已經(jīng)跌破 1000 萬人,只有 988.50 萬人,較 2017 年高峰時人口減少了 100 萬人。

哈爾濱不是個例。

疫情之下,樓市下行加劇,還會有更多城市面臨 " 哈爾濱式 " 的情況。

行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程仍然存在很大不確定性。

樓市疲軟,房價下跌,內(nèi)因主要還是市場需求和購買力的嚴(yán)重透支。房價下跌的城市,其城市發(fā)展基本面差之外,政策面仍然有放松空間,市場真正回穩(wěn)仍需救市組合拳。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最重要的還是信心的恢復(fù),6 月已有四成城市新房房價環(huán)比止跌,實際上,對于房價方面也需要給購房者信心,在 " 買漲不買跌 " 的心理作用下,如果看不到房價上漲趨勢,那么市場也將失去活力。

從目前房地產(chǎn)市場行情來看,穩(wěn)房價主基調(diào)之下,防上漲很關(guān)鍵,但防下跌也尤為重要。