臨近9月,廣州樓市各個(gè)樓盤開始摩拳擦掌積極攬客,促銷方式如何顯得很關(guān)鍵。據(jù)了解,這個(gè)階段,除了常規(guī)的價(jià)格促銷外,網(wǎng)購消費(fèi)者們耳熟能詳?shù)摹?天無理由退貨”,也在廣州樓市里再現(xiàn)。本周,廣州某國資房企推出“30天無理由退房”活動(dòng),據(jù)介紹此舉是為了踐行國企擔(dān)當(dāng)而給消費(fèi)者提供的安心置業(yè)承諾。

此舉在樓市領(lǐng)域并非新事物,它能對(duì)樓盤銷售產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用,但在已經(jīng)推行過該措施的一些樓盤中,不少樓盤的消費(fèi)者都難以輕松實(shí)現(xiàn),很多人都要經(jīng)過一番折騰才將相應(yīng)退款拿到手。這種營銷手法,是房企的營銷噱頭還是真的為消費(fèi)者提供的購房保障


二十多年間此促銷法間斷出現(xiàn)

“無理由退房”最早在20多年前就出現(xiàn)在樓市里。早在1995年,SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目在銷售時(shí)就首次提出了這個(gè)概念。作為房地產(chǎn)行業(yè)興起初期的營銷手法之一,此舉曾有一定的吸引力;但隨著此后十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路向好,大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”,這樣的營銷手法就幾乎銷聲匿跡。

樓市躺賺的時(shí)候,幾乎不用營銷手法,樓盤都能有好銷量;一旦樓市向下波動(dòng),成交緩慢時(shí),房企就會(huì)想方設(shè)法帶動(dòng)銷售,此舉又重現(xiàn)樓市,成為業(yè)內(nèi)稱為的“經(jīng)典促銷手法”之一。2015年,時(shí)為世界500強(qiáng)的某大型房企宣布實(shí)施這項(xiàng)促銷舉措,對(duì)購買該集團(tuán)所有樓盤住宅的客戶,已履行《樓宇認(rèn)購書》《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù),并且無任何違約行為,則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起,至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間,均可無理由退房。其推出的該舉措,因?yàn)樯婕皹潜P面廣且宣傳力度空前,在業(yè)內(nèi)引起了極大反響,很多人也是因?yàn)樵撌录胖肋@個(gè)舉措。

非常時(shí)期的樓市有非常的促銷手法

近兩年,在行業(yè)三道紅線等政策下,房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了諸多變化,在應(yīng)對(duì)全新營銷環(huán)境、積極謀變的同時(shí),回籠資金成為房企最關(guān)鍵的功課。這種背景下,這個(gè)“經(jīng)典促銷手法”再一次重出江湖。據(jù)了解,近兩年期間,全國就有十多家房企發(fā)布了該項(xiàng)促銷方案,其中不乏國資房企和大型民營房企,多數(shù)都是針對(duì)部分樓盤或個(gè)別樓盤而推出。

讓承諾變成真正對(duì)消費(fèi)者的購房保障

“無理由退房”作為曾經(jīng)一個(gè)標(biāo)簽鮮明的營銷手法,對(duì)樓盤的銷售也有一定帶動(dòng)。據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道,時(shí)為世界500強(qiáng)的某大型房企在2015年實(shí)施該項(xiàng)舉措的當(dāng)月,旗下樓盤的來訪成交轉(zhuǎn)化率即提升4-5個(gè)百分點(diǎn),并在9月、10月達(dá)到18%、19%的年度新高,而退房率僅為0.91%。

口號(hào)響亮,但也有一些沖著這項(xiàng)措施而購房的消費(fèi)者,其退房過程并不容易。綜合此類糾紛案例可以發(fā)現(xiàn),在很多樓盤里,退房并不等于能順利退款。例如買家沈先生2017年購買了一套總價(jià)167萬元的房子,并與開發(fā)商簽訂了《無理由退房協(xié)議書》,可收樓后因房屋質(zhì)量問題要退房,房子是可以退了,但開發(fā)商卻未按約定退款,即使沈先生長(zhǎng)期催討,商家也拒不返還,哪怕是法院審理判決之后,沈先生的催還之路依然漫長(zhǎng)。有些購房者為此還要經(jīng)歷政府信箱留言、工商局調(diào)解等行為來維護(hù)自身權(quán)益,整個(gè)追回房款過程長(zhǎng)達(dá)兩三年。

房子是家庭的大宗消費(fèi),關(guān)系著生活質(zhì)量

業(yè)內(nèi)人士透露,有些開發(fā)商有個(gè)“狡猾”的做法,即不會(huì)把退款期限寫進(jìn)協(xié)議里,這就會(huì)導(dǎo)致購房者催還購房款或定金遙遙無期。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這個(gè)措施是開發(fā)商為了促銷的一種噱頭,目的在于穩(wěn)定購房者預(yù)期,并撬動(dòng)一部分潛在的市場(chǎng)需求入市。購房是消費(fèi)者的家庭最大宗消費(fèi),影響的是購房者長(zhǎng)期的安全感和幸福感。一家有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商,不能僅僅把“無理由退房”作為一種短期的刺激銷售的手法,而應(yīng)真正從合同的約定條文上維護(hù)雙方合法權(quán)利,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展、購房者的安心消費(fèi)。

【律師提醒】

“無理由”其實(shí)是“有條件”

廣東格林律師事務(wù)所林莉律師介紹,近年來因“無理由退房”產(chǎn)生的糾紛并不少見,不少購房者在要求兌現(xiàn)該舉措時(shí)卻遭遇了“有條件退房”“無限期回款”等情況,這和相關(guān)協(xié)議的具體內(nèi)容有很大關(guān)系。那么,對(duì)于購房者而言,哪些協(xié)議事項(xiàng)要留意呢

留意文字游戲

一些樓盤和購房者簽訂的相關(guān)協(xié)議,會(huì)利用合同的文字漏洞玩起文字游戲,給購房者退的只是定金,而不是房款;更有甚者,商家以“無理由申請(qǐng)”為噱頭,同意購房者的無理由申請(qǐng),但是不保證申請(qǐng)通過。

“無理由”變“有條件”

現(xiàn)實(shí)中的一些案例,并不是真正的“無理由”,往往附加了一定條件,而房地產(chǎn)企業(yè)在宣傳時(shí)僅僅強(qiáng)調(diào)可以“無理由退房”,卻不向消費(fèi)者明示相關(guān)的具體條件。因此,開發(fā)商在購房者退房時(shí)無需承擔(dān)任何違約責(zé)任,產(chǎn)生以購房者存在其他違約行為而拒絕退房的矛盾。

一些樓盤的條文中會(huì)給“無理由退房”加上限定條件,要求辦理各種手續(xù),給購房者增添難以實(shí)際落實(shí)的義務(wù)或者期限;又或者,設(shè)定無理由退款的協(xié)議以購房合同等合同為前提,而誘導(dǎo)購房者在未看購房合同前就先簽署了無理由退房協(xié)議甚至是交付部分資金;還有些糾紛,開發(fā)商在退房協(xié)議中會(huì)要求購房者申請(qǐng)時(shí)必須交回所有與購房有關(guān)的原件,且不得以任何理由、任何方式向開發(fā)商主張任何權(quán)利。因?yàn)榘准埡谧謱懼安坏弥鲝埲魏螜?quán)利”,手里又沒有原件,購房者往往會(huì)放棄維權(quán),吃啞巴虧。

注意退款的具體內(nèi)容和時(shí)間

“無理由退房”涉及的主要內(nèi)容之一就是退款,究竟是能退全款還是只退定金,都需要購房者在簽訂合同時(shí)看清楚。

關(guān)于款項(xiàng)的內(nèi)容,從已發(fā)生的糾紛中可以發(fā)現(xiàn)幾類內(nèi)容要留意:一是開發(fā)商以中介費(fèi)、傭金等理由,返還時(shí)克扣相應(yīng)的款項(xiàng);二是只退購房款,而不退相關(guān)款額的利息(對(duì)于退款時(shí)是否退還利息,利息如何退只字不提,購房款一般款項(xiàng)較大,利息的數(shù)目不容小覷);三是不明確退還購房款的時(shí)間,拖延購房款返還,消磨購房者維權(quán)心;四是在具有從屬性的附屬合同下手,在履行退房義務(wù)時(shí)收取手續(xù)費(fèi)或者違約金,這些都對(duì)購房者不利。

總的來說,購房者如果要簽訂《無理由退房協(xié)議》,一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費(fèi)用等具體附加條件。即使不簽訂協(xié)議,也一定要在購房合同上備注寫明,或者通過其他形式固定有關(guān)證據(jù)。