9月15日,青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官方公眾號發(fā)文稱,縮小住房限購政策的范圍,除市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)外,不再實行限購政策。同時,二孩、三孩家庭可增購1套住房,外地居民居住滿半年限購1套;二手住房不再限購。

同日,濟南日報發(fā)布消息稱,濟南繼續(xù)對二環(huán)以內的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購。這也意味著,濟南市的其他區(qū)域不再納入限購范圍。

在此之前,寧波、蘇州兩地也分別對限購政策進行了調整,使之更有利于剛需和改善性需求的釋放。

為穩(wěn)定樓市,近期,各地因城施策的節(jié)奏進一步加快。今年9月以來,已有多個熱點城市對現(xiàn)有的調控政策進行優(yōu)化,內容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放松公積金政策、發(fā)放購房補貼等,不少城市還直接放松限購政策。此外,部分城市還傳出擴大新房備案價格浮動比例的消息,說明對于價格的限制性政策也在弱化。

這些調整的背后,是監(jiān)管層對“用好政策工具箱”的鼓勵,以及各地對市場信心不足的擔憂。

經過年內三次降息,房地產市場的信貸成本已處于低位。如今,隨著各項限制性政策的進一步弱化,房地產市場的信心能否恢復

“穩(wěn)樓市”圖譜

在此輪因城施策的調整中,除寧波、蘇州、青島、濟南等二線城市外,一些三線城市也有相關的動作出臺。

9月上旬,湖南常德、湖北襄陽分別對公積金貸款政策進行優(yōu)化,包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請人家庭還貸能力測算標準等。徐州則于9月13日發(fā)文,提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外,浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽市也于本月出臺政策,以發(fā)放購房補貼、允許二孩和三孩家庭購買多套住房等措施,來吸引購房者。

區(qū)縣一級的政府部門也表現(xiàn)出了緊迫感。9月13日,河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發(fā)布《關于支持房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十條政策措施》,對樓市政策進行優(yōu)化,并將任務細化到各職能部門。此前,安徽省淮南市高新區(qū)管委會也發(fā)文,在區(qū)域內實行購房補貼。

樓市政策的優(yōu)化,覆蓋了不同能級的城市,體現(xiàn)出對因城施策的深化已經是普遍現(xiàn)象。有分析人士指出,在棚改貨幣化退潮后,三四線樓市需求不足,近年來增長乏力。相比需求潛力更大的一二線城市,其現(xiàn)狀更加值得關注。

值得注意的是,很多城市已經不是首次對政策進行調整。出于穩(wěn)定市場預期的目的,今年以來,不少城市已多次對政策進行優(yōu)化。

以青島為例,今年6月3日,青島就對中心城區(qū)房產政策進行了調整,將黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道調出限購區(qū)域。5月和8月,青島還兩次調整了公積金政策。

中指研究院指出,今年以來,全國已有超250個省市優(yōu)化調整樓市政策超700次。其中,4月-6月曾是政策密集出臺期;7月-8月,各地因城施策有所放緩;9月以來,這種節(jié)奏進一步加快。

來自監(jiān)管部門的支持和鼓勵,是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開的中共中央政治局會議指出,因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國務院常務會議也表示,允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示,近年來,中央監(jiān)管部門在樓市調控中更強調“壓實地方責任”,但同時也賦予地方政府更大的調整權限。因此,近期很多城市都出臺了穩(wěn)樓市政策,且并未遭遇“一日游”的窘境。

他指出,按照現(xiàn)有的政策方向,樓市政策繼續(xù)優(yōu)化是未來的大趨勢,主要表現(xiàn)為限購、限貸、限價等各項限制性政策的弱化。但在重點一二線城市,寄望于這些政策徹底取消并不現(xiàn)實。

穩(wěn)定預期 強化信心

市場方面,對于穩(wěn)定預期、強化信心的需求已十分迫切。

2022年,樓市開局略顯低迷,但相較于往年,整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度,全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期,但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。進入第二季度,部分城市疫情反彈壓力較大,在嚴格的防控措施下,房地產交易一度受阻。4月和5月,商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間,各級監(jiān)管部門推出多項穩(wěn)樓市措施。5月中旬,監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎上下調20個基點,隨后又宣布降息。6月,房地產市場的各項指標有所改善,在納入國家統(tǒng)計局的70個大中城市中,房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。

但6月下旬,部分項目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象,并出現(xiàn)蔓延,給市場帶來了一定的心理影響。進入7月,隨著傳統(tǒng)淡季到來,房地產交易規(guī)模明顯下滑,樓市復蘇的勢頭被阻斷。8月,央行再度降息,但市場交易仍然沒有真正的起色。

進入傳統(tǒng)的“金九銀十”,市場仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)中指研究院監(jiān)測,今年中秋假期期間,代表城市商品住宅成交規(guī)模較去年中秋假期降幅超三成。該機構認為,當前房地產市場情緒仍較為低迷,需要時間修復。

今年8月15日,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示,“總的看,房地產市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢,當前整體上處于筑底階段?！睒I(yè)內人士普遍認為,這種筑底的態(tài)勢已經延續(xù)至今。

此輪的政策深化,能否起到強化信心的目的

嚴躍進認為,一方面要看政策的力度,以及疊加效應能否實現(xiàn),政策力度大、針對性強的城市,效果更容易體現(xiàn);另一方面則取決于所在城市的基本面,市場需求潛力較大的一二線城市更容易回溫。

北京某上市房企相關負責人則認為,就整體市場而言,信心的恢復恐怕需要較長時間。因為相比于對需求端的“減負”,對供給端的限制性條款仍然較多。且鑒于企業(yè)運作的復雜性和房地產開發(fā)的周期性特征,企業(yè)信心的恢復恐怕需要更長的周期。

但他同時認為,在各地強力的“保交付”措施下,短期來看,市場的恐慌情緒有望緩解,預期也將逐步恢復。

目前來看,一些積極的信號已經出現(xiàn)。9月15日,2022年杭州第三輪集中土拍落幕,19宗地塊全部成功出讓,總成交金額430.6億元,成交樓面均價20741元/平方米,平均溢價率5.13%。中指研究院指出,此輪土拍中,各項指標表現(xiàn)良好,房企的參與度也較高,既體現(xiàn)出杭州樓市的韌性,也能給其他城市帶來一定的信心。

分析人士指出,正在進行的重點城市2022年第三輪土拍,有望成為市場變化的“晴雨表”。此輪政策的效果,將在土拍中得到一定的體現(xiàn)。