8月份,70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.27%,連續(xù)12個月下跌,且跌幅擴大。其中一線城市漲幅收窄至0.10%;二線城市從7月份上漲0.03%逆轉(zhuǎn)為下跌0.22%,三線城市跌幅擴大。8月份,70城新房價格指數(shù)同比下跌2.1%,跌幅比7月份(-1.7%)擴大0.5個百分點,70城有50個城市新房價格環(huán)比下跌,比7月份增加10個。

二手房方面,8月70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.35%,跌幅明顯擴大,且連續(xù)12個月下跌。今年以來,二手住房價格指數(shù)月平均跌幅為0.28%,比新房0.18%的月平均跌幅要大,顯示二手住房市場整體要弱于新房市場。同比來看,8月份70城二手住房價格指數(shù)下跌3.3%,跌幅比7月份擴大了0.3個百分點,已經(jīng)連續(xù)7個月下跌。8月份,70城有56個城市二手房價環(huán)比下跌,61個城市同比下跌。

銷售數(shù)據(jù)方面,1-8月份全國商品房銷售面積累計同比下滑23%,降幅較7月份縮小了0.1個百分點,降幅略收窄主要是由于去年8月份樓市明顯下行,形成了低基數(shù)效應(yīng)所致。8月份5年期LPR再次大幅度下調(diào)15個基點,信貸、限購、公積金等方面加大“一城一策”力度紓困的范圍擴展到熱點城市,而8月樓市銷售下行幅度并未明顯收窄,顯示需求端較為疲弱。

9月份是傳統(tǒng)的“金九銀十”,但商品房市場旺季不旺,反季節(jié)性下降。9月前兩周(1-13日),30城商品房成交面積連續(xù)環(huán)比“負(fù)增長”,分別為-29.8%和-41.8%,一二線城市均出現(xiàn)明顯下行。近期樓市表現(xiàn)不如預(yù)期,有中秋假期的影響,但更主要的是疫情因素,一些地方線下看房和交易受到影響。

另外,供給端沖擊尚待緩解。8月份,在專項借款、紓困基金、接盤或代建等創(chuàng)新性政策的扶持下,“保交樓”提速,8月份竣工面積跌幅從7月的36%收窄至2.5%,但主要集中在資金能平衡的項目上。而一些出險民企的大多數(shù)項目存在資金硬缺口,或短期內(nèi)難以落實紓困資金介入的可靠擔(dān)保。對這類項目,政策或轉(zhuǎn)向鼓勵破產(chǎn),或追究相關(guān)責(zé)任主體追回資金。因此,風(fēng)險處置進(jìn)入攻堅期,企業(yè)風(fēng)險繼續(xù)釋放,導(dǎo)致市場對新房或期房的接受度下降。

當(dāng)然,基于對期房的擔(dān)憂,市場剛需和換房需求有轉(zhuǎn)向二手住房的傾向。已經(jīng)到來的“金九銀十”,二手住房交易有所反彈,特別是在需求較為集中的熱點一二線城市中心區(qū),二手房市場明顯復(fù)蘇。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),8月50城二手房成交量同比連續(xù)2個月增長,比如上海、深圳、長沙等超七成城市8月成交量指數(shù)超過了去年同期。

預(yù)計,這一趨勢會貫穿9月和10月份。不過,二手房掛牌量明顯增加,根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù),目前10大城市二手住房掛牌量超過120萬套,創(chuàng)歷史最高水平,其中次新房(樓齡在5年左右)占比兩成左右,大戶型掛牌量也在增加。這其中,很多并非是賣一買一的換房需求,可能是“套現(xiàn)離場”。隨著近期房價下跌,預(yù)期開始轉(zhuǎn)向,前期投資類需求開始逆轉(zhuǎn),“降價出售”的案例明顯增加。

再考慮到,二手房價格還在歷史高位,交易稅費也較高,而新房還有降價預(yù)期等,除了中心區(qū)有學(xué)位、交通等配套優(yōu)勢的二手房外,未來二手房市場整體走勢不能太樂觀。再回到70城房價數(shù)據(jù),8月份數(shù)據(jù)還有一個現(xiàn)象,新房環(huán)比漲幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等熱點城市,其中上海領(lǐng)漲,8月漲幅為0.6%,其他城市均為0.4%,這些城市漲幅均比較大。

近期,熱點城市中心區(qū)高價盤成交明顯回升,價格也在上漲。在新開工、供應(yīng)持續(xù)下降的情況下,開發(fā)空間本就受限的中心區(qū),新盤供應(yīng)較少,近年來呈現(xiàn)出大戶型化、“豪宅化”的趨勢。受疫情影響小的中高收入人群,購買力仍舊強勁,導(dǎo)致中心區(qū)高價新盤熱賣,價格持續(xù)上漲。與此形成鮮明對比的是,其他區(qū)域剛需和換房主導(dǎo)的新盤項目供應(yīng)較多,但受供應(yīng)量較大、開發(fā)商大力度降價促銷、購買能力下滑等多方?jīng)_擊,銷售和去化明顯下降。

比如,9月14日廣州市對新項目備案價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,“一房一價”由原來按樓棟均價正負(fù)6%的最大調(diào)價幅度,調(diào)整為樓棟均價不能超過項目核定線均價的前提下,可上浮10%、下浮20%。也就是,定位高端的產(chǎn)品可以漲價10%,其他產(chǎn)品可以降價20%。同一樓棟采取更加差異化的定價策略,應(yīng)對需求的差異化,更好地促進(jìn)銷售。

在“保交樓”過程中,樓市風(fēng)險繼續(xù)釋放,疊加疫情因素的沖擊,供需兩端的疲弱態(tài)勢都比較明顯。不過,前期快速發(fā)展中積累的問題得到暴露、集中處置以后,讓錯配的供需糾偏到平衡、讓新模式脫穎而出,樓市才能迎來新發(fā)展階段。另外,即便同比下行,但放在過去10年看,絕對量仍高于2016年,依舊處于較高的水平。

好的跡象表現(xiàn)在,8月份,地產(chǎn)竣工面積增速好轉(zhuǎn),施工面積增速大幅高于新開工和拿地面積增速,意味著停工、半停工項目復(fù)工提速。借助國有金融機構(gòu)在發(fā)債擔(dān)保和承銷上的積極扶持,示范性民企信用開始修復(fù),到位資金有企穩(wěn)跡象,解決地產(chǎn)問題的速度比想象中要快,供給端沖擊的洪峰已過,最差的時候也正在過去。當(dāng)下,不僅要讓“壞的市場經(jīng)濟出清”,也通過疫情紓困讓居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn),挺過艱難的時期后,樓市有望回到健康的軌道。