樓市傳統(tǒng)的“金九”已至,不過全國新房市場仍在低溫運行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區(qū)及外圍區(qū)域,房企們紛份加大價格營銷力度,以期加快新房去化。

為穩(wěn)定市場,近期以來,多地“因城施策”采取了不同的價格調(diào)控措施。例如,在湖南瀏陽、內(nèi)蒙古呼和浩特等地,則逐漸打開新房限價的口子,加大項目備案價的浮動空間;而在湖南衡東等少數(shù)地區(qū),“限跌令”再度出現(xiàn)。

多名受訪人士認(rèn)為,無論是階段性“限跌”還是放開限價,都是根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘行星椤耙虺鞘┎摺弊龀龅牟町惢x擇,二者在同一時期出現(xiàn),并不矛盾。但從長遠(yuǎn)來看,應(yīng)讓市場調(diào)節(jié)發(fā)揮更大作用,“限跌”效用或有限。

“低能級城市房價下跌是由多重原因?qū)е?。尤其是在高能級城市逐漸放寬限購和落戶政策之后,大城市的虹吸效應(yīng)更加凸顯。在此背景下,三四線城市需要加速融入都市圈中,增加人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力,并在調(diào)整土地推出節(jié)奏,激活房企拿地?zé)崆樯舷鹿Ψ??！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受第一財經(jīng)采訪時稱。

限跌還是放寬限價

去年下半年,至少有23城祭出“限跌令”。進入2022年,限跌的城市數(shù)明顯減少,相反,還不少城市松綁了新房限價的幅度。

早在今年5月,廣東中山就發(fā)布新政,新建商品住房實際銷售價格,可在備案價上下浮動15%的幅度區(qū)間進行商品房買賣合同網(wǎng)簽備案。

9月以來,放寬新房備案價下限的城市數(shù)在增加,相關(guān)城市還包括呼和浩特、瀏陽等。根據(jù)呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的“2022年超級購物節(jié)”通知,2022年10月1~5日期間,參展項目享受備案價一次性下調(diào)等優(yōu)惠政策。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強對記者表示,新房備案價與新房實際銷售存在一個時間差,由于樓市下行,可能會出現(xiàn)備案價高于市場銷售的價格,這就需要允許新房在備案價基礎(chǔ)上下浮銷售。

國信證券研報顯示,9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日,30城監(jiān)測重點城市當(dāng)月商品房成交面積10337萬平方米,同比-31%。其中,長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

“各地房地產(chǎn)市場環(huán)境不同導(dǎo)致對于限價要求有所區(qū)別,部分城市有限度的調(diào)低備案價格下限,可以一定程度上起到促進需求釋放的作用,短期促進商品住宅成交量的提升?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

不過,在去化壓力更大、市場對價格波動也更敏感的三四線城市,近期以來,部分新房項目售價過度下跌的現(xiàn)象引起地方關(guān)注,“限跌令”再度出現(xiàn)。

以湖南為例,在縣級市瀏陽出臺“鼓勵房企自行制定讓利”政策不到兩周,另一縣級城市——衡陽市衡東縣祭出“限跌令”。根據(jù)衡東縣人民政府官網(wǎng)21日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施(試行)》(下稱《措施》),加強商品房銷售價格管理。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)商品房銷售價格調(diào)控政策,嚴(yán)禁哄抬房價,嚴(yán)禁惡意跌價,防止商品房銷售價格大幅波動。

陳文靜認(rèn)為,衡東縣出臺限跌令的背后,與湖南多個三四線城市新房市場整體遇冷、量價齊跌乃至出現(xiàn)開發(fā)商過度、惡意降價的現(xiàn)象有關(guān)。如果短期市場情緒持續(xù)低迷,房價下跌或?qū)е沦彿空哂^望情緒進一步加重,限跌有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年8月,湖南衡陽商品住宅成交面積同比降幅接近四成,另一城——常德,降幅亦接近20%。

另據(jù)中國房地產(chǎn)行情網(wǎng)數(shù)據(jù),今年5月以來,衡東縣新房銷售均價整體下跌,截至8月,價格降至4372元/平方米,為近一年最低水平。

三四線城市或減少限跌力度

根據(jù)國家統(tǒng)計局70城月度房價數(shù)據(jù),在去年出臺“限跌令”的城市中,岳陽、唐山、徐州、安慶等地新房價格一度出現(xiàn)跌幅下降、止跌回升現(xiàn)象,但近月來,跌幅再度擴大,甚至超過三線城市環(huán)比跌幅均值。

陳晟認(rèn)為,從短期來看,在市場需求和購買力有限的三四線城市,房企去化難度更大,降價促銷意愿更強,政策調(diào)控可以平滑房價下跌幅度;從長期來看,房價漲跌最終由市場供需決定。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦也對記者表示,政策調(diào)控手段無法根治市場問題,但可以減少房價無序下跌引起樓市系統(tǒng)性風(fēng)險的可能。

“保持房價穩(wěn)定是市場預(yù)期穩(wěn)定的重要條件之一,短期的大幅價格波動不僅會惡化預(yù)期穩(wěn)定、破壞市場供需平衡,更會影響產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在近期市場預(yù)期有所下降的情況下,個別開發(fā)商為現(xiàn)金流如果大幅降價,或帶來后續(xù)期房建設(shè)質(zhì)量的風(fēng)險。此外,基于樓市中‘買漲不買高’的心態(tài),一旦區(qū)域市場的降價預(yù)期產(chǎn)生,從較長周期來看,區(qū)域銷售和住房建設(shè)質(zhì)量持續(xù)下降的風(fēng)險會加大?！?崔光燦稱。

第一財經(jīng)注意到,與去年出臺“限跌令”的城市相比,今年限跌的城市政策關(guān)注點也出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。比如,去年“限跌令”的政策內(nèi)容主要包括“房企惡意降價”、“叫?！さ址俊?、“規(guī)定銷售價不得低于備案價的 15%、10%”三方面。而在最新出臺“限跌令”的湖南衡東,則將聚焦點放在了“惡意降價”上。

根據(jù)衡東發(fā)布的《措施》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)成本、合理利潤等因素申報商品住宅銷售最高價格、平均價格、最低價格。發(fā)改部門會同住建部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的價格進行明碼標(biāo)價監(jiān)制。監(jiān)制后需要調(diào)整的,應(yīng)先備案,再予調(diào)整。

多名受訪人士稱,當(dāng)前,在三四線城市中,多地房價已降至近些年低點,地方政策上會減少限跌的力度,限跌在一定程度上會限制房企“以價換量”的空間,從而產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約的風(fēng)險。

陳文靜稱,作為少數(shù)出臺限跌令的城市,衡東除了打擊房企惡意降價外,也落地了多項樓市供給端紓困措施。比如,今年三季度以來,已經(jīng)在契稅補貼、預(yù)售許可、資金監(jiān)管等方面出臺了寬松性政策。

針對部分城市有限度的調(diào)低備案價格下限,王業(yè)強認(rèn)為,大致可分為兩類:一類是前期區(qū)域新房價格出現(xiàn)較快上漲,需要進行必要的回調(diào),防止新房和二手房市場價格差距過大,進而影響新房銷售;另一類是房價已經(jīng)回調(diào)到位,并開始出現(xiàn)不同程度的恢復(fù),這時放松限跌意味著相應(yīng)政策的退出。