市場期待已久的“保交樓”專項借款終于落地。

9月23日,據(jù)銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人透露,國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人表示,銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”,指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下,積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究,做好具備條件的信貸投放,千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

當(dāng)前,在各方共同努力下,全國多地保交樓工作取得積極進展,但資金壓力仍存。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,此次專項借款的具體借款金額,保交樓對象、借款承擔(dān)主體及抵押情況和退出等都有待后續(xù)完善。銀保監(jiān)會釋放出該信息,主要目的是向市場表明,當(dāng)前樓市風(fēng)險、保交樓進度等正在加快解決和推進,以穩(wěn)定市場情緒。

至于為何首筆專項借款落地沈陽,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在受訪時稱,“此前沈陽爛尾情況較為嚴(yán)重,并且樓市存在著庫存量大、去化難等問題,市場信心急需提振。以沈陽作為首個享受專項借款的城市,也是起到一個示范作用,預(yù)計接下來會有其他城市陸續(xù)享受到保交付借款。

“專項借款”穩(wěn)定市場信心 信號意義明顯

關(guān)于“專項借款”的消息,此前就有政府部門向外透露。

8月19日,根據(jù)住建部消息,住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門于此前出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

相關(guān)部門表示,此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”,嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付,實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進,支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付,維護購房人合法權(quán)益,維護社會穩(wěn)定大局。

陳霄認(rèn)為,“由國開行出面借款,首先可以幫助解決一部分樓逾期交付項目的資金問題,有效地維護購房者的權(quán)益;其次,可以起到一個引領(lǐng)示范作用,對于這筆專項借款能起到多大的作用,還要看借款的額度以及具體的實行細節(jié),但是這無疑為解決保交付問題帶來一股暖流?！?br />
目前,外界所了解到的“保交樓”壓力最大的并不是沈陽市,但該市能夠獲得首筆“保交樓”借款,背后也離不開地方政府的積極爭取,有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者稱。

李宇嘉預(yù)計,國開行出面借款,是有明確條件的,其中包括項目資金平衡、專項借款能夠退出等,而且專項借款的利息大約為2%。

國企平臺的資金運作講究審計,對項目質(zhì)量要求高。需要保證項目資產(chǎn)大于負債;或者項目資金缺口能夠通過地方政府主體責(zé)任向開發(fā)商準(zhǔn)回來,這樣的項目才能得到專項借款的支持;對于資不抵債的項目,即使有專項借款,恐怕也難以為繼。

“救火不能把自己燒著了”,李宇嘉稱,作為銀行一定是以保本保利為目的的,這種在政府主導(dǎo)下的項目的話,它后面會有很嚴(yán)格的審計。從這個層面上來說,這種專項借款的邏輯與AMC入場的邏輯類似。

問題項目“一盤一策”

“保交樓”落地成為各地重點工作

自7月28日,中共中央政治局召開會議提出“支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”以來,全國各地“保交樓”已經(jīng)出現(xiàn)一定效果。

國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化,竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢。數(shù)據(jù)顯示,8月份房屋竣工面積為4833萬平方米,環(huán)比大幅增長42.50%,同比降幅收窄至2.5%,這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進,效果已逐步顯現(xiàn)。

從地方層面看,因地制宜快速推動“保交樓”工作落地成為各地重點工作。值得注意的是,各地市中,河南鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。

在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后,鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求,10月6日前,實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工,并提出5個“保交樓”專項行動方案,包括壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。

根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù),7月以來,已有超30個省市出臺“保交樓”舉措,主要包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、紓困基金入場等。

今年8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付

據(jù)悉,這筆專項借款初期規(guī)模達2000億元,由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排,后續(xù),中國進出口銀行或也會加入。中央財政將根據(jù)實際借款金額,對政策性銀行予以1%的貼息,貼息期限不超過兩年。

盡管初期專項借款無法覆蓋各地交樓需要的巨量資金,但李宇嘉表示,當(dāng)前的“保交樓”專項借款只是解決問題的方式之一,還有地方紓困基金,代建等多渠道來共同推動“保交樓”這項工作,這背后離不開夯實地方政府主體責(zé)任,以及多方發(fā)力的要求。

有業(yè)內(nèi)人士提示道,盡管“保交樓”措施如火如荼地推進,但并不是所有待復(fù)工項目都能獲得借款資金等介入,許多項目的盤活還取決于本地樓市能否回暖,銷售力度是否足夠大;此外,應(yīng)防范開發(fā)商的道德風(fēng)險,不能因為借款資金的落地,就出現(xiàn)“躺平”心態(tài),應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)起自救主體責(zé)任,將挪用的資金追回,這很關(guān)鍵。