人民銀行、銀保監(jiān)會9月29日晚間發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(以下簡稱《通知》),決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。但二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,將購買普通自住房的首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

央行表示,這一政策措施的出臺,有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi),銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平,有利于減少居民利息支出,更好地支持剛性住房需求。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛亦認(rèn)為,相關(guān)政策的放松有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理需求進(jìn)一步釋放,從而讓房地產(chǎn)市場持續(xù)趨穩(wěn)、化解潛在風(fēng)險,這對帶動我國經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤都有非常積極的作用。

23個城市符合放寬首套房貸利率下限條件

金融監(jiān)管部門此次放寬首套房貸利率下限,僅針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計,目前符合上述標(biāo)準(zhǔn)的城市有23個,其中二線城市有8個,包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽;三四線城市有15個,包括泉州、溫州、北海、包頭等。

“今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟,頗受高層關(guān)注?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次央行政策出臺符合預(yù)期,也是國務(wù)院兩次常務(wù)會議提及“一城一策運用好信貸等政策工具”后,央行做出的力度較大的政策表態(tài)。

東方金誠高級研究員馮琳認(rèn)為,這是繼“保交樓”措施在房地產(chǎn)供給端發(fā)力后,政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動樓市回暖的同時,也體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅持“房住不炒”的基本原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,如果繼續(xù)降低,的確可降低購房者置業(yè)成本,持續(xù)降息是落實國務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求,對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認(rèn)為,主要是抓住穩(wěn)增長關(guān)鍵窗口期,出臺階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策,在風(fēng)險可控情況下,因城施策,適度放寬房貸利率空間,降低剛需購房成本,促進(jìn)樓市需求回暖。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼亦表示,在居民住房消費需求不振、房地產(chǎn)市場走弱的情況下,調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性,或?qū)a(chǎn)生三個作用:一是在堅持房住不炒的前提下,穩(wěn)定居民住房消費預(yù)期,激發(fā)新的住房消費需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費支出,進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費的意愿和能力。

部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下

根據(jù)《通知》要求,按照“因城施策”原則,符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求,自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限,人民銀行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,相關(guān)政策出臺,可讓銀行的自主權(quán)增大。他預(yù)計,四季度將迎來新一輪房貸降息潮,這有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

據(jù)統(tǒng)計,央行、銀保監(jiān)會自今年5月下調(diào)了首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限之后,全國已有超過80城將首套房貸利率下調(diào)至下限的4.1%。

一位銀行業(yè)內(nèi)研究人士分析認(rèn)為,預(yù)計未來部分地區(qū)首套房貸利率會降至4.1%以下,甚至有望降至4%以下。當(dāng)前,房抵貸、普惠小微等領(lǐng)域的利率在3.5%到3.85%,對這些城市首套房貸利率或具有參考價值。

馮琳亦認(rèn)為,后續(xù)視房地產(chǎn)市場運行情況而定,不排除這一舉措會擴(kuò)大至更多城市,或單獨下調(diào)二套房房貸利率下限的可能。同時,馮琳預(yù)計,四季度5年期LPR報價也有望進(jìn)一步下調(diào),由此帶動房貸利率更大幅度全面下行,進(jìn)而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險的一個重要著力點。

張大偉還認(rèn)為,整體看,房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬,政策力度越來越大。預(yù)計未來還會有爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策出臺,同時,市場亦期待二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策。

此外,植信研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在其發(fā)布的研報中指出,展望四季度,預(yù)計房地產(chǎn)政策將維持相對寬松的基調(diào)。住房金融環(huán)境將逐步回暖,房貸利率仍有小幅下調(diào)的空間?？傮w來看,結(jié)合去年基數(shù)偏低以及季節(jié)性特征,預(yù)計四季度房地 產(chǎn)投資可能止跌企穩(wěn)。

中銀研究亦認(rèn)為,隨著全國多地采取了放松限購、降低首付比例等措施支持剛性等需求,加之銀行信貸審批和發(fā)放貸款速度加快,預(yù)計四季度房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)融資需求將有所回暖,信貸增速有望逐步趨穩(wěn)。