江蘇的房地產(chǎn)業(yè),就投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額等關鍵指標而言,與江蘇省的經(jīng)濟總量一樣,長期居于全國前兩名位置。

在新冠肺炎疫情發(fā)生前的2019年,江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資額12009.3億元,僅次于廣東的15852.2億元,排名第二;江蘇商品房銷售面積13973萬平方米,僅次于河南的14278萬平方米,排名第二;江蘇商品房銷售額16259.6億元,僅次于廣東的19748.2億元,排名第二。

盡管江蘇房地產(chǎn)業(yè)體量很大,但江蘇的本土房地產(chǎn)企業(yè)并不出眾,全國前20名的房地產(chǎn)企業(yè)中,鮮有江蘇房企的身影,就算有,也是老牌頭部房企自身出問題被擠出所致。

江蘇房企不出眾,并不是因為“低調(diào)”。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展依賴于城市發(fā)展、城市影響力,熟悉江蘇城市的人知道,蘇州、無錫、南通經(jīng)濟總量大,并不是來自這些城市主城區(qū)的實力,而是來自這些城市下轄縣市的經(jīng)濟實力,這些城市主城區(qū)的經(jīng)濟總量比重均在55%以下,且這些城市經(jīng)濟發(fā)展主要依賴于制造業(yè)發(fā)展。

南京作為江蘇的省會城市,雖然科教影響力覆蓋全國,行政影響力覆蓋江蘇全省,但經(jīng)濟影響力不會超過南京都市圈。

江蘇鮮有走到全國前列的房地產(chǎn)企業(yè)?！俺鋈Α弊叩饺珖姆康禺a(chǎn)企業(yè),一是因產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展延伸到房地產(chǎn)領域,如建筑業(yè)起家的中南控股集團,不滿于一直“做乙方”而延伸到“做甲方”;二是由地方性企業(yè)亦步亦趨逐步發(fā)展成區(qū)域性企業(yè)或全國性企業(yè),如有“第二萬達”之稱的新城控股集團;三是與商業(yè)、商貿(mào)高度捆綁的“兩星”(月星、紅星)和蘇寧。但江蘇房地產(chǎn)企業(yè)到了一定規(guī)模,就把總部遷到上海(“兩星”、新城),或在上海建立第二總部(中南、蘇寧)了。

江蘇經(jīng)濟強、百姓富,工業(yè)化、城市化快速發(fā)展,本土房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足本地百姓的住房需求,同時,江蘇各級政府補貼式園區(qū)開發(fā),使得財政收支壓力增大,再也不能延續(xù)本土房地產(chǎn)企業(yè)“低價拿地、低價開發(fā)、低價銷售”的城市開發(fā)模式,需要引進全國頭部房地產(chǎn)企業(yè)打破“低價開發(fā)”循環(huán)。

于是,在2008年、2015年兩次房地產(chǎn)低谷后,江蘇各個城市迎來了全國頭部房地產(chǎn)企業(yè)攻城略地式的開發(fā),重點方向:一是地市,圍繞各級開發(fā)區(qū),走“產(chǎn)城融合”式開發(fā)道路,一般結(jié)合產(chǎn)業(yè)開發(fā),拿地面積大,在主城邊緣或遠離主城;二是重點瞄準全國百強縣(市)的城區(qū)進行開發(fā),圍繞優(yōu)質(zhì)基礎教育資源拿地;三是緊跟江蘇軌道交通建設步伐,在高鐵站、城鐵站、地鐵站附近拿地,按照TOD模式開發(fā)。

但這類房地產(chǎn)企業(yè)往往只求開發(fā)進度、銷售進度,加上客觀上存在“投資陣線長、管理層級多”的問題,導致一些項目資金跟不上、質(zhì)量問題投訴多。

2020年后,新冠肺炎疫情反反復復、國際經(jīng)濟形勢惡化,房地產(chǎn)業(yè)也迎來了真正的“拐點”,對激進的房地產(chǎn)企業(yè)來說,“活下去”成為唯一命題,但在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢沒有根本好轉(zhuǎn)的情況下,也許當前暴露的問題只是冰山一角而已。

江蘇房地產(chǎn)業(yè)存在主要問題

房地產(chǎn)業(yè)是工業(yè)化、城市化發(fā)展的產(chǎn)物,因為工業(yè)化、城市化是吸引人的主要路徑,而房地產(chǎn)業(yè)回歸本質(zhì)是為人提供住的空間。

十年來(2010-2020),江蘇是中國人口增加排名第三的省份,根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),江蘇增加了6088113人,僅次于廣東、浙江,同時,十三個地市也都實現(xiàn)了人口增加。但真正在江蘇全省人口比重中增加的城市只有蘇州、南京、無錫、常州四個,這也是江蘇人均地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入最高的地市,反映在房價方面,也是相對較高的。與此對應的是,其他地市人口比重都是下降,房價也缺乏支撐依據(jù)。

一個城市的人口絕對值和相對值都呈增加趨勢,與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關。近年來,江蘇經(jīng)濟發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也主要體現(xiàn)在這四個城市。

其中,蘇州人口增加,一方面得益于新一代信息技術、生物醫(yī)藥、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展,另一方面得益于蘇州大量科教資源(大學、科研機構(gòu));南京人口增加,一方面得益于南京都市圈發(fā)展,另一方面得益于南京科教優(yōu)勢和軟件、智能電網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展;無錫人口增加,一方面得益于物聯(lián)網(wǎng)、芯片、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展,另一方面得益于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級;常州人口增加,一方面得益于光伏、動力電池、新能源汽車、高端裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展,另一方面得益于本土民營企業(yè)快速發(fā)展。

由于蘇州、南京、無錫、常州等城市有新興產(chǎn)業(yè)強烈支撐,未來這四個城市還將繼續(xù)吸引外來人口,房地產(chǎn)業(yè)將隨著新興產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。

南通、揚州、徐州、連云港等地市,因交通區(qū)位、新興產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展還沒有到快速發(fā)展階段,導致在江蘇省的人口比重數(shù)據(jù)出現(xiàn)降低,但未來5-10年,隨著交通區(qū)位、新興產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的變化,南通、揚州、徐州、連云港人口比重將呈上升態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)也將有望呈健康發(fā)展態(tài)勢。其中,南通得益于通州灣開發(fā)和蘇南、上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;徐州得益于教育、醫(yī)療和交通發(fā)達,從而吸引蘇魯皖豫周邊城市人口遷入;揚州發(fā)展得益于交通改善、新興產(chǎn)業(yè)超前布局、高教資源豐富和宜居城市環(huán)境;連云港得益于門戶城市位置和交通優(yōu)勢。

泰州、鹽城、淮安、宿遷、鎮(zhèn)江五市,由于新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足,同時隨著交通發(fā)展導致虹吸現(xiàn)象,人口不太可能出現(xiàn)大幅增加趨勢,例如,隨著跨越長江通道建設,鹽城、泰州將可能有更多人口遷入到上海、蘇州、無錫、常州,其中,鹽城人口遷入上海、蘇州為主,泰州人口遷入無錫、常州為主;隨著寧鎮(zhèn)地鐵建設開通,鎮(zhèn)江將有更多人口遷入南京。

江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

產(chǎn)業(yè)發(fā)展導致人口增加,人口增加導致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。江蘇經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢在制造業(yè),江蘇經(jīng)濟發(fā)展的劣勢在服務業(yè)尤其現(xiàn)代服務業(yè)。

江蘇經(jīng)濟的發(fā)展趨勢:一是隨著工業(yè)4.0時代到來,中國經(jīng)濟發(fā)展的熱點,將由“2C”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向“2B”產(chǎn)業(yè),未來江蘇圍繞“專精特新”產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的主題產(chǎn)業(yè)園將成為最有生命力的經(jīng)濟增長點;二是江蘇都市圈將成為區(qū)域發(fā)展重點,江蘇經(jīng)濟將由縣域經(jīng)濟為重點轉(zhuǎn)為都市圈經(jīng)濟,這就導致都市圈核心城市能級將要提升,同時都市圈中的節(jié)點城鎮(zhèn)、門戶城鎮(zhèn)成為發(fā)展重點;三是江蘇高教資源將趨于分布式配置,圍繞高教資源的布局,教育地產(chǎn)將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向;四是江蘇城市化由市區(qū)城市化轉(zhuǎn)為全域城市化,導致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點不局限于城區(qū)、市區(qū),而是全域。

根據(jù)江蘇社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢變化,堅持“人口跟著產(chǎn)業(yè)走、房產(chǎn)跟著產(chǎn)業(yè)走”原則,江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向:一是關注都市圈核心城市更新項目,城市更新將是房地產(chǎn)業(yè)未來重點發(fā)展方向,重點需要關注南京、無錫、常州、徐州、南通等城市老城改造;二是圍繞主題產(chǎn)業(yè)園,按照“產(chǎn)城融合”發(fā)展模式,發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城,重點關注南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展;三是根據(jù)高教資源分布式配置,發(fā)展高教地產(chǎn),重點關注蘇州、無錫、常州等地高校布局;四是以縣區(qū)市為范圍,根據(jù)都市圈全域城市化需要,發(fā)展多樣化地產(chǎn)項目,重點是全國百強縣市全域城市化;五是根據(jù)軌道交通發(fā)展,關注TOD開發(fā)模式;六是關注商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展,發(fā)展物流地產(chǎn)、電商地產(chǎn)。