“蘇州市擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房。”近日,一份江蘇省蘇州市政府部門擬“定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”的專家會(huì)議紀(jì)要備受關(guān)注。

“確實(shí)有這一消息,但具體實(shí)施細(xì)則目前還不清楚。據(jù)我了解,‘政府回購(gòu)’的說(shuō)法肯定是不合適的,‘定向收購(gòu)’可能稍微準(zhǔn)確些。”蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱“蘇州市住建局”)住房保障處一名工作人員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者闡釋道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,蘇州市新房市場(chǎng)今年9月共成交10073套,環(huán)比上漲122.71%,同比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正;去化周期為9.2個(gè)月,較8月減少1.1個(gè)月。“9月,蘇州市新房成交量較8月大幅提升,大概率是受到政府定向回購(gòu)房源集中網(wǎng)簽的影響?！?br />

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái),此類定向收購(gòu)方式可以支持租賃市場(chǎng)發(fā)展,更好地為社會(huì)提供住房租賃服務(wù),在緩解房企資金壓力方面也會(huì)產(chǎn)生一定的積極效果。

定向收購(gòu)?fù)聘咪N量

“我們項(xiàng)目總共801套房源,其中200多套已被相關(guān)部門以備案價(jià)方式集中收購(gòu),都是整棟樓拿的房源?！蔽挥谔K州工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張峰(化名)向記者表示。

據(jù)了解,該項(xiàng)目位居蘇州市9月份成交量排名第一位,是蘇州市此次定向收購(gòu)新房受益最大的幾個(gè)項(xiàng)目之一。張峰表示,越秀悅見云庭項(xiàng)目在售房源建筑面積為89~121平方米,均價(jià)30800元/平方米,預(yù)計(jì)最遲在2024年底前精裝修交付?！澳壳?項(xiàng)目仍處于在售狀態(tài),被集中收購(gòu)的房源后續(xù)不會(huì)折價(jià)出售,因此不會(huì)影響房屋的價(jià)值。”

同樣位于蘇州工業(yè)園區(qū)的萬(wàn)科東方雅苑項(xiàng)目9月成交量達(dá)357套,位居蘇州全市第三位?！疤K州工業(yè)園區(qū)勝浦板塊內(nèi)的萬(wàn)科東方雅苑也在此次蘇州政府部門展開回購(gòu)的項(xiàng)目之列,很大程度上拉升了項(xiàng)目的成交水平。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示。

記者在采訪中了解到,在蘇州市此次集中收購(gòu)商品房過(guò)程中,地方國(guó)資企業(yè)扮演著非常重要的角色。蘇州市住建局上述工作人員明確表示:“收購(gòu)房源的出資方并非蘇州市政府部門,而是以各區(qū)縣的地方國(guó)資企業(yè)為主體?！?br />
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出,從9月房企銷售金額排名來(lái)看,排名靠前的房企均參與了本次定向收購(gòu)。其中,蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州恒泰”),銷售金額為34.33億元。蘇州恒泰背后正是當(dāng)?shù)貒?guó)資企業(yè)蘇州工業(yè)園區(qū)兆潤(rùn)投資控股集團(tuán)有限公司,并參與了越秀悅見云庭和萬(wàn)科東方雅苑項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

張峰告訴記者,目前,此次被定向收購(gòu)的商品房還處于不可出售狀態(tài),后期預(yù)計(jì)會(huì)被用作人才住房和租賃住房。

“此類做法并不是蘇州市的獨(dú)創(chuàng),普遍和安置房、保障房、租賃儲(chǔ)備住房等房源籌集掛鉤。總體上,對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的綜合效應(yīng)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

事實(shí)上,早在2021年10月,蘇州市召開人才公寓建設(shè)推進(jìn)會(huì)就提出“未來(lái)3年全市提供不少于10萬(wàn)套人才公寓”。在房源籌建方面,會(huì)議指出,除支持各地通過(guò)集中新建、配建、用人單位自建等方式外,還鼓勵(lì)盤活利用閑置建筑改建、整合市場(chǎng)房源等靈活方式籌建。

對(duì)此,陳文靜表示,今年三季度,全國(guó)還有多地出臺(tái)了團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策,多為三四線城市或二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣。此類政策的核心是開發(fā)商可給予購(gòu)房者不同程度的價(jià)格優(yōu)惠以促進(jìn)銷售,同時(shí)對(duì)價(jià)格下限進(jìn)行了一定程度的定向放松。

政策“組合拳”激活市場(chǎng)

受定向收購(gòu)影響,蘇州市新房成交量出現(xiàn)了大幅提升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年9月,蘇州市新房市場(chǎng)共成交10073套,環(huán)比上漲122.71%,同比上漲28.33%,同比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正;成交均價(jià)為23294元/平方米,環(huán)比上漲5.32%,同比上漲0.51%。

而從庫(kù)存量方面來(lái)看,9月,蘇州市新房市場(chǎng)庫(kù)存量為60621套,環(huán)比下降7.87%,同比下降14.49%;去化周期則為9.2個(gè)月,較8月減少1.1個(gè)月。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出,9月,蘇州新房成交顯著上升,并不是市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn),刨除政府回購(gòu)商品房的影響,成交水平大概率延續(xù)微幅上升態(tài)勢(shì)。在多項(xiàng)政策利好下,蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在緩慢修復(fù)中。

記者注意到,今年以來(lái),蘇州市已多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策,涉及放松社保年限和二手房限售等多個(gè)方面。

今年下半年以來(lái),蘇州市在取消此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的同時(shí),二套房首付比例也迎來(lái)了下調(diào)。其中,有房貸但已結(jié)清的,購(gòu)買二套房首付比例從50%降至30%,有房貸未結(jié)清的則由80%降至60%。

9月1日,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,蘇州市吳江區(qū)對(duì)非本地居民放開購(gòu)房限制,外地戶籍只需向開發(fā)商提供身份證明,無(wú)需社保即可直接在吳江區(qū)內(nèi)購(gòu)買首套房,提供大專以上學(xué)歷證明和一個(gè)月社保即可在吳江區(qū)最多購(gòu)買三套房。

9月14日,蘇州市內(nèi)六區(qū)均放開了非本地戶籍限購(gòu)條件,無(wú)需社?？芍苯淤?gòu)房,外地人在認(rèn)定為人才后可視同本市戶籍,同樣限購(gòu)三套。但在9月16日,除吳江區(qū)外,蘇州大市另外五區(qū)陸續(xù)恢復(fù)執(zhí)行原限購(gòu)政策,非本地戶籍家庭購(gòu)房仍要求3年內(nèi)連續(xù)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅。

在國(guó)慶假期前夕,央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和稅務(wù)總局等部門接連發(fā)布了多條重磅利好政策,內(nèi)容涵蓋首套住房貸款利率下限、首套房公積金貸款利率下調(diào)、對(duì)居民換購(gòu)住房給予個(gè)人所得稅退稅等政策。

10月8日,蘇州市跟進(jìn)執(zhí)行住房公積金貸款利率下調(diào)和出售住房1年內(nèi)重新購(gòu)房的退稅優(yōu)惠。

政策“組合拳”也讓蘇州市二手房市場(chǎng)逐漸回暖。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年9月,蘇州市二手住宅成交4729套,環(huán)比下降15.75%,同比上漲17.64%。其中,自5月開始,蘇州市二手房成交量已連續(xù)3個(gè)月呈上升趨勢(shì)。

“9月,在蘇州市二手住宅調(diào)價(jià)房源中,漲價(jià)房源占比為10.7%,較8月擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為,需求端的寬松政策持續(xù)釋放,全國(guó)層面出臺(tái)多條重磅利好政策,包括允許房?jī)r(jià)承壓城市階段性放寬貸款利率下限,換房退個(gè)稅以及公積金貸款利率下調(diào)等,對(duì)提振市場(chǎng)信心有著重要意義。