從市場(chǎng)現(xiàn)象看:你可能會(huì)看到一線上漲,二線奇穩(wěn),三線下跌。也可能會(huì)看到一線都不動(dòng)了,但是二線上漲,三線奇穩(wěn)。或者說(shuō)一線中北京、深圳開(kāi)始上漲,而上海、廣州卻在下跌。更夸張的是,有的城市樓市在放松,而另外的城市樓市在收緊,看上去是那么的不一致。

這些都是未來(lái)我們一定會(huì)看到的現(xiàn)象,這些現(xiàn)象是因?yàn)閮蓚€(gè)原因造成的。

第一:樓市本身就不是全國(guó)一盤棋的,而是一個(gè)非常區(qū)域化的市場(chǎng)。上海漲的好,并不一定成都也會(huì)漲,甚至烏魯木齊還在下跌,因?yàn)橹袊?guó)太大了,每個(gè)城市都有著自己的地域特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),以及政策周期。不同的地區(qū)有著不同的市場(chǎng),在大多數(shù)時(shí)候,市場(chǎng)不是同步的,而是分化的。

第二:管理層有一個(gè)原則“因城施策”,也就是深刻認(rèn)識(shí)到不同的城市市場(chǎng)不同,所以要根據(jù)不同的城市制定不同的管理規(guī)則,這也就進(jìn)一步導(dǎo)致不同城市的市場(chǎng)走勢(shì)不同。

所以未來(lái)我們談樓市就不能大而化之、不能過(guò)于籠統(tǒng),什么中國(guó)的樓市漲不漲,江蘇的樓市好不好,而是要具體到某個(gè)城市、甚至某個(gè)片區(qū)。

未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)不再有全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)市場(chǎng),無(wú)論是從政策導(dǎo)向還是市場(chǎng)反饋看,房地產(chǎn)的調(diào)控將會(huì)越來(lái)越細(xì)致與適應(yīng)當(dāng)?shù)?一城一政策就會(huì)成為很長(zhǎng)時(shí)間的政策特點(diǎn),因城施策將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

未來(lái)幾年內(nèi),全國(guó)從一線到六線大部分城市處于震蕩和盤整期

這一輪歷史上最大的牛市起始于2014年“9.30新政”,2015年深圳市場(chǎng)率先啟動(dòng)。幾年下來(lái)全國(guó)幾乎所有地級(jí)以上城市房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲,全國(guó)主要城市全市均價(jià)上漲在1倍左右,個(gè)別城市的某些區(qū)域上漲3倍左右,可以說(shuō)經(jīng)過(guò)了4-6年時(shí)間,全國(guó)各主要城區(qū)房?jī)r(jià)上漲了接近1倍,要知道在此之前很多城市,包括省會(huì)、環(huán)一線、GDP前20的城市,是5-10年內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎不動(dòng)的,而杭州持續(xù)下跌5年之久。

未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)分化,而且是這種分化不僅僅在全國(guó)范圍內(nèi)可以看到,以省為單位一樣可以看到。

此外我們要知道經(jīng)過(guò)一輪大牛市,從城市的角度,全國(guó)幾乎沒(méi)有什么洼地,絕大部分城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)充分體現(xiàn)了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度,甚至一部分城市由于棚改,已經(jīng)透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)。

洼地的出現(xiàn)必須要跌得足夠多,或者盤整時(shí)間足夠長(zhǎng)。就好像2010-2015年杭州持續(xù)下跌,于是迎來(lái)了轟轟烈烈的漲幅。

未來(lái)你要買房,首先看你的城市是不是下跌過(guò)30%以上呢如果沒(méi)有,那么橫盤的時(shí)間有多長(zhǎng)呢一線的化有沒(méi)有2年呢二線的話夠不夠三年呢

未來(lái)的市場(chǎng)很難再現(xiàn)2015-2021年大牛市的上漲,購(gòu)房者不用再像2017、2018年那樣恐慌性入市,買入的機(jī)會(huì)會(huì)有很多,時(shí)間也會(huì)給夠。2019開(kāi)始,普漲成為過(guò)去,分化成為必然和新常態(tài)。

密切關(guān)注M1

樓市投資者,不能不知道一個(gè)貨幣指標(biāo)叫做“M1”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家按照流動(dòng)性(變成現(xiàn)金能力的強(qiáng)弱)將貨幣從M0到M10分級(jí),數(shù)字越小表示流動(dòng)性越強(qiáng),其中M1代表現(xiàn)金加活期存款,M2代表M1加定期存款加各種其他存款。

M1增量上升,表示市場(chǎng)不缺錢,反之就是市場(chǎng)缺錢。現(xiàn)在M1在低位翹頭,結(jié)合政策面,可以預(yù)測(cè)今年將不會(huì)像去年那么缺錢,而這種寬松一旦持續(xù)下去,到M1增速高于M2增速時(shí),往往代表金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)狂熱的開(kāi)始,所以,我們要持續(xù)關(guān)注M1增速這個(gè)指標(biāo)是否能夠持續(xù)下去。

拿歷史上最明顯的2019年舉例。2019年2月,M1的同比增速開(kāi)始在低位翹頭,這是一個(gè)重要的金融市場(chǎng)信號(hào)。

由于M1持續(xù)上揚(yáng),2019年中從深圳開(kāi)始,珠三角東岸樓市逐步回暖,加上深圳政策放松,到2020年中深圳、東莞、廣州樓市明顯回暖。緊接著長(zhǎng)三角的上海、杭州也開(kāi)始跟上。

當(dāng)然,如果從當(dāng)年股市看,這個(gè)信號(hào)十分明顯,2019年1月開(kāi)始啟動(dòng)了一輪恢復(fù)性的結(jié)構(gòu)牛市。

總結(jié)一下:一城一策、普漲結(jié)束、市場(chǎng)分化、貨幣寬松,在幾大前提下,暴擊、買入即賺都會(huì)越來(lái)越難,投資人要做的是深入研究城市、片區(qū),而不是大而化之地、籠統(tǒng)地對(duì)市場(chǎng)用一根標(biāo)尺去測(cè)量,選城、選區(qū)、選籌、甚至選時(shí)更為重要。