隨著房地產(chǎn)市場進一步筑底,從今年下半年就已明確的房價跌勢,也在不斷加深。

11月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年10月,“70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降,一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅擴大?！?br />
整體來看,一、二、三線城市的新房和二手房價格均出現(xiàn)環(huán)比下降。同比來看,僅一線城市房價上漲,二三線城市繼續(xù)下跌,且跌幅擴大。

具體來看,10月有58個城市的新房價格環(huán)比下降,62個城市的二手住宅價格環(huán)比下降,數(shù)量均創(chuàng)今年以來的新高。相應地,新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別只有10個和5個,為年內(nèi)最少。

價格信號是市場景氣程度的重要體現(xiàn)。今年以來,隨著各項穩(wěn)樓市政策的落地,房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)升溫局面,上半年房價上漲的城市數(shù)量有所增加。進入下半年,由于市場信心仍然不足,房價上漲的城市數(shù)量有所減少,下跌的情況更為普遍。

交易下滑影響房價表現(xiàn)

房價走勢與成交量變化有一定的相關性。今年以來,我國商品房成交規(guī)模始終低于去年同期,市場雖然一度有復蘇跡象,但勢頭未能延續(xù)。體現(xiàn)在70個大中城市的房價上,則是房價下跌為主。即便是情況稍好的上半年,房價下跌城市的數(shù)量也多于上漲的城市數(shù)量。

進入下半年,市場仍然未能好轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)的營銷季“金九銀十”期間,房地產(chǎn)交易也不及預期。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年9月和10月,全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降,10月的降幅分別達到23.2%和23.7%。10月單月,全國商品房銷售面積創(chuàng)近11年的同期最低,商品房銷售額為近7年同期最低。

這也為10月房價跌幅擴大提供了市場層面的佐證。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,10月新房價格跌幅擴大的主因有三:一是,金融機構融資、購房者買房等信心仍然不足,10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現(xiàn)緊縮的局面。二是,開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張,國慶期間新房項目繼續(xù)打折促銷,甚至促銷力度較大,表現(xiàn)在價格上,就是新房指數(shù)繼續(xù)下行。三是,10月疫情形勢再次嚴峻,對現(xiàn)場看房、買房和市場預期,都有一定的影響。

二手房價格的跌勢則更為明顯。今年10月,僅有成都、南充、煙臺、北京和徐州5個城市的二手房價格環(huán)比上漲,其余為持平或下跌。

李宇嘉認為,這是由于二手房掛牌量迅速攀升,供應規(guī)模增加。而隨著新房降價銷售,分流了一部分需求,使得二手房市場也面臨較大的供應壓力,從而不得不下調(diào)價格。

積極變化

通常來說,當房價下跌到一定程度時,房產(chǎn)性價比凸顯,消費者會選擇重新入市。這也將推動成交量回升,并扭轉(zhuǎn)市場下滑的趨勢。

有分析人士指出,從去年下半年至今,此輪樓市調(diào)整已經(jīng)超過12個月,甚于往年,說明除了市場本身的運營邏輯,還有經(jīng)濟形勢等更多外部因素的影響。

中部城市某大型房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,購房者支付能力下降,且對未來預期不夠樂觀,使得他們不敢貿(mào)然入市。企業(yè)雖然在積極自救,但拿地和投資行為幾乎暫緩。

他透露,在“金九銀十”的促銷中,公司旗下項目采取了較大幅度的讓利,但效果一般。而今年以來,公司收到的退房申請也多于往年?！斑€有一些年輕人推遲了結(jié)婚日期,房子也暫時不買了?！彼f。

該房企人士認為,只有當供需雙方的信心真正恢復時,市場才能走向持續(xù)的復蘇之路,房價也才能逐漸企穩(wěn)。

好消息在于,隨著今年一系列穩(wěn)樓市政策的推出,市場開始出現(xiàn)一些積極變化。在11月15日的新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示,自今年6月以來,商品房銷售額降幅已連續(xù)5個月收窄。同時,在“保交樓”的政策作用下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積降幅連續(xù)三個月收窄。

進入11月,新一輪的穩(wěn)樓市政策出臺,其中包括對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持,對合理使用預售資金的相關規(guī)定。此外,杭州、北京等核心城市也在優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為,供給端的融資支持、預售資金盤活等多方面政策,有助于改善市場預期,防止下行風險進一步蔓延。而短期內(nèi)交易量的筑底,仍有待需求端支持政策的進一步落地和細化。

李宇嘉也認為,金融層面的支持十分必要。當然,需求端信心的提振也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資,提高造血功能,有利于價格的穩(wěn)定。