多地試點的不動產(chǎn)“帶押過戶”模式,將得到進一步推廣和深化。
日前,自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出,在地方實踐的基礎(chǔ)上,自然資源部和銀保監(jiān)會決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作,協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”,進一步提升便利化服務(wù)水平,降低制度性的交易成本,助力經(jīng)濟社會發(fā)展。
“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款,且按揭貸款當前無逾期。 通知指出,要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”,并逐步向其他市縣拓展;要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn),并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展;要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn),并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,截至當前,全國已有33個省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”,二手房“帶押過戶”已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要手段。 易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,此次政策明確,各地應(yīng)以點帶面,積極做好“帶押過戶”,這說明過去各地“帶押過戶”的試點和案例已獲得了認可,也具備了推廣的可能。 “相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)文,將‘帶押過戶’進一步向全國推廣,且首次由中央部委提出,展現(xiàn)出對這一模式的認可及大范圍推行的決心?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示。 據(jù)悉,地方在實踐探索中,主要形成了三種“帶押過戶”模式。
其一,新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接,實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容,不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
其二,新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸,實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容,不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等,賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
其三,抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容,不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
通知指出,各地要結(jié)合本地實際,確定適宜的辦理模式,并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中,尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù),鼓勵各地積極引入預(yù)告登記,通過預(yù)告登記制度,防止“一房二賣”,防范抵押權(quán)懸空等風險,維護各方當事人合法權(quán)益,保障金融安全。 陳霄指出,從政策內(nèi)容來看,其中存在不少亮點。
一方面,推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”,再將該模式逐步推廣至其他市縣,充分體現(xiàn)出以點帶面、循序漸進的特征。另一方面,推動住宅不動產(chǎn)率先實現(xiàn)“帶押過戶”,并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展,是本次政策較為新穎的探索,而當前很多城市提出的“帶押過戶”,主要是以二手住宅市場為主力戰(zhàn)場。 “在住宅市場充分實行這一模式后,再逐步向其他業(yè)態(tài)及領(lǐng)域推廣,擴大了‘帶押過戶’的適用范圍,將使該政策變得更加全面?！标愊鲅a充道。
在嚴躍進看來,從各地實際推進情況看,“帶押過戶”對于降低二手房交易成本的作用較為明顯。 “近期各地二手房交易的復(fù)蘇,其中一部分原因與‘帶押過戶’政策的推進有關(guān)系。該政策不僅對推動二手房市場交易有著重要意義,對以二手房帶動一手房的交易也具有積極的作用。因此該政策的推廣,將有助于進一步激發(fā)樓市活力?！眹儡S進表示。