年底北京樓市出現(xiàn)異動(dòng)
二手房成交火熱部分新盤限量惜售―――
近日,各種樓市火爆的消息和傳聞讓很多購(gòu)房人心里又開始不安。一方面,二手房爆出“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“半年漲價(jià)150萬”等等類似的新聞,另一方面,很多新房購(gòu)房人親身感受到,不少樓盤限量惜售,甚至停售把暢銷戶型留到明年再開盤銷售……不少購(gòu)房人開始擔(dān)心,樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn),該不該趕緊買房。對(duì)此,記者探訪了多家房產(chǎn)中介、售樓處進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,看看年底樓市到底有沒有真正出現(xiàn)“異動(dòng)”。
■5家二手房門店
5天收傭金150萬
“這個(gè)月,光從我們這一家鏈家出的房就有十幾套,上周就簽約了四套。”在鏈家地產(chǎn)媒體村店,經(jīng)紀(jì)人張先生笑容滿滿,他很開心地對(duì)記者強(qiáng)調(diào),“目前亞北奧運(yùn)村周邊的二手房行情很好。”
行情好,不僅僅是買房人多了,還有房?jī)r(jià)在往上走。記者在張先生的電腦上看到,他掌握的房源目前大概有20多套,價(jià)格小幅上漲。天居園一戶59平方米的小戶型,7月份掛牌房?jī)r(jià)為156萬,而眼下掛牌價(jià)格為162萬,上漲6萬;而一套天通苑的房子,12月初至今半個(gè)多月的時(shí)間內(nèi),掛牌總價(jià)已經(jīng)上升了3萬。
而在傲城中心的一家房產(chǎn)中介,置業(yè)顧問小吳告訴記者,現(xiàn)在奧北周邊的小區(qū),比如媒體村、領(lǐng)地OFFICE、北京青年城、世茂奧林、美立方、萬科星園、天暢園、拂林園等“行情都很活躍”。“拂林園的一套140多平方米三居室的房子早上掛出來,客戶看完房,晚上拿來20萬現(xiàn)金,直接交了訂金。”
小吳透露,在12月初,奧北地區(qū)5家鏈家地產(chǎn)5天的傭金達(dá)到了150萬,而8月整整一個(gè)月,同樣是這5家門店,傭金為200多萬。一位業(yè)內(nèi)人士據(jù)此計(jì)算,如果按平均一套房產(chǎn)傭金6.5萬來算,這五天售出了大概23套二手房。
■二手房成交價(jià)格
尚未出現(xiàn)整體暴漲
市住建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示,上周北京市二手住宅成交量為3899套,環(huán)比上周上漲12.2%。單周來看,成交量?jī)H次于11月第五周,為四季度以來的次高值。截至16日,12月已經(jīng)成交7591套,環(huán)比11月同期上漲7.8%。12月的成交量有望達(dá)到1.6萬套,年內(nèi)僅次于市場(chǎng)最火的7月。那么,高成交下,二手房房?jī)r(jià)上漲情況如何
記者先對(duì)近期部分媒體報(bào)道了部分房源“一夜?jié)q價(jià)70萬”,“半年漲價(jià)150萬”等信息進(jìn)行了核實(shí)。“相比上半年的跌,近期二手房房?jī)r(jià)肯定都在上行,但一夜之間漲了79萬等是個(gè)案,不是市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。”一位房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)他介紹,這些個(gè)案的出現(xiàn),部分是因?yàn)闃I(yè)主由于個(gè)人原因,出售意愿不強(qiáng),所以報(bào)價(jià)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離市場(chǎng)價(jià)格;部分出于個(gè)別業(yè)主“高估”市場(chǎng)而報(bào)出的“掛牌價(jià)”,并不是成交價(jià)。“從成交價(jià)看,肯定是集體在上漲,尤其是一些學(xué)區(qū)房或者環(huán)境有公園等稀缺因素的樓盤,但市場(chǎng)整體暴漲現(xiàn)象并未出現(xiàn)。”不過,他同時(shí)也指出,“眼下無論是買房人還是賣房人,重新煥發(fā)出的對(duì)樓市的信心,以及二手房普漲現(xiàn)象應(yīng)該引起有關(guān)管理部門的注意。”
鏈家地產(chǎn)張旭對(duì)此也表示,“鏈家的數(shù)據(jù)監(jiān)控也顯示,大幅漲價(jià)還尚未形成氣勢(shì)。”她分析,“除了近期市場(chǎng)各方對(duì)明年樓市普遍看好之外,年底因?yàn)榻Y(jié)婚、發(fā)獎(jiǎng)金等帶來的樓市成交翹尾現(xiàn)象也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。”她同時(shí)認(rèn)為,從需求來講,雖然年末需求出現(xiàn)增長(zhǎng),但是增幅保持比較平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。且仍然是以剛需為主,購(gòu)買力有限,決定了這類購(gòu)房者難以出現(xiàn)大規(guī)模搶購(gòu)行為、進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)大漲。
■新盤出現(xiàn)留房惜售
指望明年賣好價(jià)
二手房如此,新建住宅也不示弱。調(diào)查顯示,無論是昌平還是大興、通州、房山等遠(yuǎn)郊新城,還是來廣營(yíng)、東五環(huán)、南四環(huán)等“城區(qū)”,不少新盤出現(xiàn)減少推盤量甚至延期開盤或者留一些好的戶型等明年再賣的現(xiàn)象。
調(diào)查顯示,事實(shí)上,近期多個(gè)新盤出現(xiàn)開盤即銷售一光的現(xiàn)象,本身就是采取了“限量銷售”的饑餓營(yíng)銷策略。無論是路勁世界城、北京風(fēng)景等普通住宅,還是望京・金茂府、勝古譽(yù)園等高端住宅,這些開盤認(rèn)購(gòu)率都在8成以上的樓盤多被業(yè)內(nèi)公認(rèn)是“饑餓銷售”。
“主要是因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目普遍采取了饑餓營(yíng)銷策略,從前一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)短缺,轉(zhuǎn)變?yōu)樽屬I家的極度關(guān)注,最終促成了快速成交。” 一位開發(fā)商告訴記者。“有些盤一共推了兩棟樓,不到100套房子,蓄客半年了,只要性價(jià)比合理,當(dāng)天售罄或者抽簽都很正常,這和2009年排隊(duì)搶房是兩回事。”他透露,“現(xiàn)在開發(fā)商大都完成了銷售指標(biāo),年末也不是提價(jià)的最好時(shí)候,干脆少賣,或者留到明年再賣。”
公開信息也顯示,早在10月份,保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。到了11月份,大部分房企都完成了全年目標(biāo)。“在這種情況下,房企一般采取兩個(gè)措施控制銷售,一是減少優(yōu)惠額度,第二是減少推盤量。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,不少開發(fā)商覺得未來房?jī)r(jià)會(huì)上漲,明年調(diào)價(jià)倒是大概率事件。
除了控制推盤速度,一些樓盤將好的戶型也截留下來,尤其是大小合適的兩居最容易被“扣押”。“相對(duì)而言,這樣的手段更為隱蔽,買房人更不易察覺到。等下次推盤時(shí),更好的戶型,更好的價(jià)格,無論是先買的還是后來的購(gòu)房人,都能夠接受。”
調(diào)查中,一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象:多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士提到明年房?jī)r(jià)預(yù)期時(shí),基本說了一個(gè)共同的判斷:不提明年樓市調(diào)控政策如何調(diào)整,但從最近兩年的土地成交和開工量看,明年可能市場(chǎng)釋放需求會(huì)明顯高于供應(yīng)量,價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)不容忽視。