控樓市與穩(wěn)增長(zhǎng)政策并不“撞車”(市場(chǎng)觀察)

隨著去年我國(guó)四季度經(jīng)濟(jì)增速逐步企穩(wěn)回升,房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在從過(guò)去兩年的“寒冬”中漸漸回暖,各地樓市成交量顯著上升。盡管限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策并未松動(dòng),但是部分城市房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。專家認(rèn)為,樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)不存在政策“撞車”,管理層繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,表明抑制樓市過(guò)熱不僅是當(dāng)前調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的需要,也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全平穩(wěn)運(yùn)行,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的重要保障。

樓市過(guò)熱危及經(jīng)濟(jì)安全

新年伊始,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)了去年下半年以來(lái)的回暖趨勢(shì)。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,2013年第一周樓市成交較旺,40個(gè)被監(jiān)測(cè)城市中成交同比上漲城市占九成以上。而在元旦小長(zhǎng)假期間,全國(guó)主要54個(gè)城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%,首周多個(gè)城市樓市成交增幅超過(guò)100%。

房?jī)r(jià)的再度上漲引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的普遍擔(dān)憂,樓市過(guò)熱將危及我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全,由高房?jī)r(jià)所支撐的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)不可持續(xù),地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。高房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的不合理投資沖動(dòng),也使得消費(fèi)者的剛性需求受到抑制,嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

“中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀[微博]表示,近10年來(lái),溫州房?jī)r(jià)上漲超過(guò)京滬等地,成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一線城市;溫州資金四處炒作房地產(chǎn)與礦產(chǎn),以越來(lái)越長(zhǎng)的資金杠桿撬動(dòng)投資品種;而實(shí)體經(jīng)濟(jì)掘到第一桶金的企業(yè),紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè),當(dāng)?shù)仄髽I(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)值已超過(guò)主業(yè)。這一切都意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本越來(lái)越高,金融杠桿急速加長(zhǎng),最后通過(guò)一根稻草,就把一匹駱駝壓垮了。壓垮鄂爾多斯(9.04,0.23,2.61%)的稻草是煤價(jià)下降,壓垮溫州的是出口下滑,共同的現(xiàn)象是房?jī)r(jià)大幅下挫。房地產(chǎn)價(jià)格虛高,有可能導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入鄂爾多斯悲劇。

穩(wěn)增長(zhǎng)與控樓市并不矛盾

去年以來(lái),在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式再度進(jìn)入部分地方政府的視野,樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)甚至松綁的跡象,使得部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)有所抬頭。然而管理層“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的表態(tài)”再度明確了今年樓市調(diào)控不放松的基調(diào)。

專家認(rèn)為,穩(wěn)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控是不矛盾的。過(guò)去依靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)蓬勃發(fā)展,在這個(gè)過(guò)程中消耗大量資源,占用大量的土地,同時(shí)造成了大量的產(chǎn)能過(guò)剩,如果繼續(xù)沿著這條路往前走,我們的增長(zhǎng)模式就會(huì)走到盡頭,引發(fā)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。如果不調(diào)控,一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越受冷落,另一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)累積越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)擊鼓傳花的游戲玩砸了,最后無(wú)論對(duì)整個(gè)社會(huì)還是對(duì)購(gòu)房者,都是難以承受的災(zāi)難?，F(xiàn)在及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,就是為了主動(dòng)順應(yīng)未來(lái)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)著陸。

應(yīng)拓展百姓投資渠道

盡管樓市調(diào)控政策并未松動(dòng),房?jī)r(jià)壓抑不住的上漲沖動(dòng)仍然引發(fā)了管理層的高度重視。住建部部長(zhǎng)姜偉新表示,如果因?yàn)榉潘烧{(diào)控而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲,住建部將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)這些城市進(jìn)行約談,直至問責(zé)。國(guó)土資源部辦公廳也于日前發(fā)出緊急通知,要求逐宗核查非新增建設(shè)用地,凡少報(bào)或漏報(bào)的非新增建設(shè)用地,將直接按違法用地計(jì)入比例。

除了創(chuàng)造條件,把資金引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上,也要通過(guò)其它配套措施,引導(dǎo)百姓投資需求。瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,老百姓投資渠道狹窄,投資回報(bào)率低,所以大家都愿意把錢投在房地產(chǎn)上。治理的根本措施是發(fā)展資本市場(chǎng),提高利率水平。

“要在需求和供給兩個(gè)方面進(jìn)行根本性改革。”汪濤表示,需求方面除了城鎮(zhèn)化,老百姓除需要住新房子、好房子外,還有很大的投資性需求。首先要拓寬投資渠道,發(fā)展資本市場(chǎng)和債券等;其次要提高其它投資回報(bào)率,包括銀行利率;最后,普遍征收的房產(chǎn)稅可以不高,但應(yīng)該有,至少中高檔房子和存量房要繳稅,這樣老百姓會(huì)因多余住房持有成本,考慮把多余房源租出去,這樣,市場(chǎng)供應(yīng)多了,需求就會(huì)弱一些。而在供給方面,各地政府是城鎮(zhèn)土地的壟斷供應(yīng)者,不會(huì)為市場(chǎng)增加供給,它會(huì)起到一個(gè)抬高價(jià)格的作用,使土地相對(duì)稀缺,所以供地制度需要改革。