近期,包括蘇州、青島、濟(jì)南、寧波等地先后傳出了放松樓市限購(gòu)政策的消息,不過(guò)值得注意的是,各城傳遞消息的方式卻不盡一致,有的是通過(guò)本地住建局發(fā)聲,有的是通過(guò)媒體釋放消息。

值得一提的是,在放松限購(gòu)的消息在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵后,又有部分城市悄無(wú)聲息地調(diào)整了政策。比如青島住建局在公眾號(hào)中刪除了“二手房不再限購(gòu)”的描述;蘇州在對(duì)非本地戶(hù)籍居民購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整后,又突然改變口徑,宣稱(chēng)仍按以前政策執(zhí)行。兩大熱點(diǎn)城市放松限購(gòu)政策出現(xiàn)“一日游”,在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛熱議。

對(duì)此,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜9月18日上午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,部分城市發(fā)布放松限購(gòu)的政策而后又進(jìn)行調(diào)整,或者干脆只執(zhí)行不官宣,表明在“房住不炒”定位下,熱點(diǎn)城市短期“取消限購(gòu)”仍偏于謹(jǐn)慎。

各地放松限購(gòu)背后考量

作為樓市調(diào)控的重要行政手段之一,限購(gòu)政策在國(guó)內(nèi)已有著十多年歷史,而且從調(diào)控力度來(lái)看,因?yàn)橄拶?gòu)能直接影響當(dāng)?shù)刭?gòu)房人群的比例,所以放松調(diào)控政策,通常也被視為調(diào)控放松的標(biāo)志性動(dòng)作。

記者注意到,從今年各地的調(diào)控政策來(lái)看,與之前各城市降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等通用的調(diào)控手段相比,近期部分二三線(xiàn)城市的調(diào)控手段略有變化,開(kāi)始傾向于通過(guò)放開(kāi)限購(gòu)的方式增加購(gòu)房群體。

不過(guò)對(duì)于如何放開(kāi)限購(gòu),該如何把握松限的度,或許每個(gè)城市都有自己的考量。近期,包括蘇州、青島、濟(jì)南、寧波等在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛調(diào)整限購(gòu)政策,調(diào)整方式分為兩類(lèi):一種是像青島、濟(jì)南一樣,直接通過(guò)官方渠道官宣;還有一種是像蘇州、寧波一樣,只執(zhí)行不官宣。甚至隨著輿論發(fā)酵,有些城市還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化情況對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。

9月15日,“濟(jì)南日?qǐng)?bào)”公眾號(hào)發(fā)文稱(chēng),濟(jì)南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施,進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。文中提出,為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求,濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施,繼續(xù)對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu),自9月16日起實(shí)施。

同日,山東青島通過(guò)青島市住建局官方微信公眾號(hào)宣布調(diào)整限購(gòu)政策,縮小限購(gòu)范圍,同時(shí)二手住房不再限購(gòu)。但僅隔了一天,該公號(hào)就將“二手房不再限購(gòu)”的相關(guān)內(nèi)容刪除。對(duì)此,青島市住建局工作人員向媒體表示,確實(shí)“二手房不再限購(gòu)”政策有所變化,市南區(qū)、市北區(qū)二手房仍實(shí)行限購(gòu)政策,其他區(qū)域二手房放開(kāi)限購(gòu)。

出現(xiàn)政策變調(diào)的還有蘇州。9月14日,陸續(xù)有媒體從蘇州住建局獲悉,蘇州全市已經(jīng)取消外地人首套房購(gòu)房限制,外地人在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū))購(gòu)買(mǎi)首套房無(wú)需開(kāi)具社保證明或個(gè)人所得稅證明,但只限購(gòu)1套。但兩天后的9月16日,蘇州市高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心向媒體透露,“今天早上收到的通知,重新按原規(guī)定執(zhí)行?！?br />
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9月19日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,近期包括蘇州、青島和濟(jì)南的限購(gòu)放松,說(shuō)明二線(xiàn)城市放松是近期的重要導(dǎo)向,但各地對(duì)于放松限購(gòu)的具體內(nèi)容顯然也有自己的考量,城市也需要通盤(pán)考慮?？梢灶A(yù)料,未來(lái)各城市放松依然會(huì)強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)的做法,而不是一次性放松到底的做法,依然會(huì)基于市場(chǎng)和房企動(dòng)態(tài)情況作調(diào)整。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),部分地方會(huì)強(qiáng)調(diào)“只做不說(shuō)”,在交易中可能依然有放松的地方,但不會(huì)直接通過(guò)發(fā)文來(lái)進(jìn)行,這樣做在一定程度上可以減少市場(chǎng)交易出現(xiàn)異動(dòng)。

限購(gòu)松綁后實(shí)際成效幾何

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),已有包括青島、濟(jì)南、寧波、佛山、鄭州、衢州、秦皇島、南京等至少20個(gè)城市先后頒布過(guò)放松樓市限購(gòu)的政策。

那么,放松限購(gòu)后對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憥缀螐倪^(guò)往已放松限購(gòu)的城市來(lái)看,有些城市放寬限購(gòu)政策后通常會(huì)在短期內(nèi)會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣?但政策的持續(xù)性效果并不明顯;而有些城市放松限購(gòu)政策后,甚至對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)并無(wú)明顯影響。

以佛山為例,在今年6月2日印發(fā)的《關(guān)于因城施策進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》中提到,將佛山市商品住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道,大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn),陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn),樂(lè)從鎮(zhèn)、南莊鎮(zhèn)、石灣區(qū)和禪城區(qū)張槎街道將不再限購(gòu)。

從限購(gòu)政策施行后的樓市成交情況看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年1~8月佛山新房成交套數(shù)的最高點(diǎn)正好落在6月,達(dá)8438套,這或許要?dú)w功于“8鎮(zhèn)街解限+利率下調(diào)”的政策利好。而7、8月份佛山新房成交明顯回落,分別為6028套、5666套。

一位在佛山從業(yè)多年的房產(chǎn)中介張翔(化名)9月19日通過(guò)電話(huà)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,限購(gòu)松綁短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的沖擊較為顯著。對(duì)開(kāi)發(fā)商以及房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō),通常都樂(lè)于看到這樣的政策,開(kāi)發(fā)商通常會(huì)配合推盤(pán),比如適度降價(jià)等,而中介也會(huì)趁勢(shì)廣為宣傳。“但這樣的火熱態(tài)勢(shì)通常很難長(zhǎng)期維系,放松限購(gòu)對(duì)短期影響比較顯著,主要是對(duì)那些不具備購(gòu)房資質(zhì)以及名下房產(chǎn)超過(guò)五年的業(yè)主會(huì)有所觸動(dòng)?！?br />
再如河北廊坊,8月5日,廊坊發(fā)布相關(guān)文件顯示,取消戶(hù)籍、社保(個(gè)稅)等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件。

不過(guò),政策發(fā)布當(dāng)月,廊坊的新房成交反而呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì),8月廊坊商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。共成交3145套,成交套數(shù)環(huán)比下跌38.72%,同比下跌43.45%;成交均價(jià)為11010元/平方米,環(huán)比微跌0.63%。

對(duì)于未來(lái)各地樓市調(diào)控政策的走勢(shì),陳文靜認(rèn)為,“短期來(lái)看,熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取消限購(gòu)的可能性較小,預(yù)計(jì)更多城市或以‘優(yōu)先放松郊區(qū)限購(gòu)’的方式漸進(jìn)式推進(jìn)?！?