“小陽春”后勁乏力,多地出臺“松綁”政策,為樓市復蘇蓄力。3月底以來,包括廈門、合肥、鄭州在內(nèi)的二線城市相繼出臺樓市寬松政策,就連一線城市北京,也將在房山區(qū)試點 “一區(qū)一策”,涉及多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來,部分城市開始新一輪政策優(yōu)化,有利于進一步修復市場預期,鞏固當前市場企穩(wěn)修復態(tài)勢。

3月底以來,多個城市出臺“松綁”政策,為樓市復蘇蓄力。

廈門、合肥、鄭州相繼“松綁”樓市

3月下旬以來,樓市增長逐漸出現(xiàn)乏力現(xiàn)象,在政策上,部分城市開始接力出臺新政。

在3月底,廈門對限購、限售政策進行了調(diào)整,廈門戶籍單身人士可購買第二套住房;廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房;縮短島外限售時間,從取得不動產(chǎn)產(chǎn)權證日期調(diào)整為自網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售。

進入4月份,鄭州、合肥跟進調(diào)整政策。4月3日消息顯示,鄭州已經(jīng)調(diào)整了限購范圍,二環(huán)以外區(qū)域不再限購;同時,限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽或契稅繳納或不動產(chǎn)權登記,三者任一滿一年可售。

不僅如此,鄭州還調(diào)整了公積金政策,加大對剛性及改善性住房需求的支持力度。針對剛性住房需求,購買家庭首套住房、首次使用住房公積金貸款、夫妻雙方均滿足貸款條件的,最高貸款金額為100萬元;僅購房人滿足貸款條件、家庭第二次使用住房公積金貸款、購買家庭第二套改善性住房的,最高貸款金額為80萬元。

除了鄭州外,“合肥發(fā)布”4月4日消息顯示,該市進一步松綁購房政策,具體來看,廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng),蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn),包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不再限購;剛需資格認定由繳納社保或納稅證明“連續(xù)兩年”調(diào)整為“累計兩年”;降低外地人在合肥購房門檻,通過居住證辦理,可以申購一套住房;增加老人家庭以及多子女家庭購房套數(shù)。

值得關注是,就連目前樓市政策最嚴格的一線城市北京,也出現(xiàn)調(diào)整信號。4月11日消息顯示,北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況,其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策,按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,未來房山區(qū)最有可能試點的政策是二孩或三孩家庭公積金貸款多一點,或者是最被關注的二套房首付降低。職住平衡方面,在該區(qū)上班的購房者,很可能可以享受二套房首付的降低。

政策調(diào)整背后,市場成交增長乏力

這一輪政策調(diào)整的大背景是,2月份起來的樓市復蘇熱度,在3月份部分城市出現(xiàn)下降。

以北京為例,張大偉表示,北京樓市最近明顯降溫,從單周數(shù)據(jù)來看,市場成交量已經(jīng)連續(xù)幾周放緩,繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。

在2022年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場,多家房企高管的發(fā)言也透露出3月份樓市不及2月份的信號。

萬科董事長郁亮在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場表示,3月份以來,尤其是3月第二周以來,看房人數(shù)各方面人氣有所下降,很多人得出結論是不是“倒春寒”了,但從周成交水平來看,3月份周成交水平只比2月份的高點回落6%,且大多數(shù)時間都超過2022年同期水平。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿說,綠城重點續(xù)銷監(jiān)測項目,2月份日均來訪環(huán)比提升1.5-2倍,日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。從3月份來看,存量項目的日均來訪量有小幅調(diào)整,主要為2月份漲幅較高城市(濟南、石家莊、杭州等)在需求集中釋放后逐漸趨穩(wěn),同時外部競品增加,部分綠城項目也調(diào)升了價格,但整體來訪量仍明顯好于去年4季度和今年1月。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝稱,2月份樓市無論到訪量還是成交量出現(xiàn)了復蘇的苗頭,3月份有所回落,但對比去年同期還是增長幅度比較大的。

克而瑞分析稱,總體來看,3月份仍處于需求持續(xù)釋放期,核心一二線城市和強三線城市領漲,既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放,也有政策利好疊加刺激市場信心修復。值得關注的是,部分弱二三線城市成交環(huán)比轉降,需求已現(xiàn)階段性瓶頸。展望后市,4月成交延續(xù)弱復蘇,增長動能還將轉弱;預期本輪需求釋放之后,多數(shù)城市也將恢復筑底態(tài)勢,若后續(xù)漲價或取消優(yōu)惠,無政策利好疊加刺激,市場會有壓力。

新一輪政策優(yōu)化有助進一步修復預期

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這一輪政策出臺的背景主要是近期樓市盡管回升,但是進入3月份以來,回升的趨勢和勢頭在減弱,動力接續(xù)不足。

在業(yè)內(nèi)人士看來,部分城市開始新一輪政策優(yōu)化,有利于進一步修復市場預期,鞏固當前市場企穩(wěn)修復態(tài)勢,增強樓市“小陽春”的可持續(xù)性。

展望二季度,克而瑞認為,中央政策將以穩(wěn)為主,延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào),繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場,引導市場預期穩(wěn)步修復,逐步化解市場風險,但不會搞強刺激,以免造成市場大起大落,更加側重風險防范化解,包括“保交樓”等政策底線繼續(xù)堅守。

地方層面,克而瑞分析稱,將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點,進一步解除購房限制、加大財稅激勵,一線及強二線城市局部放松遠郊區(qū)域限購、下調(diào)落戶門檻、下調(diào)二套房首付比例、優(yōu)化普宅認定標準等均是可選項。

不過,李宇嘉也指出,需求端的政策刺激邊際效應在明顯減弱,此前積累的需求在第一季度釋放完畢后,接下來應該是讓新的需求能夠接續(xù)上,而新需求目前存在的主要問題是動力不足。

“單獨某一個政策很難繼續(xù)刺激樓市,需要一攬子政策疊加起來形成合力,我認為接下來還需要供給側的改革,包括地價的降低、公共配套的提升等,能夠為中長期樓市需求可持續(xù)提供動力?！崩钣罴稳缡钦f。