4月21日,上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍,掛牌的19宗地均成功出讓,總建筑面積為198.9萬(wàn)平方米,成交總金額為519億元。

“上海本次土拍最顯著的特征是熱度加速上升,溢價(jià)成交占比近八成。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從拿地房企來(lái)看,國(guó)企央企占半數(shù)以上,主要原因是其資金流動(dòng)性相對(duì)較高。

整體來(lái)看,“受新房市場(chǎng)熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)放松的多重影響,今年上海首輪土拍熱度迅速升溫,有多達(dá)50家房企報(bào)名參拍,其中不乏民營(yíng)企業(yè)?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心表示,從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看,近八成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間,整體溢價(jià)率超過(guò)7%,創(chuàng)2021年集中供地以來(lái)的新高。

高盈利空間下

房企參拍熱情高漲

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)去年整體銷售情況較好,項(xiàng)目整體的去化有保障,相對(duì)來(lái)說(shuō),企業(yè)現(xiàn)金回流較快?！敝兄秆芯吭荷虾３?wù)副總經(jīng)理張文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,目前開(kāi)發(fā)商較為重視資金安全,所以現(xiàn)金回流較快的上海,是優(yōu)質(zhì)城市。

在張文靜看來(lái),本次上海拍地吸引眾多房企參拍的原因主要有四點(diǎn),一是本批次19宗地都臨近外環(huán),且多為臨鐵地塊,整體來(lái)看區(qū)位較優(yōu)質(zhì);二是部分地塊所在區(qū)域?yàn)榻陙?lái)供應(yīng)較少的區(qū)域,區(qū)域內(nèi)待釋放購(gòu)房需求較多;三是部分地塊指導(dǎo)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象,未來(lái)項(xiàng)目銷售有保障;最后就是聯(lián)動(dòng)價(jià),本次部分出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào),為開(kāi)發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)空間有一定提升。

“對(duì)比純宅地成交樓板價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來(lái)看,平均地房比為0.54,房地差也均在2.5萬(wàn)元/平方米以上,盈利空間還是比較充裕的?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心表示,其中,盈利最為可觀的當(dāng)屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優(yōu)質(zhì)地塊,地房比多在65%以下,房地差均在3萬(wàn)元/平方米以上,并且由于項(xiàng)目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點(diǎn)板塊,按照目前的市場(chǎng)熱度,可基本實(shí)現(xiàn)一日售罄,因此這些地塊競(jìng)拍熱情更高。

重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)

穩(wěn)中有升

值得一提的是,在上海這場(chǎng)土拍中,頭部房企拿地積極性明顯提高。

萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海在時(shí)隔3年后重回上海土拍市場(chǎng),其中萬(wàn)科、華潤(rùn)均有斬獲,萬(wàn)科以113億元的總價(jià)拿下松江廣富林地塊(37.83億元底價(jià)競(jìng)得)、閔行梅隴社區(qū)地塊(與中鐵建聯(lián)合拿地,一次性報(bào)價(jià)階段競(jìng)得,75.49億元),華潤(rùn)則以30.15億元的總價(jià)拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港(進(jìn)入一次性報(bào)價(jià))。

“在上海本次土拍中,入局的企業(yè)陣容較為強(qiáng)大,其中包括龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科等頭部企業(yè),展現(xiàn)出對(duì)上海持較高看好情緒,無(wú)疑是為上海市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。而且,上海本場(chǎng)土拍高調(diào)收官,再次為土地市場(chǎng)加溫。”關(guān)榮雪表示,當(dāng)然,地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)局面的重要因素。

“當(dāng)下,房企戰(zhàn)略高度趨同,一批次地塊質(zhì)量整體都較高,同時(shí)大部分地塊體量較小,資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出,另外房企年初積極補(bǔ)倉(cāng),共同作用下,此次上海土拍熱度高企。”張文靜如是稱。

對(duì)于接下來(lái)的土地市場(chǎng)走勢(shì),關(guān)榮雪表示:“短期來(lái)看,熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì),長(zhǎng)期來(lái)看,回暖的持續(xù)性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企資金情況好轉(zhuǎn)的支撐?！?br />
對(duì)此,克而瑞地產(chǎn)研究中心表示,展望未來(lái),鑒于年初自然資源部通知中,要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”,預(yù)計(jì)5月份和6月份將迎來(lái)一批供地小高峰,二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。