“這個月有一周的周末,我打開銷控表一看,才成交了十幾套房。上個星期好點了,恢復(fù)到比較正常的水平,當(dāng)周共成交70多套?！崩顖蚴且患襎OP30房企的營銷負(fù)責(zé)人,整個5月,他所拿到的銷控表讓他感到意外。
5月接近尾聲,房地產(chǎn)市場的走勢也基本確定。在今年一季度行至階段性高點后,房地產(chǎn)市場回落明顯。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月前三周,重點50城商品住宅周均成交434萬平方米,較4月周均下降17.7%;此外,目前市場上去化較快的項目多為核心區(qū)倒掛盤,郊區(qū)項目去化壓力大。
這種情況在市場的預(yù)料之內(nèi)。實際上,4月以來,房地產(chǎn)市場情緒仍然十分膠著。傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”還有三個多月才能到來,在未來這段交易平淡的時間,房地產(chǎn)市場承壓的現(xiàn)狀或?qū)⒊掷m(xù)。
市場調(diào)轉(zhuǎn)無論是一手房還是二手房市場,五月整體的行情都十分平淡。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月前三周,重點50城商品住宅周均成交434萬平方米,較4月周均下降17.7%,較去年同期增長17.9%;五月第三周重點50城成交面積環(huán)比增長4.2%,但從絕對規(guī)模上看,成交面積整體仍處于今年以來的低位。
中指院分析稱,這表明市場調(diào)整壓力較大,購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落。目前市場上去化較快的項目多為核心區(qū)倒掛盤,郊區(qū)項目去化壓力大。
具體到各個區(qū)域,市場表現(xiàn)也未有起色。
克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京樓市自今年1月開始連續(xù)4個月成交量上漲,并在4月達(dá)到成交高點73萬平方米;進(jìn)入5月,北京樓市的成交量開始回落,5月前三周僅成交40萬平方米,預(yù)計5月整體成交能達(dá)到近60萬平方米的體量,相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢。
不僅北京,其他一線城市的情況也大抵如此。
中原廣州研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,廣州成交呈現(xiàn)“先揚后抑”的趨勢,5月初由于黃金周帶動成交量沖高,而到了月末,隨著市場熱度退去,網(wǎng)簽量逐步回落。
二手房方面,廣州中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,截至目前,5月廣州二手房成交量為8771宗,環(huán)比下降12.6%,同比去年則上漲19.7%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,市場相較于上個月還更趨于冷淡。
一位廣州房企負(fù)責(zé)區(qū)域營銷的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,這個月來訪和成交都十分不理想,“主要是大家的預(yù)期也沒有變?！?/p>
二線城市中,此前的熱點城市表現(xiàn)也平淡。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,成都新房供求量自3、4月沖高后,5月成交量雖保持高位,但較4月已經(jīng)有明顯下降,降幅達(dá)9%;從今年1-5月累計成交看,成都新房的成交量較2022年同期上漲10%,但比2021年同期減少22%,較2020年同期仍減少6%。
一位熟悉成都市場的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,5月成都樓市成交量稍有下降,“幅度不是很大,在成都一直火的還是高端市場,要看產(chǎn)品,位置比較好的項目基本銷售都不愁,但有些還是去化不好?！?/p>
這些城市的表現(xiàn),說明市場的降溫趨勢明顯。從整體的行情來看,市場目前也難以完全企穩(wěn)。
惠譽評級在近期的一份研報中表示,中國二手住房市場自4月以來持續(xù)降溫,待售房源數(shù)量減少、報價下調(diào)且成交量萎縮。繼2023年一季度的強勁反彈后,二手住房市場增長放緩。
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示,總體來說,5月市場表現(xiàn)不好在意料之中?！耙驗?月迎來一波小高潮之后,4月已經(jīng)顯露疲態(tài),5月只是這一趨勢的延續(xù)?！?/p>
艾振強續(xù)稱,相比4月,5月各地出臺的刺激政策頻次不足一半,力度也比較有限。期間多地還出現(xiàn)備案價下調(diào)、首付貸重現(xiàn)等情況?！耙獙崿F(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),接下來還需要政策支持,其中不少重點城市政策還有較大優(yōu)化空間,這些城市基本面扎實,潛在購房、換房人群也不少?！?/p>
信心決戰(zhàn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)淡且觀望情緒濃厚之際,外界關(guān)于政策面進(jìn)一步優(yōu)化的呼聲再起。
但實際上,政策面的支持僅是房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展的一個重要因素,若要改變預(yù)期,仍需要多方面的因素共同成就。
一位近期對多家頭部房企有過調(diào)研且不愿具名的券商人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,即便有政策優(yōu)化的預(yù)期,但這其實并不是根本,“還是要關(guān)注潛在購房者對未來的預(yù)期,這個才是最重要的。”
回溯這一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期可以發(fā)現(xiàn),能級較弱的城市即便在購房政策上作出較大優(yōu)化后,市場仍然不溫不火。
可以參考的例子是,蘭州于2022年年底取消限售政策并下調(diào)房貸利率,在政策上已經(jīng)基本到位的情況下,蘭州樓市仍未扭轉(zhuǎn)頹勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年4月,蘭州新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%,同比回落2.8%;二手住宅銷售價格環(huán)比回落0.2%,同比回落4.5%。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,今年4月,蘭州新房成交2314套,成交面積約26.66萬平方米,成交金額約27.88億元,成交均價8977元/平方米。環(huán)比3月成交數(shù)據(jù)來看,4月新房的成交量環(huán)比下跌43.41%,成交面積環(huán)比下跌42.39%,成交均價環(huán)比上漲0.53%,但總成交金額環(huán)比下跌41.76%。
“顯然,主要城市目前還是有政策空間的,但是政策優(yōu)化之后能否達(dá)到預(yù)期的效果,還需要觀察。不少城市現(xiàn)在已經(jīng)全面寬松,需求也沒起來。”艾振強分析認(rèn)為。
從另一個角度觀之,市場需求不振對房企的債務(wù)面沖擊仍在持續(xù)。這一風(fēng)險鏈條仍在傳導(dǎo),在客觀上也導(dǎo)致了購房者對未來房屋交付質(zhì)量的擔(dān)憂,從而降低了購房意愿。
今年5月,合景泰富作為一家曾在年初發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)的房企出現(xiàn)違約,同時還有更多此前看似穩(wěn)健的房企也陷入流動性風(fēng)險中,這說明在市場表現(xiàn)不佳之際,房企無論是處理債務(wù)面還是保交付上,挑戰(zhàn)仍不小。
在此背景下,如何讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡并切換至新發(fā)展模式,仍然是重要課題。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展建言稱,一方面,要給居民端讓利,靜待居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù);另一方面,要讓房地產(chǎn)漸進(jìn)調(diào)整、漸進(jìn)去泡沫,讓供給端與新市民和年輕人、新中產(chǎn)人群等重新匹配起來,這是唯一出路。
李宇嘉認(rèn)為,在住房供應(yīng)體系上,也可從兩端入手,一是,夯實保租房的“增量供應(yīng)”地方要拿出好地塊來建設(shè)保租房,加快推動中心區(qū)城中村品質(zhì)提升;二是,推動租購漸進(jìn)同權(quán)、同享,降低新市民、年輕人在城市扎根的成本,恢復(fù)勞動力和家庭再生產(chǎn)。