樓市年中大考已收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年1月-6月,TOP100房企銷售總額同比微增0.1%,但6月單月銷售額環(huán)比轉(zhuǎn)弱。上半年,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為先揚后抑,走出一條“一季度恢復(fù),信心提振;二季度不樂觀,預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的曲線。

從“小陽春”到“降溫”,部分剛需及改善性需求經(jīng)過一輪集中釋放后,未能形成持續(xù)性銜接,增加了半年市場走勢的不確定性因素。

若無強力政策出臺引導(dǎo),下半年市場修復(fù)節(jié)奏仍將呈現(xiàn)緩慢狀態(tài)。在筆者看來,下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在三方面承壓:一是合理需求仍難以得到足夠釋放,導(dǎo)致消費預(yù)期不明朗,市場去化壓力隨之加大,信心需進一步重建;二是三季度將再迎償債高峰期,部分房企還債壓力較大,債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn),對債權(quán)人、投資者和購房者信心均有負面影響;三是被 “披星戴帽”或強制退市的上市房企預(yù)計會增多,給增量資金進入市場以及投資者進入房地產(chǎn)板塊,造成一定程度的沖擊。

短期壓力不言而喻,但這并不意味著房地產(chǎn)市場行情結(jié)束了,反而是剛剛開始,因此也不必過于悲觀。當一個行業(yè)進入深度調(diào)整期,從來都是“?！芭c”機”同在。畢竟,樓市點狀回暖仍在繼續(xù),需求相對旺盛的核心城市并未“啞火”,部分三、四線城市市場也正在企穩(wěn),這些都是好信號,需進一步夯實。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,TOP20房企中有11家上半年銷售額實現(xiàn)同比增長,平均漲幅為13.1%。由此可見,努力仍會有成效。

那么,下半年房企需聚焦哪些方面發(fā)力不同房企,答案不同。

有被摘牌風險的房企要做好市值管理,其中,處在退市邊緣的A股房企,需多措并舉避免“一元退市”;因未如期披露財報遭停牌至今的H股房企,需盡快完成審計工作,發(fā)布2022年財報,保住上市地位。出險房企則需積極化債,一是爭取盡快與債權(quán)人達成一致,盤整優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),拿出行之有效的債務(wù)重組方案,包括落實債務(wù)展期以及以股抵債等方案;二是推進定增事宜,在做好保交付工作的同時,適當補充一部分流動資金,維持經(jīng)營活動;三是積極尋找戰(zhàn)投,多方接觸投資者尋求更多合作的可能。

流動性壓力較大但尚未出險的房企,需積極調(diào)整供貨節(jié)奏,抓住去化率較好的城市和區(qū)域,加快推盤促回款,充盈銷售現(xiàn)金流,同時還需多方研判去年以來相關(guān)部門發(fā)布的融資新政,多渠道融資增厚現(xiàn)金流規(guī)模,甚至找機會轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)變現(xiàn),深挖現(xiàn)金流安全池。

現(xiàn)金流相對充裕且財務(wù)盤面較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企,則有望實現(xiàn)彈性擴表,尋求優(yōu)質(zhì)投資“換倉提質(zhì)”。同時,為了提升利潤率和管理效能,這類房企需努力降低費用成本開支,控制各項成本支出,深化組織架構(gòu)調(diào)整,精簡瘦身,降本增效。更重要的是,要重視經(jīng)營+服務(wù)性業(yè)務(wù),加碼滿足新興需求的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),為未來發(fā)展找到第二、第三增長曲線。

往后看房地產(chǎn)市場,不確定性預(yù)期較強,恢復(fù)仍舊是一個緩慢溫和的過程。當下,頭部房企掌舵人及業(yè)內(nèi)專家的共識是,短期內(nèi)難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn),脈沖式調(diào)整是主旋律。不過,住房長期需求基礎(chǔ)仍在,下半年,不排除調(diào)控政策進一步優(yōu)化放松的可能性,屆時將為樓市注入信心,促進交易活躍度提升。